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Bail commercial – attention aux délais et au formalisme

L'Actualité des PME

Vous occupez un espace commercial en vertu d’un contrat de bail commercial / vous louez un espace commercial en vertu d’un contrat de bail commercial ? Prenez garde aux délais contraignants !

La loi du sur les baux commerciaux regorge de délais contraignants dont le non-respect peut souvent être lourd de conséquence. Nous reprenons ci-dessous un aperçu des délais à garder à l’esprit.

1. Introduction d’une demande de renouvellement

Bénéficiant d’un droit à solliciter le renouvellement de son bail, le preneur veillera à introduire sa demande de renouvellement, à peine de déchéance, entre le 15ème et le 18ème mois précédent l’expiration du bail en cours.

2. Opposition du bailleur au renouvellement et réaction du preneur

Désireux de s’opposer au renouvellement, ou de stipuler des conditions différentes, le bailleur veillera à transmettre sa réponse dans les trois mois de la demande de renouvellement.

A défaut, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.

S'il résulte de la réponse prévue au point 2, que le bailleur subordonne le renouvellement à des conditions relatives au loyer, à la contribution aux charges, au mode de jouissance ou autres modalités du bail, et si le désaccord persiste quant à ces conditions, le preneur se pourvoit devant le juge dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion.

3. Résiliation anticipée

Le preneur peut mettre fin au bail en cours, à l'expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis de six mois, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste.

Pour autant que le contrat le prévoit, le bailleur peut mettre fin au bail à l'expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis d'un an, en vue d'exercer effectivement lui-même dans l'immeuble un commerce ou d'en permettre l'exploitation effective par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d'alliance ou d'adoption.

4. Affichage sur les lieux loués

Tout preneur, dont le bail prend fin, peut apposer sur les locaux, pendant les six mois qui suivent son départ, un avis apparent indiquant le lieu où il a transféré son établissement.

5. Opposition du bailleur aux travaux d’aménagements

Le preneur a le droit d'effectuer dans les lieux loués toute transformation utile à son entreprise, à la condition (notamment) d'aviser au préalable le bailleur.

Le bailleur qui, dans les trente jours de la réception de l'avis adressé par le preneur, ne lui a pas notifié, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier de justice, qu'il s'oppose à l'exécution de ces transformations, est réputé y consentir.

6. Transmission du bien loué

Alors même que le bail réserverait la faculté d'expulsion en cas d'aliénation, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué ne peut expulser le preneur que dans les cas énoncés par la loi et moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition et énonçant clairement le motif justifiant le congé, le tout à peine de déchéance.

7. Maintien dans les lieux loués et résiliation

Si le preneur, forclos du droit au renouvellement, est, après l'expiration du bail, laissé en possession des lieux loués, il s'opère un nouveau bail d'une durée indéterminée, auquel le bailleur pourra mettre fin moyennant un congé de dix-huit mois au moins, sans préjudice du droit, pour le preneur, de demander le renouvellement. En présence d’un bail à durée indéterminée, le preneur pourra y mettre fin moyennant un préavis d’un mois.

8. Visite

Dès le début du dix-huitième mois qui précède l'expiration du bail en cours, le preneur doit autoriser la visite des lieux par les amateurs éventuels conformément aux usages.

En présence d’un bail commercial, les parties, tant preneur que bailleur, garderont à l’esprit que le législateur impose des délais de notification ou de réaction, dont le non-respect pourrait être préjudiciable.

Joachim Colot – Legal Department

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