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Compromis de vente vaut vente….encore aujourd’hui?

L’expression «compromis provisoire» est souvent utilisée afin de désigner le premier document soumit à la signature des parties relativement à l’achat ou à la vente d’un bien immobilier. Depuis de nombreuses années, les praticiens, à tout le moins la majorité d’entre eux, sont néanmoins d’avis que cette terminologie reste inexacte, dans la mesure où la pratique a consacré, et ce à plusieurs reprises, le principe suivant: «compromis de vente, vaut vente».

A l’origine de ce principe, nous retrouvons l’article 1583 du code civil qui prévoit en substance que la vente est considérée comme parfaite entre les parties, à partir du moment où celles-ci sont d’accord sur la chose, qui correspond à l’objet de la vente, et sur son prix, même si la chose n’a pas encore été livrée ou le prix payé.

Néanmoins, nous constatons depuis peu, et ce en raison notamment du caractère de plus en plus complexe des éléments constituants les compromis de vente, que les tribunaux sont de plus en plus nombreux à considérer que : « l’accord des parties sur la seule chose et le seul prix ne suffit plus pour considérer la vente comme étant parfaite ».

L’évolution de la jurisprudence à ce sujet.

Dans un arrêt du 23 juin 2011, la cour d’appel de Bruxelles a notamment précisé que «une vente ne peut être considérée comme parfaite que lorsqu’un compromis est signé en bonne et due forme, matérialisant l’accord des parties non seulement sur les éléments essentiels du contrat (la chose et le prix) mais également sur tous les autres éléments dits substantiels (sort des vices cachés, date du transfert de propriété et des risques, modalités du paiement du prix, …)».

La cour précise également que les accords constitutifs d’une offre d’acquisition et son acceptation, qui ne contiendraient pas, à tout le moins l’ensemble des éléments substantiels de l’opération visée, ne constituent rien de plus qu’un contrat-cadre. Ce contrat-cadre n’aura pour effet que de contraindre les parties à poursuivre leur négociation dans le but d’obtenir un accord sur les éléments substantiels du contrat, sous peine de dommages et intérêts pour rupture fautive des pourparlers.

La cour souligne en l’espèce que : «L’offre est une proposition définitive qui contient tous les éléments essentiels et substantiels à la conclusion du contrat, de sorte que celui-ci est formé par la simple acceptation de l’autre partie. Elle doit donc être ferme et précise, c’est-à-dire comporter tous les éléments essentiels au contrat projeté, ainsi que, le cas échéant, les éléments accessoires que l’auteur de l’offre a souhaité considérer comme également essentiels. (…).

La vente d’un immeuble est un contrat qui donne lieu à des négociations parfois longues et compliquées. Même lorsque celles-ci comportent une offre au départ, l’élaboration du contrat se réalise successivement par une suite d’accords sur les points de discussion. Le contrat ne peut se former que lorsque les parties sont d’accord sur tous les éléments essentiels et les éléments substantiels. L’accord sur la chose et sur le prix, éléments essentiels prévus à l’article 1583 du Code civil, ne suffit donc parfois pas, notamment lorsque les parties ont convenu de signer un compromis et doivent encore s’accorder sur les éléments substantiels du contrat, c’est-à-dire les éléments qui ne conditionnent pas nécessairement la conclusion d’un contrat mais auxquels les parties ont entendu subordonner leur consentement, et donc conférer un caractère essentiel (modalités de paiement, transfert de propriété, entrée en jouissance, contenu et signature du compromis)».

Suite à cet arrêt, la cour a confirmé sa position de manière plus précise par un arrêt du 13 octobre 2011. La cour s’exprime en ces termes: «S’il est exact que cette disposition (l’article 1583 du Code civil) consacre le caractère purement consensuel de la vente, qu’elle porte sur un meuble ou sur un immeuble et qu’elle déclare que la vente est réputée parfaite entre les parties dès qu’elles sont d’accord sur la chose et sur le prix, il est tout aussi exact que, dans les faits, la vente d’un immeuble se négocie de manière très différente que la vente d’un bien meuble, par exemple lié à la satisfaction des besoins de la vie courante, comme la vente de biens de consommation.

Le processus contractuel en matière de vente immobilière se décompose généralement en plusieurs étapes au cours desquelles les parties définissent les éléments essentiels et substantiels de leur accord, celui-ci ne dépendant pas nécessairement de leur seul accord sur la chose et sur le prix, mais pouvant également dépendre d’autres éléments auxquels les parties ont entendu subordonner leur accord, leur conférant ainsi un caractère essentiel ou substantiel, comme peuvent l’être les modalités de paiement du prix ou de transfert de propriété, la situation hypothécaire, urbanistique ou locative de l’immeuble, la signature d’un compromis de vente ou encore la prise en charge de frais de rénovation décidés par l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble à appartements».

