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Décision anticipée du 23 septembre 2014: Etablissement du droit de superficie sur un terrain avec bâtiments existants

L'Actualité des PME

Les faits
Sur un terrain (situé en Flandre) sur lequel se trouvent des bâtiments déjà existants (propriété de B), un droit de superficie est établi au profit de A (le superficiaire). A l’obligation contractuelle de démolir et reconstruire certaines parties du bâtiment existant.

La problématique
Dans le cas en question, A obtient un droit réel (droit de superficie) de B. Après obtention du droit réel, A exécutera les travaux de rénovation et transformation convenus. Dans ce projet, le droit réel obtenu porte également sur l’infrastructure déjà existante, avec comme conséquence que des droits limités seront attribués à A sur celle-ci.

La question est de savoir si l’octroi de ces droits limités rend également le droit de vente de 10% d’application?

Analyse
En principe, l’établissement d’un droit de superficie ne confère pas de droits au superficiaire sur les bâtiments qui se trouvent sur le bien immobilier (terrain) donné en superficie au moment de l’établissement.

Dans le cas qui nous occupe, il n’est pas question d’un transfert complet de propriété, puisque B n’octroie pas à A de droits de démolition ou d’aliénation valables de manière générale. A n’a pas le droit de disposer de l’infrastructure existante.

Par conséquent, A ne devient pas non plus propriétaire des bâtiments déjà existants, de sorte qu’il n’est pas question d’une convention de transfert de propriété.

Application des droits d’enregistrement
Si l’objectif est que les bâtiments deviennent la propriété du superficiaire (A), alors à l’enregistrement de cet acte il sera non seulement perçu un droit d’enregistrement de 2%, mais également le droit proportionnel instauré par l’article 2.9.4.1.1 du VCF, le code flamand de la fiscalité (ancien article 44 C. Enr.), pour les ventes de biens immobiliers, soit 10% (en Flandre).

Dans une décision administrative non publiée du 26 janvier 1995, il est confirmé et admis que, lorsque les parties stipulent – dans une déclaration spéciales pro fisco de l’acte – que, pendant la durée du droit de superficie relatif aux bâtiments existants, il n’y a pas, conformément à l’article 7 de la Loi relative à la superficie, de transfert de propriété complet exprès, seul le droit d’enregistrement de 2% est dû.

Conclusion
Lors de l’établissement d’un droit de superficie sur un terrain avec des bâtiments existants, il est important de connaître l’intention des parties afin de pouvoir formuler correctement la déclaration pro fisco et de s’épargner ainsi le paiement de droits d’enregistrement.

Eugénie Carrez – Legal Department

Nederlandstalige versie
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