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La Cour de Cassation accepte l'abandon tacite du droit d'accession

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Lorsque des partenaires cohabitant de fait construisent un bâtiment sur le terrain de l'un d'eux, sans prendre d'arrangement au préalable à ce sujet, ils pourront avoir de désagréables surprises le jour où leur relation prend fin.

Lorsque la relation prend fin entre les deux partenaires, le droit d'accession entre en jeu, droit aux termes duquel le partenaire qui est propriétaire du terrain est censé être aussi le propriétaire du bâtiment qui a été construit sur ce terrain. Une situation injuste pour le partenaire, non propriétaire, qui a investi ses fonds propres dans l'habitation ou a remboursé un crédit pour l'habitation pendant des années. La Cour de Cassation confirme qu'il peut être question d'abandon tacite de ce droit d'accession sur la base de faits déterminés.

Faits motivant l'abandon

Monsieur et madame ont cohabité pendant quatorze ans et ont érigé une habitation sur le terrain de madame. Le permis de bâtir a été demandé par eux deux et le crédit hypothécaire a également été conclu et remboursé par eux deux. Les achats et remboursements du prêt ont été effectués via le compte commun sur lequel tous deux faisaient verser leur revenu professionnel. Ils ont tous les deux bénéficié aussi de l'avantage fiscal du prêt au logement. A la cessation de leur relation, madame revendique le droit de propriété exclusif sur l'habitation en vertu du droit d'accession.

Qu'est-ce que le droit d'accession ?

Le droit d'accession comporte deux présomptions en faveur du propriétaire du terrain :

  • Les bâtiments ont été érigés par le propriétaire et les frais sont supportés par lui;
  • Les bâtiments qui ont été érigés sur le terrain sont la propriété du propriétaire.

Si l'on réussit à réfuter la première présomption sur la base de factures, contrats ou bons de commande, on peut prétendre à une indemnité du propriétaire foncier à la condition que l'on puisse encore individualiser les documents. Un partenaire cohabitant ne pourra en pratique prétendre à une indemnité.

La réfutation de la deuxième présomption, à savoir prouver un droit de propriété sur les bâtiments est encore plus difficile. Car cela suppose une renonciation au droit d'accession. En principe, la renonciation au droit d'accession ne peut se faire que par un écrit et cet abandon requiert l'établissement d'un droit de superficie par acte notarié. L'abandon d'un droit n'est pas présumé et peut uniquement être confirmé par des faits qui ne peuvent avoir aucune autre interprétation. Autrement dit lorsqu'on n'a établi aucun droit de superficie sur le terrain d'un des deux partenaires, il sera très difficile de démontrer le droit de propriété du bâtiment.

Dans l'arrêt précité, la Cour de Cassation accepte que l'abandon du droit d'accession puisse être tacite sur la base des faits que les factures et le permis de bâtir étaient aux deux noms et qu'ils ont remboursé ensemble el crédit et bénéficié à cette fin de l'avantage fiscal.

Conclusion

L'ex-partenaire qui n'est pas propriétaire du terrain peut désormais démontrer aussi son droit de propriété sur le bâtiment érigé, sur la base de l'abandon tacite du droit d'accession. Par sécurité, mieux vaut tout de même s'informer préalablement à la construction de l'habitation afin d'éviter des surprises désagréables.

Thomas Verlinden, tverlinden@deloitte.com


Publié le 16/06/2015.

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