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Vente d'un immeuble ancien suivie de travaux de rénovation - livraison d'un immeuble neuf

Une décision administrative récente (E.T. 120.125 datant du 13.05.2014) secoue le secteur immobilier. En effet, l'administration de la TVA s'intéresse ici à l'application par les promoteurs immobiliers du taux de TVA réduit (6%) pour des travaux de rénovation résidentiels (entre autres par démolition et reconstruction).

De quoi s'agit-il?

L'administration vise les opérations où un promoteur immobilier livre, d'une part, un ancien bâtiment et, d'autre part, conclut un contrat d'entreprise avec ces clients pour la rénovation ou la démolition et reconstruction du bien en question. La livraison de l'ancien bâtiment a été soumise aux droits d'enregistrement proportionnels et le contrat d'entreprise a été soumis au taux de TVA réduit de 6%.

Cette façon de procéder permet aux promoteurs de fournir des appartements 'rénovés' à un taux de TVA de 6% au lieu du taux normal de 21% pour les nouvelles constructions.

Les anciens immeubles d'entreprises transformés en lofts en sont un exemple type. Si, en fin de compte, le bâtiment est désigné comme une 'nouvelle construction', l'administration requalifiera le contrat en livraison d'un nouveau bâtiment qui sera dès lors soumis, dans son ensemble, au taux normal de TVA de 21%.
Pour rappel, un ancien bâtiment est considéré comme 'neuf' lors de la vente lorsque:

  • Les travaux de transformation sont tels que le bâtiment a subi une modification dans sa nature, sa structure et sa destination.
  • Il y a un doute quant à l'importance des travaux de transformation mais le coût de ceux-ci représente plus de 60% de la valeur vénale du bâtiment (hors valeur du terrain) au moment de l'achèvement de ces travaux.

Par ailleurs, dans ces situations, les conditions suivantes doivent être remplies:

  • La transformation subie a entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux;
  • Le bâtiment est cédé dans le 'délai de nouveauté' en matière de TVA (à savoir le 31 décembre de la deuxième année suivant la première occupation);
  • La personne dans le chef de qui la TVA est exigible doit pouvoir démontrer à l'égard de l'administration l'importance des travaux entrepris.

Dans ces cas, l'administration estime que la scission (livraison de l'ancien bâtiment / contrat d'entreprise) est artificielle et qu’il faut dès lors considérer la livraison comme un 'nouveau' bien immobilier (analogue à la 'vente sur plan' pour les nouvelles constructions).

Lorsque l'acheteur conclut un contrat avec deux entités juridiques différentes pour la livraison de l'ancien bâtiment et le contrat d'entreprise, il sera également vérifié s’il n’y a pas de 'pratique abusive'. Dans ce cadre, l'administration base son argumentation sur le fait que le contrat, au moment où il a été conclu, avait pour but la livraison d'un nouveau bâtiment dans son état futur.

Cette décision administrative a été introduite avec effet rétroactif. Étant donné l'impact financier important qu'elle peut entrainer (+ 15%!), l'administration prévoit une tolérance pour les situations suivantes:

a. Le contribuable impliqué a conclu un accord formel avec l'administration ou le Service des Décisions Anticipées visant l'application du taux réduit pour un dossier spécifique.

b. Le contribuable peut s'appuyer sur un accord tacite avec l'administration. Cela sera examiné au cas par cas par les Services Centraux de l'administration.

Ce sera le cas lorsque:

  • Le contribuable a reçu un accord formel tel que décrit ci-dessus pour un second projet dont les circonstances sont totalement identiques à celles du premier projet.
  • Le contribuable a introduit une demande motivée auprès de l'administration et n'a encore reçu aucune réponse à la date de cette décision administrative.

En attendant la jurisprudence à ce sujet, il n'est pas encore certain si certaines instances vont contester cette décision.

Tax & Legal Services
 

Publié le 01/07/2014.


 

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