Článek

Zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru na nájemce prostor sloužících podnikání

Základní přehled

Na jaké nájmy se zákon vztahuje?

 

Zákon se uplatní na nájem nebo podnájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání. Zákon se uplatní i na pacht, je-li podstatnou částí předmětu pachtu prostor sloužící podnikání.

 

Co je to tzv. ochranná doba?

 

Ochranná doba je období ode dne nabytí účinnosti zákona až do 31. prosince 2020. Během této doby mohou nájemci splácet nájemné a úhradu na služby spojené s nájmem, které neuhradili v období od 12. března 2020 do 30. června 2020.

 

Je nutné o ochrannou dobu požádat nebo se uplatní automaticky?

 

Ochranná doba se uplatní automaticky na všechny nájemce a týká se nájemného splatného v období od 12. března 2020 do  30. června 2020.

 

Mění se nějak práva nebo povinnosti dle stávající nájemní smlouvy?

 

Bez ohledu na znění nájemní smlouvy, pronajímatel nesmí dát nájemci výpověď  z důvodu neuhrazení nájemného nebo úhrad na služby spojené s nájmem, pakliže prodlení vzniklo v období od 12. března 2020 do  30. června 2020 a k neuhrazení nájemného došlo převážně v důsledku zavedení mimořádných opatření při epidemii. Tento zákaz výpovědi pak platí až do konce  ochranné doby, tedy do 31. prosince 2020.

Neuhradí-li nájemce nájemné a úhrady na služby spojené s nájmem, které neuhradil  v období od 12. března 2020 do 30. června 2020 ani do konce ochranné lhůty, tedy do  31. prosince 2020, pak platí, že pronajímatel může nájemní smlouvu vypovědět  s výpovědní dobou 5 dní.

Dále platí, že pronajímatel může poté, co pominula opatření proti epidemii, nejdříve však po skončení nouzového stavu, požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel, zejména je-li pronájem jediným zdrojem jeho obživy.

 

Pokud už jsem v prodlení s platbou nájemného před vyhlášením zákona, vztahuje se nemožnost výpovědi ze zákona i na mě? Co smluvní pokuty, úroky z prodlení a jiné sankční mechanismy?

 

Zákon se uplatní na jakékoli prodlení s platbou nájemného, pokud prodlení vzniklo v období od 12. března 2020 do 30. června 2020  a k neuhrazení nájemného došlo převážně  v důsledku zavedení mimořádných opatření při epidemii.

Zákon nijak neupravuje otázku smluvních pokut, úroků z prodlení, možnosti pronajímatele využít k úhradě nájemného kauci apod.

Nicméně dle našeho názoru lze dovodit, že sankce by se neměly uplatňovat, pokud  k porušení povinnosti nájemce hradit nájemné a úhradu na služby spojené s nájmem došlo  v době od 12. března 2020 do 30. června 2020 a zároveň převážně v důsledku zavedení mimořádných opatření při epidemii. 

 

Jak se promítne zákonná úprava ve vztahu k DPH v uzavřených nájemních smlouvách?

 

Skutečnost, že nájemné splatné v období od 12. března 2020 do 30. června 2020 nebylo včas uhrazeno, nemá vliv na odvod DPH  a pronajímateli tak pořád vzniká povinnost odvádět DPH z nájemného dle uzavřených nájemních smluv. V některých případech je možné tyto negativní dopady eliminovat (např. změnou smluvní dokumentace).  V případě Vašeho zájmu s Vámi rádi jednotlivé možnosti prodiskutujeme.

 

Jaký má zákonná úprava vliv na základ daně z příjmů?

 

U pronajímatelů vedoucích účetnictví  (tj. u právnických osob a vybraných fyzických osob) nemá skutečnost, že nájemné splatné v období od 12. března 2020 do 30. června 2020 není uhrazeno, vliv na zahrnutí těchto výnosů na straně pronajímatele do základu daně z příjmů právnických osob. Pokud však

k úhradě dlužné částky nedojde ani ke konci zdaňovacího období, je možné zvážit tvorbu opravných položek, i u těchto však zůstávají pro jejich daňovou uznatelnost v platnosti standardní zákonné podmínky.

U pronajímatelů fyzických osob, kteří účetnictví nevedou, tvoří základ daně pouze skutečně přijaté nájemné, a to za zdaňovací období, ve kterém je uhrazeno. Prodlení  s platbou ze strany nájemce tedy posouvá zdanění souvisejícího příjmu na straně pronajímatele až do období úhrady.

Považujete tyto informace za užitečné?