中国新租赁准则终落地，德勤助力迎接承租资产“上表”新时代

企业类型

生效日期

在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业

2019年1月1日

其他执行企业会计准则的企业     

（包括A股上市公司）

2021年1月1日

母公司或子公司在境外上市且按照国际财务报告准则或企业会计准则编制其境外财务报表的企业

允许提前实施，但不应早于同时执行新收入和新金融工具准则的日期

母公司或子公司在境外上市且按照国际财务报告准则或企业会计准则编制其境外财务报表的企业

允许提前实施，但不应早于同时执行新收入和新金融工具准则的日期

核心变化

新租赁准则

现行租赁准则

会计处理模型

单一会计模型

双重会计模型

取消了承租人的融资租赁和经营租赁的分类，要求承租人对除短期租赁和低价值租赁资产以外的所有租赁确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用。

承租人区分融资租赁和经营租赁，采用双重会计模型，对经营租赁不确认相关资产和负债。

租赁的识别

增加了识别租赁的具体要求，强调“控制”，即租赁是“让渡了一段时间内控制已识别资产使用的权利”；强调是特定资产，能够主导资产的使用，并获取几乎全部经济利益。

将租赁定义为：租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。

缺乏详细的，识别租赁的指引。

租赁合同的合并、分拆和修改

合同合并：

无相关指引

符合特定条件，承租人可以将多份合同合并为一份。

合并分拆：

合同同时包含租赁和非租赁部分时，承租人应当将该合同包含的各租赁部分和非租赁部分进行分拆。

承租人实务简便方法：根据租赁资产的类别选择是否分拆租赁和非租赁部分，而将各租赁部分和非租赁部分作为单一的租赁核算。

涉及嵌入衍生工具的，应当分拆。

合同修改：

满足特定条件的，将租赁修改作为一项单独的租赁；

不满足特定条件的，在租赁修改日调整使用权资产和租赁负债，使用权资产调成零为止，差异计入当期损益。

租赁资产、负债的确认和计量

使用权资产

经营租赁：

租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量，并参照固定资产计提折旧。

不确认相关资产和负债。

租赁负债

融资租赁：

租赁期开始日，租赁负债按尚未支付的租赁付款额现值进行初始计量，并按固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用。

确认租赁资产和租赁负债。

租赁付款额

租赁付款额包括：

最低租赁付款额包括：

固定付款额及实质固定付款额并扣除租赁激励相关金额；

承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本）；

取决于指数或比率的可变租赁付款额；

 由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；

购买选择权的行权价格；

购买价款（如果预计将形式购买选择权）。

行使终止租赁选择权需支付的款项；

根据承租人提供的余值担保预计应支付的款项。

可变租赁付款额

取决于指数或比率的可变租赁付款额根据租赁期开始日的指数或比率进行初始计量。

或有租金在发生时计入当期损益。

其他未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益。

折现率

固定的周期性利率：

折现率：

租赁内含利率；

出租人租赁内含利率；

增量借款利率；

租赁合同规定的利率同期银行贷款利率作为折现率。

修订后的折现率（续租权、购买选择权的评估变化、租赁付款额的变动源自浮动利率变动）。

简化处理（承租人可以选择不确认使用权资产和租赁负债）

短期租赁（按资产类别）：

无相关指引

租赁期不超过12个月（包含购买选择权的除外）。

低价值租赁（基于每一项租赁）：

单项租赁资产为全新时价值较低的租赁。

主要规定

新租赁准则

IFRS 16

范围

以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号——无形资产》

土地使用权在国际财务报告准则下适用租赁准则

不含投资性地产租赁

投资性地产租赁

不适用范围未包含其他无形资产租赁

约定其他无形资产租赁承租人可以（但并非必须）应用

使用权资产后续计量

在租赁期开始日后，承租人应当按照本准则第二十一条、第二十二条、第二十七条及第二十九条的规定，采用成本模式对使用权资产进行后续计量。

IFRS16允许承租人采用成本模式对使用权资产进行后续计量外，允许承租人对符合条件的使用权资产采用公允价值模式或者重估模式进行后续计量，而中国企业会计准则仅允许采用成本模式对使用权资产进行后续计量。

列报

明确租赁负债通常分别非流动负债和一年内到期的非流动负债列示

IFRS16中未明确要求承租人对租赁负债分为非流动负债和一年内到期的非流动负债列示

明确在现金流量表中，偿还租赁负债本金和利息所支付的现金应当计入筹资活动现金流出

偿还租赁负债的利息未明确必须在筹资活动现金流出

如果承租人采用《国际会计准则第40号——投资性房地产》中的公允价值模式计量的投资性地产，则对符合投资性地产定义的使用权资产也应采用公允价值模式计量，并在投资性地产科目列报