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Location de chambres d'étudiant: revenus immobiliers, divers ou professionnels?

L'Actualité des PME

Les revenus de la location de chambres d'étudiants ont été qualifiés à maintes reprises de revenus divers au sens de l'article 90, 1° du CIR92. La juridiction de la Cour de Cassation a toutefois mis en question cette jurisprudence. La Cour a stipulé que les revenus de biens immobiliers peuvent uniquement être imposés comme revenus immobiliers ou revenus professionnels, la théorie dite de la "contrainte".

En l'espèce, un couple loue 41 chambres d'étudiants réparties sur 5 bâtiments différents. Le couple pense que la location relève de la gestion normale du patrimoine privé et déclare donc les revenus de la location comme revenus immobiliers. L'administration, suivie par le Tribunal de Bruges, décide cependant d'imposer ces revenus comme revenus divers (Tribunal de Bruges du 17.03.2014).

Le tribunal estime que l'Administration a fourni la preuve selon laquelle la location des chambres d'étudiants va plus loin que la gestion normale d'un patrimoine privé. Il est ici tenu compte de la quantité de chambres louées, du fait que les bâtiments loués ont été construits ou transformés spécifiquement en vue de la location, du fait que des sommes considérables ont été empruntées pour l'achat ou la transformation des bâtiments et que la location est associée à d'importantes prestations comme l'entretien et les réparations. Les revenus de la location de chambres d'étudiants sont dès lors qualifiés par le tribunal de revenus divers au sens de l'article 90, 1° CIR92.

Ce faisant, le Tribunal de Bruges passe outre de la théorie dite de la "contrainte". Cette théorie implique que les revenus ne peuvent être imposés que dans la catégorie à laquelle ils appartiennent. En plus de l’éventuelle qualification en revenus professionnels, les revenus de biens immobiliers ne peuvent être imposés que comme revenus immobiliers et non comme revenus divers, sauf si la loi le prévoit expressément. Cette théorie a déjà été plusieurs fois confirmée par la jurisprudence de la Cassation. Les revenus de biens immobiliers loués ne peuvent donc être imposés que soit comme revenus immobiliers, conformément à l'article 7, §1, 2° CIR92, soit comme revenus professionnels lorsque les biens immobiliers en question sont utilisés pour l'exercice de l'activité professionnelle du bénéficiaire de ces revenus (application de l'art. 37 CIR92, l'article dit "charnière").

Lorsqu'il ressort des faits que certaines opérations immobilières ne constituent pas une activité professionnelle, l'Administration pourrait ne plus utiliser 'l'étape intermédiaire' pour requalifier les revenus de location comme revenus divers, peu importe qu'il soit question d'une gestion normale ou anormale d'un patrimoine privé.
Les revenus de la location de biens immobiliers qui sortent du cadre de la gestion normale du patrimoine privé seront donc qualifiés plutôt de revenus professionnels. En effet, l'ampleur des travaux allant de pair avec l'exploitation et la location d'un grand nombre de biens immobiliers requiert une fameuse organisation spécifique qui ne relève plus d'une gestion normale de patrimoine privé. Pareille activité constitue plutôt une activité professionnelle.

Inge Sercu – Tax Department

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