中国REITs发展报告

核心观点/主要成果

2020年4月，《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点相关工作的通知》明确了采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，优先支持基础设施补短板行业。此通知标志着境内基础设施领域公募 REITs试点正式起步，对于盘活存量基础设施资产，扩大有效投资等有着重要意义。

《中国REITs发展报告》由德勤房地产行业及德勤研究团队共同发布。本报告详细探讨了中国公募REITs的政策背景、发展现状、问题挑战以及未来展望。
 

政策背景

对于发起人来说，2020年4月的基础设施公募REITs试点通知明确以权益融资模式进行推动，有别于以往通过负债进行的基础设施投融资模式，基础设施公募REITs 能够带来稀缺的长期限的权益性资本，构建了嫁接社会资本参与基础设施项目的桥梁，解决了目前负债空间不足的难题。 借助公募REITs，建立一个市场化的投融资机制，有利于吸引更专业的市场机构主导项目投资和运营，可大大提升基础设施投资的投资效率，优化资源配置。

对于投资者来说，基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REITs可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。
 

发展现状

不动产投资信托（Real Estate Investment Trust，缩写：REIT）又称房产信托、地产信托，于1960年发源于美国，是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。

美股REITs：起步晚发展快，收益率高， 流动性风险小，基础设施类REITs市值占比高

美国是基础设施REITs最为成熟的市场。截至2020年第一季度，美股中REITs有 219只，市值规模达到创纪录的1.33万亿美元。

港股REITs：投资于房地产项目的集体投资计划

香港房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。

新加坡REITs: 领先的多元化REITs市场

新加坡是亚洲领先的亚洲全球性房托及商业信托中心，超过80%的房托和地产类 商业信托拥有离岸资产。

国内REITs 实践：基础设施公募REITs未来市场空间巨大

我国REITs产品以基础设施REITs的形式推出了试点文件，采用典型的信托制结构，以公募基金为载体，通过投资ABS产品实现对物业股权的控制。目前代表型项目包括海南发行全国首单省级人才租赁住房 REITs、普洛斯收购北京中关村盈都大厦D座为北京首单类REITs、全国首单流转集体建设用地建设租赁住房REITs挂牌等。
 

问题挑战

REITs融资效果有待商榷

以基础设施为底层资产的公募 REITs，应当具备期限较长、透明度较高、流动性较好等优势，目前正在申报的首批项目确实具有这些优势，但是大多数有融资需求的基础设施收费项目缺乏相关特征，从而无法成为公募REITs的底层资产。

管理模式可能存在代理问题并需要时间适应

我国REITs在集合投资计划的框架下采用 “公募基金+资产支持证券（ABS）”的架构，但公募基金过去并不涉及物业投资管理业务。在多层委托代理关系的架构下，信息不对称问题和利益冲突问题 可能更加严重，道德风险可能性更大，由此产生的代理成本可能更高。

未来税收问题仍需要解决

境内公募REITs的产品结构比较复杂，税收方面可能会存在重复征税和税收过重的问题，进而拖累产品收益。税收问题尽管并非设立REITs的先决条件，但对调动各方积极性、推动市场发展壮大至关重要。

交易结构的精简

当前中国版REITs采用了“公募基金+ABS”的结构，对市场已有模式的延续有利于产品的顺利推出，也有利于税务方面的处理。 但复杂的架构并不是必须的，如果其他配套的制度逐步推出，我国的REITs结构也可以更为精简，例如由基金直接持有股权。
 

未来展望

公募REITs市场前景广阔

考虑目前我国基础设施品类繁多、规模较大，为公募REITs提供了丰富的基础资产， 基础设施公募REITs未来市场空间巨大。 在机制建立以后，公募REITs未来将进一 步拓展到基础设施以外的其他类资产，不断丰富公募REITs的种类，为投资人提供更多类别底层资产选择。

产业园区迎发展契机

本次公募REITs将有效拓宽产业园区开发主体的融资渠道，降低融资成本，且基于物业资产为主体的融资将带动更多盈利能力较强，开发情况较好的产业园区脱颖而 ，加强园区的地产转型升级。

REITs首先支持中国公共住房

REITs首先可以是支持中国公共住房（尤其是租赁住房）建设的主要金融工具。REITs在这个过程中还可以起到租赁住房产品（和土地）的价格发现作用，而且在让渡部分收益权的同时不 影响管理权的完整保留。我们认为REITs能够为中国居民家庭提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道，对于降低居民部门住房杠杆水平、平抑炒房预期、防范系统性市场风险具有重要意义。

风险防范 机制将逐渐完善

合规风险：比如基础设施资产的产权是否清晰，特许经营权是否可以合法转让，建设手续是否完整，包括立项、环评、用地、节能审查各个方面都应有完善手续。

政策风险：如果涉及所谓的国有资产转让，税收问题，地方政府审批，各相关方包括政府主体需要密切配合解决。

道德风险：加强REITs的信息披露机制和全生命周期合规监管等。