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Investissements pour extension dans l'immobilier: prévoyez à temps les aspects TVA

L'Actualité des PME

Il arrive rarement que des sites d'exploitation soient immédiatement et complètement construits. Les entrepreneurs investissent aujourd'hui en posant un regard très critique sur l'avenir lointain et incertain et comptent sur la croissance. Les bâtiments d'entreprise évoluent pour ainsi dire avec la taille de l'entreprise. Et si la faible conjoncture actuelle freine sans doute la croissance des entreprises, nous observons tout de même de nombreux sites d'exploitation en expansion: on a construit et continue encore à construire.

Pareilles expansions requièrent un planning préalable solide:

  1. Tout commence évidemment avec le concept: les architectes dessinent des plans, des ingénieurs réalisent des calculs. On expose les grandes lignes techniques de construction.
  2. Ensuite, on examine attentivement le volet financier: à combien s'élèveront les coûts de construction et comment financerons-nous le projet?
  3. Le projet d'expansion enfile ensuite un costume juridique adéquat: crédit-bail ou location? Où allons-nous investir en tant qu'utilisateur? Conservons-nous l'investissement "à l'intérieur du groupe" ou allons-nous nous allier avec une société de leasing? Quelles conséquences ce choix a-t-il sur notre volet financier?
  4. Quelles sont nos aspirations fiscales: qui amortit? Y a-t-il une obligation de remploi…?

Souvent, les aspects TVA du projet d'investissement ne sont abordés que par la suite… et c'est beaucoup trop tard! On passe sans doute alors à côté d'opportunités, sans parler qu'à cause d'une mauvaise estimation, on voit le coût de son projet soudainement augmenter de 21%…
Une bonne planification de la TVA d'un tel projet commence dès la phase de conception.

Un bâtiment (annexe) complètement isolé vous offre bien sûr la plus grande flexibilité: chaque structure TVA est encore possible, d'un leasing immobilier à l'octroi d'un droit réel (éventuellement à une société de leasing externe) en passant par une unité TVA.

Les dépendances attenantes qui, structurellement et techniquement, ne font qu'un avec le bâtiment original sont dans un carcan TVA beaucoup plus rigide:

  • Une structure TVA favorable est-elle faisable avec la dépendance uniquement? Cela dépendra en grande partie des caractéristiques techniques et fonctionnelles de l'extension.
  • Ou devons-nous au contraire prendre en considération l'ensemble du complexe, une fois l'extension finie? Il devra forcément être à nouveau question d'un "nouveau" bâtiment pour que la TVA soit récupérable. Sauf si nous pouvons passer à une unité TVA mais cela ne correspond peut-être pas à notre planning financier.
  • La structure souhaitée de l'annexe est-elle compatible avec la structure juridique du bâtiment existant? L'impact sur la condition de reconstitution en matière de capital est considérable si nous ne pouvons pas incorporer l'annexe dans un contrat de leasing immobilier séparé.

Il est également important de s'intéresser au préalable à l'affectation qui sera donnée au bien immobilier. Nous pouvons éventuellement louer un entrepôt simplement sous application de la TVA.

Et enfin, aussi étrange que cela puisse paraître, la localisation du bien immobilier est aussi parfois déterminante: dans une zone portuaire (ou aéroportuaire), la location immobilière est de toute façon assujettie à la TVA.

David Gonce, dgonce@deloitte.com


Publié le 21/04/2015.

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