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L’insaisissabilité du logement familial

Pour l’indépendant / le chef d’entreprise que vous êtes, il est important de préserver votre logement familial des revendications des créanciers. A cet effet, vous devez faire une déclaration d’insaisissabilité, qui est transcrite dans un acte notarié. Cet acte est transmis au bureau des hypothèques compétent, de sorte que les tiers ont connaissance de cette insaisissabilité.

Qui peut faire usage de cette déclaration?

  • La personne physique qui exerce une activité professionnelle indépendante à titre principal.
  • La personne physique – mandataire d’une personne morale, soit un gérant ou administrateur d’une société.
  • L’indépendant à titre complémentaire et le retraité ayant une activité indépendante autorisée.

Quel bien immobilier peut être protégé?

Le droit de propriété ou les droits réels (usufruit / emphytéose / superficie) sur le bien immobilier où l’indépendant a sa résidence principale. Ne peut pas être protégé: le bien immobilier qui sert de résidence principale et sur lequel l’indépendant a (seulement) un droit d’usage ou d’occupation.

En cas d’extension ultérieure des droits réels de l’indépendant sur le même bien immobilier, les effets de la déclaration sont étendus, avec rétroactivité, aux droits nouvellement acquis.

Protection contre quels créanciers?

Le régime offre uniquement une protection contre les dettes professionnelles; il n’y a pas de protection contre les dettes privées ou les dettes résultant d’une quelconque infraction.

Accord du conjoint

L’indépendant marié doit avoir l’accord de son conjoint pour faire cette déclaration d’insaisissabilité; peu importe que le logement familial soit la propriété indivisible des deux conjoints, qu’il appartienne à la communauté conjugale ou qu’il soit la pleine propriété de l’indépendant.

Quid en cas de bien immobilier utilisé à la fois à des fins professionnelles et en tant qu’habitation privée?

  • Si la superficie utilisée à des fins professionnelles est inférieure à 30 % de la superficie totale du bien immobilier, les droits sur l’ensemble du bien immobilier peuvent être déclarés insaisissables.
  • Si la superficie utilisée à des fins professionnelles est égale ou supérieure à 30 %, des statuts doivent être établis avant que la seule partie privée puisse être déclarée insaisissable.

Pour le calcul du pourcentage entre professionnel/privé, il faut prendre en considération la superficie totale du bâtiment (calculée sur tous les étages), ainsi que la superficie du terrain.

Les superficies à usage mixte professionnel/privé sont censées être utilisées dans leur ensemble à des fins professionnelles, sauf s’il s’agit de superficies servant uniquement de passage.

Dans les cas suivants, l’insaisissabilité subsiste:

1/ Dissolution du régime matrimonial

La protection reste valable si la résidence principale est attribuée à celui qui a fait la déclaration en cas de divorce, de séparation judiciaire de biens ou de modification du régime matrimonial.

2/ Perte de la qualité d’indépendant

La protection continue d’exister pour le passé après la perte de la qualité d’indépendant; ce peut être le cas lors de la cessation de l’activité indépendante mais aussi en cas de faillite. Dans ce dernier cas, le curateur d’un indépendant failli ne peut pas renoncer à la déclaration faite.
En cas de changement de l’activité indépendante, la protection subsiste également.

3/ Vente de la résidence principale protégée

Un indépendant qui vend sa résidence principale protégée pour acheter une nouvelle résidence principale avec le produit de la vente continue de bénéficier de la protection, pour peu que les conditions suivantes soient remplies:

  • Le produit de la vente de la première résidence principale est confié au notaire (cette somme d’argent est également protégée contre la saisie).
  • La nouvelle résidence principale est achetée dans un délai d’un an (à compter de la date de l’acte authentique de vente).
  • La déclaration de remploi de l’argent est reprise dans l’acte authentique d’acquisition.

Fin de la protection

1/ Décès de l’indépendant

La déclaration est abrogée par le décès de l’indépendant, mais cette abrogation s’applique uniquement à l’avenir; la protection continue de produire ses effets pour les dettes du passé.

2/ Renonciation à la déclaration

Si l’indépendant renonce à l’avantage de la déclaration dans l’intérêt d’une ou plusieurs créances, cela entraîne qu’il renonce à l’avantage par rapport à toutes les créances.

Puisque l’insaisissabilité de la résidence principale peut uniquement être invoquée contre les créanciers dont les créances ont vu le jour APRES la transcription de la déclaration par-devant notaire, nous ne pouvons que conseiller de faire cette déclaration. Cela ne coûte pas tellement cher… et cela ne peut pas faire de mal!

Hilde Vandemaele, Tax & Legal Services

Publié le 13/01/2015.

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