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Régime de la garantie pour les entrepreneurs dans le cadre de la loi Breyne

L'Actualité des PME

Les entrepreneurs qui relèvent de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction (« loi sur la construction d'habitations » ou « loi Breyne ») sont tenus de donner une garantie à l'acheteur privé ou maître d'ouvrage. Ce régime de garantie vise à protéger l'acheteur privé ou maître d'ouvrage en cas de non-exécution ou d'exécution défaillante, par l'entrepreneur, des travaux convenus.

Selon que l'entrepreneur est agréé ou non, la garantie qu'il doit donner prend une forme différente.

Voici un bref aperçu schématique des différentes possibilités:

 

ENTREPRENEUR AGRÉÉ

ENTREPRENEUR NON AGRÉÉ

Montant

5 % du prix de l'ensemble du bâtiment

garantie de 100 %*

 

 

Garantie d’achèvement de travaux

Garantie de remboursement

Instance

Caisse des dépôts et consignations

Établissement de crédit ou société de prêts hypothécaires

Non réglementée par la loi ou un AR

Preuve

30 jours après la signature du contrat

30 jours après la signature du contrat

 

Libération/

Fin

50 % à la réception provisoire et 50 % à la réception définitive

Réception provisoire

 

Sanction

Nullité du contrat ou clause contraire à la loi

Nullité du contrat ou de la clause contraire à la loi

 

 

* Un entrepreneur non agréé peut choisir entre une garantie d’achèvement de travaux ou une garantie de remboursement.

Une garantie d’achèvement de travaux sert à couvrir les frais à engager pour achever le travail. L'acheteur ou maître d'ouvrage conserve le bien immobilier en tant que tel.
La garantie de remboursement garantit le remboursement des sommes déjà payées par l'acheteur ou maître d'ouvrage. Cette hypothèse implique la dissolution du contrat entre l'acheteur et l'entrepreneur pour non-achèvement, de sorte que le bien immobilier devient ou reste la propriété de l'entrepreneur.

Il existe donc une nette différence entre le régime de garantie pour les entrepreneurs agréés et celui qui s'applique aux entrepreneurs non agréés. L'entrepreneur non agréé tente souvent de se retrouver sous le régime des entrepreneurs agréés en créant une association commerciale momentanée avec un entrepreneur agréé. Cependant, cette méthode n'est pas tout à fait concluante. En effet, un notaire confronté à une telle situation doit toujours choisir l'option la plus sûre: 5 % - garantie à donner par l'entrepreneur agréé et 100 % - garantie à donner par l'entrepreneur non agréé.

Bien que le régime des entrepreneurs agréés apparaisse comme le plus favorable, il présente aussi quelques inconvénients. Ainsi, les entrepreneurs éprouvent souvent des difficultés à obtenir la libération de la garantie. Ils doivent adresser, à cet effet, une demande à l'acheteur ou maître d'ouvrage, qui dispose ensuite de 15 jours pour réagir. Il arrive plus d'une fois que l'acheteur ou maître d'ouvrage refuse de signer la libération, sans pour autant entreprendre des démarches pour obtenir la libération à son avantage.

Le maître d'ouvrage et l'entrepreneur se trouvent alors dans une impasse, avec pour effet que l'argent de la garantie reste longtemps bloqué à la Caisse des dépôts et consignations. Cette dernière est toutefois disposée à aider un entrepreneur à obtenir la libération, à condition qu'il puisse démontrer qu'il a fait tout son possible pour obtenir la réception définitive et ainsi la libération de la garantie. La constitution d'un bon dossier, comportant des justificatifs suffisants, est donc indispensable à cet égard.

Britt De Ceuster, bdeceuster@deloitte.com

Publié le 31/03/2015.

Nederlandstalige versie
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