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房地产市场税收新政评述
税务快讯
发布日期：2024年11月19日
2024年11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号，下称“16号公告”），税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》（国家税务总局公告2024年第10号，下称“10号公告”），明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，上述公告自2024年12月1日起执行。相关新政包括对个人房产交易所涉及的契税、增值税，以及房地产企业土地增值税的调整，将对房地产市场及相关纳税主体产生一系列影响。
新政概述
个人购房者——契税
16号公告明确，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
上述规定将享受1%契税优惠税率的住房面积从现行政策的90平方米提高至140平方米，同时取消了京沪穗深四座城市第二套住房不得享受契税优惠的限制，扩大了契税优惠的适用范围，有望取得明显的减税效果。
新政实施前后的契税税率变化如下表所示：
个人售房者——增值税
根据16号公告，京沪穗深四地在取消普通住宅和非普通住宅标准后，将与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，即对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，不区分是否普通住宅，均免征增值税。
上述政策调整将只影响京沪穗深地区（与现行政策比较如下表所示），新政实际施行日期视四地取消普通住宅和非普通住宅的时间表而定。鉴于截至目前上海、北京已经取消普通住房和非普通住房标准，事实上在这两个城市的原属于非普通住宅的个人售房者已经可以享受销售购买满2年住房免征增值税的优惠政策。
个人售房者——个人所得税
本次发布的两份公告未提及个人销售住房的个人所得税政策。但部分地区，如上海、深圳等对于个人出售普通住宅和非普通住宅制定了差异性的个人所得税核定征收率，因此这些地区调整或取消普通住宅和非普通住宅的标准之后，相关售房者的个人所得税将会受到影响。我们将京沪穗深等地此次公告出台前的个人所得税核定征收率信息梳理如下表。
注1：个人出售住房符合条件的可免征个人所得税（如出售自用五年以上的家庭唯一生活用房），不得享受免税待遇的一般应按财产转让所得计缴20%的个人所得税。若纳税人不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格乘以核定征收率计算。
注2：根据上海市相关政府部门11月18日公布的文件，上海市取消普通住房和非普通住房标准后，适用有关核定征收情形的统一执行1%的核定征收率。
个人实操要点
个人购房者享受契税优惠税率的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。
上述新政自2024年12月1日起执行，但在12月1日前个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合上述公告规定的也可按公告执行。
房地产开发企业——土地增值税
出售符合条件的普通标准住宅继续免征土地增值税
根据现行的土地增值税规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。根据16号公告规定，未来取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，上述情形将继续免征土地增值税。
在取消普通住宅和非普通住宅标准后，出于延续上述免税政策的目的，如何框定该政策的适用对象和适用范围，对此公告明确，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。以上海、北京为例，由于已经取消普通住房和非普通住房标准，未来这两个城市的房地产开发企业进行土地增值税项目清算的结果将可能与新政颁布之前有所不同。
降低土地增值税预征率下限
根据10号公告规定，除保障性住房外，土地增值税预征率下限将降低0.5%，调整前后的各地土地增值税预征率下限如下表所示：
在当前房地产市场形势变化，以及不同房地产项目的增值水平发生结构性分化的背景下，土地增值税预征率的下调不仅有助于缓解企业资金占用、提升企业的资金使用效率，也有望在一定程度上缓解后续税务机关在土增清算过程中的征管及退税压力。后续各地将如何具体针对不同区域或业态就预征率作出调整，相关房地产开发企业须予以关注。
观察与建议
今年七月发布的二十届三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。”作为上述政策要求的落实性文件，此次发布的两则公告在降低个人购买住房契税、房企土地增值税预征率下限的同时，亦就有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后的增值税、土地增值税政策衔接作出明确。从市场实践的角度，新政预期会降低个人房产交易环节买卖双方的税负、盘活房地产企业现金流，全面利好一手存量房地产去库存，并进一步激活二手房交易的市场活力，促进房地产市场平稳健康发展。
结合我们的市场观察和实务经验，新政下相关各方需重点关注：
政策落实——在落实国家政策的过程中，对于个人住房交易的税务处理和房产开发企业的土地增值税处理等还有待地方政府部门在配套规则的制定与执行层面作进一步细化和明确，相关事项至少包括：
- 各地是否及何时取消普通住宅和非普通住宅标准；
- 针对房地产开发企业不同区域或业态产品适用的土地增值税预征率具体指引；
- 各地对于普通住宅免税政策延续的具体执行标准；
- 个人购房者的唯一住房及第二套住房认定范围（如是否跨省市等）。
上述相关配套规则由地方财政、税务、房地产管理部门结合当地实际情况制定，具有较大的自主性。在当前形势和环境下，有关纳税人应密切关注后续政策落地显效的力度，积极了解地方规则动向及实操中的具体执行口径。
政策协同——鉴于国家不断出台系统性、针对性举措，从供需两端齐发力（如“十万亿”增量政策、信贷政策、城市房地产融资协调机制等）的当前背景，相关方需持续关注各级部门打出促进房地产市场平稳健康高质量发展的多项“组合拳”，研判政策协同效应的影响。
从税务管理角度而言，我们建议纳税人：
把握节奏，应享尽享优惠政策
新政明确自2024年12月1日起生效并执行，京沪穗深个人售房者增值税优惠政策需在取消普通住宅和非普通住宅标准之后方能享受。建议有关个人纳税人合理安排交易，应享尽享税收优惠政策红利。
精准测算，正确把握政策实质
房地产开发企业可基于土地增值税政策的更新预期对项目潜在影响进行事前测算，尽早了解并掌握在当地取消普通住宅与非普通住宅标准后，不同清算分类口径下各类型房产增值率的变动情况，对项目税费保持合理预期；后续则应结合当地出台的预征率、免征土地增值税延续的适用对象和适用范围等具体指引，及时对项目税费进行精准测算，合理规划资金。
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