ESG成房地产行业焦点：关注“环境”外，勿忘“社会”及“管治”

德勤中国今日发布《创造可持续价值：房地产与环境、社会及管治》报告，探讨近年发展成房地产行业所有参与者战略要务的环境、社会及管治（ESG）因素。

报告的九篇专题文章由德勤专家撰写，旨在协助融资人、发展商、业主、物业管理公司、房地产投资管理公司（REIM）、房地产投资信托基金（REIT）、资产管理公司及投资者等行业生态圈参与者制定ESG议程。

德勤中国房地产行业主管合伙人罗远江表示：“报告的讨论重点之一是不断变化的监管环境，而正致力于在2060年实现碳中和的中国无疑是重要参与者。此外，报告也探讨了ESG战略实施、房地产行业生命周期中开发、经营和投资方面的挑战， 揭示房地产企业及投资管理公司如何增强ESG前瞻性。”

从“环境”到“社会”及“管治”

德勤《首席财务官调查》访问了114位金融服务业和房地产业的首席财务官，发现一半受访者已将ESG标准纳入其业务战略，但更强调“环境”因素。48%受访首席财务官认为，公司如能改善环境相关信息披露，便更有机会获得资本市场青睐，而“社会”及“管治”的数字则为30%。

罗远江指出：“考虑到建筑物占已发展城市如香港电力消耗约90%，以及超过60%的碳排放，房地产行业对气候的影响备受市场关注实在不足为奇。虽然环境因素在房地产领域特别重要，但社会和管治因素同样不容低估。采取全面的ESG战略能够为房地产企业带来创造长期价值的机会。反之，忽视ESG则会损害声誉、失去客户、疏远员工以及增加经营成本。”

报告建议房地产企业推动有助创造长期价值的道德、合规和诚信的企业文化，以提高公司管治水平。自新冠疫情以来，市场对ESG中的“社会”因素的关注度提高，房地产公司应通过参与修复公共空间、建造可负担房屋、提升员工作业标准、推动负责任的行销和多元化进程，从而以“社会”因素驱动价值，并增强社会影响。

监管发展增添缓解ESG风险迫切性

2021年7月，中国和欧盟宣布气候变化计划，为应对气候变化迈出重要一步。鉴于全球报告标准趋同，气候相关财务信息披露工作组（TCFD）建议的框架成为主流，突显了加强气候变化合规和风险管理的迫切需要。

在中国“双碳”目标的背景下，监管机构持续提高对上市公司的披露要求，其中包括生态环境部计划在2025年前引入强制性环境信息披露制度、港交所发布之《环境、社会及管治报告指引》、香港证监会对绿色或环境、社会及管治基金以及集体投资计划的披露要求。

德勤中国气候变化与可持续发展服务主管合伙人谢安表示：“监管机构近年发布了一系列法规，要求上市公司依法披露企业环境信息。从2022年4月起，房地产领域的碳排放强度和节能率已经确立为明确的强制性标准。这是碳中和背景下，建筑领域迎来的强制性标准，建筑行业作为我国能源消费的三大部门之一，节能减排潜力巨大，各项法规的出台，给行业发展划出碳排放‘及格线’，也为企业的实施路径指出了更多方向。”

德勤中国气候变化与可持续发展服务合伙人顾玲补充：“目前，中国政府尚未就绿色建筑制定约束性标准或碳排放控制目标，但低碳要求已被纳入评估和评级过程。由此可见，在设计和施工规划阶段制定碳排放规则至关重要。”

ESG对房地产投资管理、数据管理及并购的影响

房地产投资管理公司必需将ESG整合进其长期战略，而非只按照要求逐项打勾（box-ticking）。除了单纯的合规外，由此带来的基金和产品的透明度和可比性能为管理公司提供新的增长机会。

ESG透明度和合规性战略需要坚实的数据基础，因此房地产公司应努力建立单一数据模型并明确关键ESG指标。

为了降低并购中的交易风险，房地产企业应根据行业需求和标准调整现有的ESG尽职调查方法，确立合适的关键绩效指标，审查目标公司并识别ESG危险信号。

德勤中国华南区风险咨询主管合伙人冯文珊表示：“房地产投资者需要决定要只做但求合规的‘采纳者’，还是希望担当‘先行者’，于建筑设计、施工、使用、翻新以至拆除等不同阶段推动变革。最基本亦必须确保拥有专业知识和资源以满足披露要求，并将ESG风险广泛纳入尽职调查的流程。”

绿色租赁日趋重要

绿色租赁协议规定业主和租户如何实现环境目标，对众多房地产行业参与者的重要性或将日渐增加，并可能于未来成为市场标准。

楼宇业主和租户应分析制定可持续发展条款的必要性，并考虑在其租赁协议中写入相关“绿色条款”。这安排不论是在楼宇的使用期间、融资或出售过程均有利。

冯文珊指出：“作为首份针对房地产行业的综合ESG洞察报告，这只是一个起点。德勤中国将持续致力与房地产行业生态圈内所有利益相关者合作，推动变革及创造可持续价值。”

《创造可持续价值：房地产与环境、社会及管治》报告作者即将推出一系列访谈，分享他们的见解以引发进一步讨论。