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Jurisprudence récente: la destination de l'immeuble loué

La législation régissant le bail commercial est applicable en cas d'utilisation du bien immobilier pour l'exercice d’un commerce de détail (ou d’une entreprise artisanale). Étant donné que le locataire commerçant puise ses revenus de l'activité qu'il exerce dans le bien loué, il bénéficie d'une protection élevée (notamment en termes de délais de préavis, de droit de renouvellement, …).

Problème: modification de la destination

Un contrat de location qui NE bénéficie PAS de la protection octroyée par le champ d'application de la législation sur les baux commerciaux peut cependant RELEVER de cette législation et de cette protection à la suite d’une modification apportée à la destination du bien loué durant le terme du bail.

Comment? Lorsque le preneur modifie l'utilisation effective du bien loué (par exemple en utilisant un espace de bureau en tant que magasin).

La preuve? Pour que la loi sur les baux commerciaux trouve à s'appliquer, le locataire doit fournir la preuve de l'accord du bailleur à propos de la modification envisagée à la destination.

Il ressort d'une jurisprudence récente en la matière que la Cour de Cassation tient compte, lors de l’administration de la preuve, de la qualité du bailleur:

  1. Si le bailleur est un commerçant, le preneur pourra fournir la preuve de l'accord du bailleur à propos de la modification apportée à la destination par tous les moyens de droit (par exemple au moyen de témoignages), même en cas de stipulation d'une disposition contraire dans le bail initial.
  2. Si le bailleur n'est pas un commerçant, l’administration de la preuve sera plus délicate. La preuve ne pourra être fournie qu'en application des règles de preuve en matière de droit civil. Cela signifie concrètement que le preneur devra produire un document écrit attestant de l'accord exprès du bailleur à propos de la modification de la destination (modification de la destination par rapport à la destination indiquée dans le bail initial).

Points essentiels pour le bailleur !

1. Veiller à conclure un bon contrat

Tout contrat de location (commerciale) doit toujours être assorti d'une description claire et non équivoque de la destination du bien loué. L'activité concrète du preneur doit y être indiquée de manière détaillée.

Par exemple: NE PAS INDIQUER: commerce de détail a
MAIS: commerce de détail en vêtements et accessoires pour dames.

2. Réagir rapidement

Le bailleur, éventuellement commerçant, doit réagir immédiatement lorsque le preneur ne respecte pas la destination convenue. Pour ce faire, il optera de préférence pour un courrier recommandé et, le cas échéant, initiera une procédure devant le juge de paix.

Eugénie Carrez, Tax & Legal Services
 

Publié le 02/06/2014.

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