Análisis

Oportunidades en el mercado inmobiliario de oficinas 2015

Inversión y refinanciamiento

Las expectativas de mejora de crecimiento para el año en curso, unido a las bajas tasas de financiamiento, podrían generar nuevas oportunidades para los inversionistas.

Contexto Económico

Según el último informe de política monetaria del mes de diciembre se está observando un menor dinamismo de la actividad mundial, compensada en parte por el descenso en el precio de las materias primas y el petróleo, lo que facilitará el crecimiento en aquellas economías importadoras de crudo.

En lo que respecta a Chile, según un reciente informe de Morgan Stanley, las cifras de crecimiento habrían tocado fondo, tras un año 2014 marcado por un bajo precio del cobre y el deterioro en las expectativas empresariales. Para el año 2015 se espera un crecimiento del PIB cercano a 2,5-3,5%, frente al 1,7% de 2014, principalmente gracias al impulso de las exportaciones motivado por la depreciación del peso, al descenso del precio del petróleo, y a una situación fiscal más saneada que el resto de países de la región.

Impacto en el mercado inmobiliario

Según CBRE, a la ralentización de la demanda empresarial, motivada por la desaceleración económica, se le ha unido un incremento significativo de la oferta de oficinas, lo que está produciendo presiones bajistas a los precios de compra y renta. Durante 2014 ingresaron al mercado la cifra record de 333.455 m2 de oficinas clase A y B, tendencia que se espera continúe durante los primeros meses de 2015, lo que ha elevado significativamente la tasa de vacancia. Si bien, esta situación está generando cautela en el sector, las expectativas de mejora de crecimiento para el año en curso, unido a las bajas tasas de financiamiento, podrían generar nuevas oportunidades para los inversionistas.

Por un lado, en términos de inversión, la mencionada desaceleración en la industria podría generar algunas oportunidades de precio atractivas para inversionistas nacionales e internacionales, que busquen rendimientos a largo plazo. En el caso de activos con flujos estables de renta, operaciones de inversión del tipo Sale and Lease Back, pueden ofrecer una alternativa de financiamiento atractiva para las empresas.

Al mismo tiempo, también observamos oportunidades de refinanciamiento para aquellas compañías que financiaron proyectos en construcción con una TPM en torno al 5% de finales de 2011, y que actualmente, junto con un menor riesgo al estar ya en operación, se les une una TPM en niveles mínimos del 3% desde que el Banco Central de Chile iniciase una política monetaria más flexible. Esta oportunidad de refinanciamiento para las compañías, debería venir acompañada del interés de la banca local y otras instituciones financieras, que ante la falta de alternativas para generar colocaciones como consecuencia de la caída de la inversión, va a necesitar de este tipo de operaciones que den respaldo a su cuenta de resultados.

En conclusión, si bien observamos oportunidades para el mercado inmobiliario de oficinas en 2015, tanto desde el punto de vista de la inversión como del refinanciamiento, es fundamental que estas operaciones estén bien estructuradas, con el objetivo de minimizar los riesgos que se aprecian en el sector. Soluciones tales como cuentas de reservas, contratos de largo plazo, garantías corporativas o stand-by, deben actuar como mitigantes para dar confort a inversionistas e instituciones financieras, al mismo tiempo que permitan maximizar el retorno de las compañías.
 

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