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Droit d’enregistrement proportionnel applicable à la vente d’un bâtiment neuf entre membres d’une unité TVA

Dans la pratique, nous constatons souvent que, dans le cadre de restructurations ou d’arrangements familiaux, on décide de vendre des bâtiments entre sociétés du même groupe.

Lorsque la vente porte sur un bâtiment neuf - au sens de la TVA -, on peut choisir de soumettre la vente de celui-ci à la TVA. Un bâtiment est neuf pour la TVA au plus tard jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’année de la mise en service ou de la première prise de possession dudit bâtiment. Pour l’application du CTVA, il faut entendre par bâtiment ou fraction de bâtiment neuf tout ouvrage de construction qui est attaché au sol. Si le terrain attenant est apporté en même temps et par le même vendeur, la TVA est également due sur celui-ci.

Par le recours à cette méthode, la TVA déduite à l’origine dans le chef du vendeur reste maintenue, puisqu’il vend le bien immobilier également sous le régime TVA. Si l’acheteur est un assujetti TVA ordinaire ayant un droit complet à déduction et que le bien immobilier est destiné à son activité taxable, il peut tout simplement déduire cette TVA. La cession à titre onéreux est exemptée du droit d’enregistrement proportionnel (bâtiment & terrain attenant). C’est une méthode pour transférer presque sans taxe (moyennant paiement du droit d’enregistrement forfaitaire général de 50 EUR) un bâtiment neuf (et terrain attenant) d’une société à l’autre.

Une autre solution est de vendre le bien immobilier en appliquant des droits d’enregistrement. C’est une solution moins intéressante dans le chef du vendeur et de l’acheteur. La TVA déduite à l’origine dans le chef du vendeur n’est pas (entièrement) maintenue et 10% ou 12,5% de droits d’enregistrement doivent être prélevés sur la vente. Ce dernier élément n’est pas récupérable dans le chef de l’acheteur. Voilà pourquoi on choisit en général de vendre un bâtiment neuf avec TVA.

Il arrive qu’une unité TVA ait été créée entre les membres d’un groupe de sociétés. Les livraisons de biens et services effectuées en Belgique entre les membres d’une unité TVA («opérations internes») ne relèvent pas du champ de la TVA. Un des avantages d’une unité TVA est que le coût du préfinancement de la TVA disparaît sur ces opérations internes. Ceci s’applique également à la vente d’un bâtiment (et terrain attenant) entre deux membres de la même unité TVA. La vente n’est pas grevée de TVA, même si les parties souhaitent soumettre expressément la vente à la TVA.

L’Administration estime toutefois que le fait que les membres d’une unité TVA fassent connaître leur intention d’effectuer l’opération avec paiement de la TVA n’empêche pas que l’aliénation tombe hors du champ d’application de la TVA. En conséquence, ceci signifie que la règle générale (prélèvement du droit d’enregistrement proportionnel de 10% ou 12,5%) s’applique à la valeur convenue du bâtiment et du terrain cédés (avec comme minimum leur valeur vénale) (cf. Décision du 26 septembre 2011, n° E.E./104.477). Cet élément est négligé dans de nombreux cas. La TVA déduite à l’origine reste néanmoins déductible, mais le droit d’enregistrement proportionnel doit être payé sur la vente. Tout ceci est illustré ci-après à l’aide d’un exemple.

Exemple:

1. Vente ordinaire entre deux assujettis TVAa

La société A fait construire un bâtiment d’une valeur de 1.000.000 EUR + 210.000 EUR de TVA = 1.210.000 EUR. La société A utilise le bâtiment à des fins professionnelles et peut par conséquent récupérer la TVA sur celui-ci. La société A décide après 6 mois de vendre le bâtiment avec TVA à la société B du même groupe (qui l’utilisera également à des fins professionnelles) pour un prix identique (1.000.000 EUR + 210.000 EUR de TVA). La déduction de la TVA dans le chef de la société A reste maintenue parce que A aliène le bâtiment avec TVA.

La société B peut elle aussi récupérer intégralement la TVA sur l’achat du bâtiment.

• Solde TVA société A:

TVA payée à la construction: 210.000 EUR
TVA récupérée: -210.000 EUR
TVA à payer: 210.000 EUR
Paiement TVA par société B: -210.000 EUR
Solde: 0 EUR

• Solde TVA société B:

TVA à payer: 210.000 EUR
TVA récupérée: -210.000 EUR
Solde: 0 EUR

COÛT TOTAL DES TAXES (A & B ensemble) = 0 EUR

2. Vente entre 2 membres de la même unité TVA

Données chiffrées identiques à celles de l’exemple précédent.

La société A fait construire un bâtiment d’une valeur de 1.000.000 EUR + 210.000 EUR de TVA = 1.210.000 EUR. L’unité TVA utilise le bâtiment à des fins professionnelles et peut par conséquent récupérer la TVA sur celui-ci. La société A décide après 6 mois de vendre le bâtiment avec TVA à la société B du même groupe (qui l’utilisera également à des fins professionnelles) pour un prix identique (1.000.000 EUR + 210.000 EUR de TVA). Ce n’est malheureusement pas possible. Cf. décision précitée. La société A est obligée de vendre le bâtiment sans TVA et avec application du droit d’enregistrement proportionnel. La déduction de la TVA dans le chef de l’unité TVA reste néanmoins maintenue.

• Solde société A:

TVA payée à la construction: 210.000 EUR
TVA récupérée: -210.000 EUR
Solde: 0 EUR

• Solde société B:

Droits d’enregistrement payés à l’achat: 100.000 EUR
Solde: 100.000 EUR

COÛT TOTAL DES TAXES (A & B ensemble) = 100.000 EUR

David Gonce, Tax & Legal Services


Publié le 22/09/2014.

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