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Apport d’immeubles et vente d'actions - n’agissez pas dans la précipitation ....!

Le but d'une telle opération, qui adopte le principe de la voie la moins imposée, est connu. L’apport d’immeubles qui ne sont pas affectés au logement et les plus-values sur actions ne sont normalement pas imposables, tandis que les ventes d'immeubles sont soumises à un droit d’enregistrement de 10 % (applicable en Région flamande).

Un récent arrêt de la Cour d'appel de Liège rappelle qu'il faut toujours être prudent en pratiquant une telle opération. Dans le cas considéré, une dame avait fait apport d’un patrimoine immobilier important à une société et avait cédé ses actions dans la société dès le lendemain. Après sa mort, et après vérification de la valeur des actions dans l’actif de la succession, il est apparu que les actions de la société ont été transférées et qu’une promesse de vente comportant tous les aspects de cette opération avait déjà été établie avant l’apport des immeubles.
 
La Cour d'appel de Liège a considéré que, compte tenu de ces éléments, la promesse de vente d'actions démontrait que l’intention n’avait jamais été de faire apport des immeubles.

Qu'en l'absence de cette « affectio societatis » la vendeuse des actions n'avait pas accepté toutes les conséquences de son apport, qu’il est donc question de simulation et que l'ensemble de l'opération doit en réalité être qualifié comme un transfert d’immeubles à titre onéreux,  qui est soumis à un droit de vente.

Où cette motivation paraît en l’occurrence compréhensible, cette affaire ne devrait cependant pas être généralisée à toutes les ventes de sociétés immobilières. La vente d'une société immobilière diffère fondamentalement de la vente de ses immeubles et des conséquences juridiques qui s’y rattachent. La décision d'effectuer une opération avec un but précis en plusieurs étapes ne signifie pas que chaque étape soit de la simulation ou de la fiction.

Dans l'arrêt précité, le seul problème est donc celui de la simulation.

En droit civil, l’on admet traditionnellement qu’il y a simulation «lorsque les parties accomplissent un acte dont ils conviennent d’en modifier ou supprimer les effets par une autre convention qui reste secrète. Ainsi, l'acte factice suppose donc qu’il y a des conventions simultanées, dont une est destinée à tromper le fisc. En réalité, il n'y a qu'une seule convention, la convention secrète»

Nous ne sommes pas convaincus que la référence faite à la notion d'«affectio societatis» dans le but de démontrer que l’apport est fictif soit utile, car cette notion est devenue obsolète dans le droit actuel des affaires. Il n'est pas davantage évident que la nullité de l’apport en raison de la simulation implique ipso facto une cession à titre onéreux dans le sens de la législation applicable à l'époque des faits.

N'oublions pas cependant que dès qu'il existe, dans le cadre d’une promesse de vente d’actions, un accord sur toutes les conditions de la vente, la vente est parfaite du point de vue du droit civil et les droits d’enregistrement doivent en principe être payés.

En conclusion, nous pouvons dire que l'arrêt de la Cour d'appel de Liège n’invalide pas la cession d’actions d'une société immobilière, mais qu’elle exhorte à la prudence. Dans de telles opérations, il y a lieu de veiller à ce que le contrat ou l’acte de société ne soit pas dépouillé de ses éléments essentiels. Pour qu’une société existe, les associés doivent avoir eu la volonté de réaliser un projet commun en lui fixant un «objet» et d’en retirer un avantage direct ou indirect, tout en acceptant en l’occurrence les risques y afférents. Cette volonté ne peut être contredite par les faits.

En outre, il convient de s'assurer que l'opération n'est pas réalisée dans le cadre de la nouvelle disposition antiabus telle que résultant de l'article 18, § 2 du Code des droits d'enregistrement.

Bref, dans le cadre d'opérations qui visent la diminution de la charge d'impôt, il y a lieu d’être très attentif !

Joachim Colot, Tax & Legal Services


Publié le 06/05/2014.


 

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