Análisis

Legal Corporativo

Boletín semanal | 28 de abil, 2020

Medidas transitorias en materia de contratos de arrendamiento y el régimen de propiedad horizontal

El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio a raíz de la emergencia sanitaria que está enfrentando el país, expidió el Decreto Legislativo 579 del 2020, mediante el cual se adoptan medidas para hacer frente al impacto que puede generar y está generando el COVID-19 en los contratos de arrendamiento, tanto comerciales como habitacionales y en el régimen de propiedad horizontal. Principalmente, se está buscando (i) evitar abusos tanto por parte del arrendador como del arrendatario, teniendo en cuenta la situación actual, proponiendo alternativas para beneficiar a ambas partes; y (ii) facilitar el uso de recursos por parte de las propiedades horizontales para hacer frente a la emergencia. A continuación, resumimos las principales modificaciones que introduce este decreto.
A. Frente a los contratos de arrendamiento habitacional y comercial:

1. Desde la entrada en vigencia del decreto (15 de abril de 2020) y hasta el 30 de junio de 2020, se suspende la orden o ejecución de cualquier acción de desalojo expedida por autoridad judicial o administrativa que tenga como fin la restitución de inmuebles arrendados, sin discriminar el tipo de plazo que se haya estipulado en el contrato (diario, semanal o mensual).

2. Se aplaza, desde la entrada en vigencia del decreto y hasta el 30 de junio de 2020, el reajuste anual de los cánones de arrendamientos que se deberían ajustar dentro del periodo antes mencionado, ya sea por acuerdo de las partes o lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley 820 de 2003. Concluido el aplazamiento, el arrendatario deberá pagar en las próximas mensualidades el valor correspondiente al reajuste de los cánones que no fue pagado durante el periodo antes mencionado.

3. Las partes deberán llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales que regularán la relación contractual desde el 15 de abril hasta el 30 de junio de 2020. En los acuerdos no es válido estipular intereses de mora, penalidades o sanciones y tendrá el alcance de un otrosí. Si no se llega a un acuerdo el arrendatario debe pagar la totalidad de las mensualidades correspondientes al periodo previamente mencionado teniendo en cuenta las siguientes condiciones:

a. El arrendador no podrá cobrar intereses de mora, ni penalidad o sanción proveniente de la Ley o de acuerdo entre las partes.

b. El arrendatario deberá pagar al arrendador intereses corrientes a una tasa equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la Tasa de Interés Bancario Corriente (TIBC) en la modalidad de consumo y ordinario, certificada por la Superintendencia, sobre los montos no pagados en tiempo, desde el 15 de abril hasta el 30 de junio de 2020.

4. Aquellos contratos de arrendamiento que tengan como fecha de vencimiento y entrega el periodo comprendido entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020, se entenderán prorrogados hasta el 30 de junio de 2020. El arrendatario tiene la obligación de pagar el valor correspondiente al periodo prorrogado, a menos que las partes pacten lo contrario.

5. En los contratos de arrendamiento que se haya pactado como fecha de entrega del inmueble al arrendatario desde el 15 de abril hasta el 30 de junio de 2020, quedan suspendidos hasta el 30 de junio de 2020.

6. Las anteriores disposiciones aplican adicionalmente a los contratos de arrendamiento regulados por el Código Civil, Código de Comercio, celebrados sobre inmuebles con destinación comercial, en los cuales el arrendatario sea una persona natural, micro, pequeña o mediana empresa, y los contratos de arrendamiento en los cuales el arrendatario es una persona jurídica sin ánimo de lucro inscrita en el registro del Ministerio del Interior.

7. Se excluyen de las disposiciones anteriormente mencionadas los contratos de arrendamiento suscritos por el administrador del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado- FRISCO, los contratos de leasing habitacional y los contratos de arrendamiento financiero-leasing.

B. Frente al régimen de propiedad horizontal:

1. Desde el 15 de abril hasta el 30 de junio de 2020 los administradores de las propiedades horizontales, que hayan evidenciado una disminución en el recaudo de las cuotas de administración, puede hacer erogaciones con cargo al Fondo de Imprevistos, para cubrir los gastos de la copropiedad, con la aprobación previa del Consejo de Administración. Estas son las condiciones para poder efectuar los cobros al Fondo de Imprevistos:

a. Estos fondos deberán destinarse a los contratos de trabajo del personal empleado en la propiedad horizontal y en la ejecución de los contratos con empresas de vigilancia, aseo, jardinería y demás actividades conexas.

b. Si en la propiedad no existe Consejo de Administración, el administrador solo podrá cobrar el 50% por ciento del valor total de los recursos del fondo.

c. El administrador debe rendir un informe en la primera asamblea general de propietarios y ante el revisor fiscal (si lo hubiere) que se adelante después de hacer las erogaciones al fondo.

2. En aquellas copropiedades que no exista Consejo de Administración, y que requieran usar más del 50% de los fondos, el administrador debe convocar a la Asamblea General de Propietarios no presencial contenida en el artículo 42 de la Ley 675 de 2001.

3. En las copropiedades de uso comercial o mixto que sea necesario contratar servicios de sanidad para mitigar el riesgo de contagio por Covid-19, pueden hacer uso del Fondo de Imprevistos.

4. El pago de las cuotas de administraciones de zonas comunes puede realizarse en cualquier momento dentro del periodo comprendido entre el 15 de abril hasta y el 30 de junio de 2020 sin intereses de mora, penalidad o sanción.

5. Las reuniones ordinarias de asamblea de edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal pueden realizarse:

a. De forma virtual, entre el 15 de abril hasta el 30 de junio de 2020, de acuerdo con los lineamientos del artículo 42 de la Ley 675 de 2001, y el capítulo 16 del Título 1 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1074 de 2015.

b. De manera presencial, a más tardar dentro del mes calendario siguiente a la finalización de la declaratoria de Emergencia Económica, Social y Ecológica.

6. Si la asamblea no es convocada, esta se puede reunir por derecho propio el día hábil siguiente al mes calendario siguiente a la finalización de la Emergencia Económica, Social y Ecológica.

7. Los administradores, consejos de administración y las asambleas, no podrán imponer sanciones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal, por no asistir a las reuniones de asamblea ordinarias presenciales ya convocadas.

8. El reajuste de las cuotas de administración de las zonas comunes se aplaza desde 15 de abril hasta el 30 de junio de 2020.

Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio - Decreto Legislativo No. 579 del 15 de abril de 2020

Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio - Decreto Legislativo No. 579 del 15 de abril de 2020
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