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L’insaisissabilité du logement familial

La loi initiale du 25 avril 2007 a été modifiée par la loi du 6 mai 2009; une deuxième modification a été opérée avec la loi du 15 janvier 2014. Les principaux changements sont les suivants:

1. Domaine d’application

• Qui?

Les indépendants suivants pouvaient déjà recourir à cette protection:

  • Personne physique exerçant une activité professionnelle indépendante à titre principal (loi initiale)
  • Personne physique - mandataire d’une personne morale (loi de 2009)

Loi de 2014:

La protection peut aussi être demandée par l’indépendant complémentaire et par le pensionné ayant une activité indépendante autorisée.

• Quel bien immobilier?

Les droits réels (droit de propriété / usufruit / emphytéose / superficie) sur le bien immobilier où l’indépendant a établi sa résidence principale. Donc pas : droit d’usage et d’occupation.

Une description précise est reprise dans l’acte notarié en question. En vue de la notification aux tiers et de l’opposabilité aux tiers, cet acte est transcrit au bureau des hypothèques.

Loi de 2014:

En cas d’extension ultérieure des droits réels de l’indépendant sur le même bien immobilier, les effets de la déclaration sont étendus avec effet rétroactif aux droits nouvellement acquis. Ex. : l’usufruitier acquiert aussi la nue-propriété ; l’emphytéote acquiert aussi le tréfonds, …

L’extension n’englobe pas les nouveaux droits sur un autre bien immobilier (ex. la parcelle de terrain voisine est également achetée pour agrandir le logement familial)

2. Accord du conjoint

L’indépendant marié a besoin de l’accord de son conjoint pour faire cette déclaration d’insaisissabilité ; peu importe ici que le logement familial soit la propriété indivise des deux conjoints, appartienne à la communauté conjugale ou soit même entièrement la propriété de l’indépendant.

Loi de 2014:

Par analogie avec l’article 215 du CCiv, une autorisation substitutive du tribunal (tribunal de 1e instance ou président de ce tribunal en cas d’urgence) a été prévue si le conjoint refuse sans raison valable ou si celui-ci est présumé absent, a été déclaré incapable ou se trouve dans l’impossibilité de faire connaître sa volonté.

3. Usage mixte

  • Si la surface qui est utilisée à des fins professionnelles est inférieure à 30% de la superficie totale du bien immobilier, les droits sur l’ensemble du bien immobilier peuvent être déclarés insaisissables.
  • Si la superficie qui est utilisée à des fins professionnelles est de 30% ou plus, alors des statuts doivent être établis avant que seule la partie privée puisse être déclarée insaisissable.

Loi de 2014:

Pour le calcul du pourcentage professionnel/privé, il faut prendre en compte la superficie totale du bâtiment (calculée sur tous les étages) ainsi que la superficie du terrain.

Les surfaces qui ont un usage à la fois professionnel et privé sont jugées utilisées intégralement à des fins professionnelles, sauf s’il s’agit de surfaces qui sont uniquement affectées au passage. Ces dernières surfaces sont jugées utilisées intégralement à des fins privées, tant qu’elles ne remplissent aucune fonction professionnelle (ex. il ne peut pas y avoir d’armoires d’archives professionnelles dans ces espaces).

4. Maintien de la protection

• Dissolution du régime matrimonial

Loi de 2014:

La nouvelle loi précise que, dans les cas suivants, la protection reste valable lorsque la résidence principale est attribuée à celui qui a fait la déclaration:

  • Décès;
  • Divorce;
  • Séparation judiciaire des biens;
  • Modification du régime matrimonial.

• Perte de la qualité d’indépendant

Loi de 2014:

La nouvelle loi précise que la protection continue d’exister pour le passé après la perte de la qualité d’indépendant, même après une faillite. Dans ce dernier cas, le curateur d’un indépendant failli ne peut pas renoncer à la déclaration faite.

En cas de changement ou de cessation de l’activité indépendante, la protection continue également d’exister.

• Vente / cession de droits réels

Un indépendant qui vend la résidence principale protégée pour acheter, avec le produit de la vente, une nouvelle résidence principale continue de bénéficier de la protection, pour peu que les conditions suivantes soient respectées:

  • Le produit de la vente de la première résidence principale est déposé chez le notaire. (cette somme d’argent bénéficie également de la protection contre la saisie)
  • La nouvelle résidence principale est achetée dans un délai d’un an (à compter de la date de l’acte authentique de vente)
  • La déclaration de remploi des sommes est reprise dans l’acte authentique d’acquisition.

5. Fin de la protection

• Décès de l’indépendant

Loi de 2014:

La déclaration est révoquée par le décès de l’indépendant, mais cette révocation est uniquement valable pour l’avenir ; la protection continue à produire ses effets pour les dettes du passé.

• Renonciation à la déclaration

Loi de 2014:

Si l’indépendant renonce à l’avantage de la déclaration dans l’intérêt d’une ou plusieurs créances, cela entraîne qu’il renonce à l’avantage eu égard à toutes les créances. En d’autres termes, un avantage conventionnel ne peut pas être accordé à un créancier individuel.

Hilde Vandemaele, Tax & Legal Services


Publié le 22/09/2014.

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