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TVA et travaux immobiliers

L'Actualité des PME

Le présent article a pour but de rappeler une distinction importante mais qui fait souvent l’objet de confusions: le taux de TVA applicable aux travaux immobiliers et le redevable de celle-ci.

1. Taux applicables

Une des particularités du secteur immobilier réside dans le fait que certains biens ou services peuvent être soumis à des taux différents.

Les travaux immobiliers sont en principe soumis au taux ordinaire de 21%.

Cependant, par application I’A.R. n° 20 du Code TVA, certaines opérations immobilières sont soumises, moyennant le respect de conditions déterminées, au taux réduit de 6%.

Ces conditions peuvent être synthétisées comme suit:

  • les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien, à l’exclusion du nettoyage, de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.
    L’Administration fiscale et la jurisprudence ont défini et précisé la notion de « travaux immobiliers » au travers de diverses décisions et arrêts.
    Certains travaux sont assimilés à des travaux immobiliers et également soumis au taux de 6%, par exemple l’installation de chauffage central ou de climatisation, l’installation sanitaire, les installations électriques, l’installation de détection et de protection d’incendie.
  • Les travaux doivent être relatifs à un bâtiment d’habitation dont la première occupation remonte à 5 ans au moins et qui, après l’exécution des travaux, est effectivement utilisé, exclusivement ou à titre principal, comme logement privé.
    Il faut noter que la condition de durée d’occupation passera de 5 à 10 ans, en principe le 1er janvier 2016.
  • Les travaux doivent être fournis et facturés à un consommateur final, propriétaire ou locataire de l’habitation privée.
  • La facture délivrée par le prestataire du service doit constater la réunion des 3 conditions précédentes. Pour ce faire, le client doit fournir une attestation sur l’honneur indiquant que la durée d’occupation de l’immeuble ainsi que son affectation au logement privé.

2. Mode de perception

Le taux applicable à l’opération dépend de différentes conditions. A côté de cela, il faut ensuite se poser la question du redevable, qui est totalement indépendante du taux applicable à la prestation.

Il faut ici distinguer deux situations:

  • Si le client est non-assujetti à la TVA, l’entrepreneur doit facturer ses prestations TVAC, en appliquant le taux de 21% ou de 6% en fonction des caractéristiques propres à l’opération.
    Lorsque le client est assujetti à la TVA et tenu au dépôt de déclarations périodiques, les travaux immobiliers doivent faire l'objet d'une facturation sans application de TVA, cette dernière étant acquittée par le preneur de service. Il s’agit du régime du cocontractant (art 20 A.R. n°1 du Code TVA).

Par conséquent, le preneur de service (assujetti) paiera et récupèrera en fonction de son droit à déduction, la TVA auprès de l’Administration, par le biais de sa déclaration TVA. Dans ce cas, il devra être attentif à l’application du taux TVA correct, tel que déterminé ci-avant.

Le régime du contractant est applicable lorsque les travaux portent sur un bien immobilier affecté exclusivement à l'activité professionnelle du client assujetti. Il s'applique également lorsque les travaux se rapportent en partie à l'activité professionnelle et en partie à l'utilisation privée du client. En revanche, lorsque les travaux se rapportent exclusivement à l'utilisation privée du client, l'entrepreneur doit porter de la TVA en compte sur la facture.

Comme vous pouvez le constater, le taux et le mode de perception sont indépendants l’un de l’autre. Une transaction peut très bien être facturée avec de la TVA à 21% indiquée sur la facture alors qu’une autre opération, sous régime du cocontractant, peut-elle être soumise à un taux de TVA de 6%.

Marie Hérin, mherin@deloitte.com – Nicolas Lemaire, nlemaire@deloitte.com

Publié le 17/06/2015

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