Realitní předpovědi na rok 2018

Prognózy

Budoucnost komerčních realit

Realitní předpovědi na rok 2018

Sociální, ekonomické, ekologické, politické a technologické disrupce změní způsob, jak pracujeme, žijeme a nakupujeme. Tento vývoj výrazně ovlivní dnešní zavedené hráče na trhu s komerčními nemovitostmi a jejich podíl na hodnotovém řetězci. Kdo v budoucím světě realit uspěje a kdo naopak vyjde z kurzu?

08/03 - Jörg von Ditfurth a Hendrik Aholt

Jak budou vypadat trhy s nemovitostmi?

Pro tuto realitní předpověď se odborníci na realitní poradenství společnosti Deloitte spojili s kolegy z Deloitte Center a připravili dlouhodobý výhled. Díky inovativnímu přístupu zvanému Scenario Thinking spojenému s datovou analytikou jsme vytvořili následující předpovědi, které představují dle našeho názoru nejpravděpodobnější scénář budoucnosti sektoru komerčních realit.

Současný vývoj technologií v éře digitalizace a automatizace povede k masivní disrupci tohoto odvětví. Změní se dnešní pracovní pozice i jejich požadavky na to, jak práci provádět. Zaměstnanci na dělnických pozicích s nízkou kvalifikací a bez digitálních znalostí do značné míry přestanou být potřeba. Kancelářské práce budou více založené na datech a často se budou provádět na dálku, což změní požadavky na kancelářské prostory, jejich vybavení a infrastrukturu. Pravděpodobně se objeví prohlubující se mezera mezi příjmy vzdělané pracující třídy a pracovníků bez kvalifikace. Z tohoto důvodu se budou zvažovat a zavádět nové sociální koncepty jako např. bezpodmínečný základní příjem. Tento vývoj od základů přetvoří prostředí komerčních realit a změní hráče na trhu a jejich podíl na hodnotovém řetězci.

Jak pracujeme

Celkové množství metrů čtverečních věnovaných kancelářím pravděpodobně klesne vzhledem k tendenci pracovat na dálku, ale lidé budou do kanceláře stále čas od času chodit. Kancelářské prostory se budou nacházet především v centrech měst v plně modernizovaných nebo nově postavených technologicky vyspělých budovách s vysokou efektivitou, které budou podporovat komunikaci a týmovou práci. Půjde o místo, kde se budou kolegové a obchodní partneři setkávat, rozvíjet své nápady a vytvářet přímé společenské kontakty. Hromadná doprava a samořízená vozidla sníží časovou náročnost cesty do kanceláře.

Jak nakupujeme

Celková poptávka po maloobchodních nemovitostech bude dále klesat v důsledku nakupování přes internet či dokonce domácího 3D tisku. Logistika na principu just-in-time je standardní, doručení pomocí dronů je bezpečné a rychlé. Logistická centra se nacházejí na periferiích měst, a umožnují tak využití prostor v centru pro jiné účely. Luxusní nákupní ulice budou nejspíš stále existovat, protože plní volnočasovou funkci „vidět a být viděn“, ale menší maloobchodní prodejny v decentralizovaných regionech budou čelit rostoucímu tlaku. Nákupní centra budou muset vyvinout koncepty výrazněji založené na akcích, které budou plnit poptávku nových zákazníků po zážitcích spíš než po nákupech.

Kdo bude v budoucnu vydělávat na nemovitostech?

V následujícím grafu předpovídáme distribuci budoucího příjmu z nájmů mezi jednotlivé účastníky trhu v porovnání s odhadovaným současným stavem. Jako základ jsme úroveň nájemného na současném trhu stanovili ve výši 100.

Zdroj příjmů pro realitní investory

V současné době je hlavním zdrojem příjmů realitních investorů nájemné. V budoucnu však bude stále významnější druhý zdroj hodnoty, a sice hodnota shromážděných dat o uživatelích, která se pravděpodobně stane součástí nájemních splátek pro investory. „Klasické nájemné“, jak ho známe dnes, se sníží, ale pokud vezmeme v úvahu přidanou hodnotu shromážděných dat, celková hodnota, kterou bude možné z nemovitostí získat, vzroste. Celkový cenový posun bude mírný, jelikož digitalizace zvyšuje produktivitu a efektivitu a snižuje poptávku po komerčních nemovitostech obecně, což vede k přebytku nabízených prostor.

Realitní makléři ztratí na významu

Pokud jde o jednotlivé hráče na trhu s nemovitostmi, realitní makléři ztratí na významu v důsledku vyšší transparentnosti trhu a automatizovanějších, přímějších vyjednávání o nájmu mezi majiteli a nájemníky. Obecně vzato budou realitní transakce často založeny na technologiích typu blockchainu, což sníží potřebu nejrůznějších prostředníků.

Vlády se postarají o to, aby na tomto novém vývoji vydělaly prostřednictvím nových daňových modelů (nové daně z digitalizace či „z robotů“). Tento dodatečný příjem bude nutný pro financování rostoucích nákladů na zmírňování sociálních problémů způsobených zvyšující se nezaměstnaností. Banky budoucnosti budou schopné využít vysokého stupně dluhového financování nemovitostních projektů k financování drahých stavebních technologií. Významnými konkurenty se však stanou tzv. crowdfundingové platformy a finančně-technologické společnosti, což bankám sníží podíl na hodnotovém řetězci.

Dopad technologických společností

Technologické společnosti, které jsou dnes jako účastníci trhu téměř irelevantní, by mohly být těmi největšími příjemci. Současní technologičtí obři nebo úzce zaměřené startupy si najdou cestu do realitního sektoru, který bude tím atraktivnější, čím více dat bude generovat. Tyto společnosti zavedou datové obchodní modely, které budou nájemníkům poskytovat přidanou hodnotu a zároveň shromažďovat data o uživatelích. Díky vysoce technologickému prostředí a komplexním zkušenostem s digitálními obchodními modely tyto technologické společnosti dobydou sektor stavebnictví a služeb správy nemovitostí a získají významný podíl na hodnotovém řetězci realitního sektoru, pokud se současní hráči nenaučí toto datové zlato prozkoumávat a využívat sami.

Byl pro Vás tento článek přínosný?