Malgré ce qui précède, la prudence reste de rigueur car, le fait pour les parties que le contrat de vente ne soit pas valablement formé des suites de la signature d’un compromis ne signifie pas qu’elles soient totalement exemptes de toutes obligations. Elles peuvent en effet être condamnée au paiement de (lourds) dommages et intérêts si elles rompent fautivement les pourparlers, et ce sur base du principe de la «culpa in contrahendo». (Civ. Bruxelles, 3 mai 2013).

Des frais peuvent-ils découler de la signature d’un compromis régulièrement établi ?

La signature d’un compromis, régulièrement établi, aura pour effet de fixer de manière définitive les droits et obligations de chacune des parties. Outre cet aspect, cette signature donnera également lieu à la perception d’un droit d’enregistrement et ce indépendamment du fait que l’acte définitif de vente soit réalisé ou non. En d’autres termes, l’impôt constitutif d’un droit d’enregistrement est dû par le fait même de la signature dudit compromis, quel que soit les évènements ultérieurs qui pourraient survenir et avoir pour effet d’anéantir l’accord passé entre les parties.

Ces droits d’enregistrement s’élèvent à 12,5% du prix convenu et déclaré par les parties au sein du compromis de vente, dans l’hypothèse où le bien se site en région Wallonne ou en région Bruxelloise, et à 10% lorsque le bien se situe en région Flamande.

Bien que ce montant soit généralement mis à charge de l’acquéreur au sein du compromis, si l’acquéreur reste en défaut de payer ce montant dans un délai de 4 mois à dater de la signature de l’accord, l’administration fiscale n’étant pas liée aux droits et obligations insérées au sein du compromis, aura la possibilité de réclamer cette somme tant au vendeur qu’à l’acquéreur.

L’administration fiscale sera donc en droit d’exiger le paiement de cet impôt indépendamment du fait que l’acte notarié entérinant définitivement la vente ne soit finalement pas réalisé.

Néanmoins, si le compromis comprend une ou plusieurs condition(s) suspensive(s), tel qu’une clause relative à l’obtention d’un crédit ou d’une levée d’hypothèque, les droits d’enregistrement ne seront dus que si cette (ces) condition(s) se réalise(nt). Dans l’hypothèse d’un compromis contenant une condition suspensive d’obtention de crédit dans le mois, si le crédit est véritablement obtenu, mais que les parties décident néanmoins de se rétracter, les droits d’enregistrement sera considéré comme dû par l’administration fiscale.

Existe-t-il une possibilité d’échapper au paiement du droit d’enregistrement ?

La loi prévoit deux hypothèses dans lesquelles un droit de «restitution» est prévu. La législateur parle de «droit de restitution», nous pouvons également parler de droit «d’exemption».

1. L’annulation en justice

Cette procédure consiste à demander l’annulation du compromis devant le tribunal compétent de l’arrondissement judiciaire dans lequel se situe le bien immobilier. Dans ce cas, le juge appelé à statuer pourra prononcer la nullité de l’acte dans la mesure où celui-ci fait l’objet d’une irrégularité survenue au moment de sa formation. Le juge devra analyser in concreto si l’erreur commise a ou non un caractère excusable. En effet, pour prononcer la nullité de l’acte l’erreur doit impérativement avoir un caractère excusable dans le chef de celui qui l’a commise.

2. La résolution judiciaire

Contrairement à l’annulation qui a pour objet de sanctionner une irrégularité présente lors de la signature de l’acte, la résolution judiciaire a pour effet de sanctionner un ou plusieurs manquements ultérieurs, c’est-à-dire des manquements survenus lors de l’exécution de cet acte.

Cette action doit néanmoins obligatoirement être introduite dans l’année du compromis sous peine de déchéance définitive du droit à échapper au paiement.

Modalité et exception applicable en région Wallonne et en région Flamande

Le principe relatif au droit irrévocable de percevoir des droits d’enregistrement découlant de la signature d’un compromis, fait l’objet d’un certain assouplissement en région Wallonne et en région Flamande.

Au sein de ces régions, il est dorénavant possible d’échapper au paiement des droits d’enregistrement et ce sans devoir utiliser la voie judiciaire. Ces régions ont mis en place un système de déclaration : les parties, afin d’échapper à l’impôt, devront faire parvenir au service fiscal local une convention de résiliation amiable de la vente. Dans ce cas, seule une taxe d’un faible montant sera exigée.

A ce jour, aucun système identique n’a été mis en place en région Bruxelloise.

Cindy Torino, Tax & Legal Services


Publié le 28/05/2014.

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