Comeback des Erbbaurechts – Ist dieses Instrument zeitgemäß?

Mit der Erbbaurechtvergabe ermöglichen Grundstückseigentümer Dritten die zeitlich befristete bauliche Nutzung von Grundstücken, welche aus strategischen Gründen im Eigentum gehalten werden sollen.

Das Erbbaurecht stellt, heute wie früher, eine Option zur Generierung regelmäßiger Einnahmen aus Grundstücken, unter Ausschluss des Risikos von Immobilienbau und –betrieb, dar.

Darüber hinaus dient es kommunalen und kirchlichen Trägern als Instrument der Bodenpolitik zur Verfolgung langfristiger strategischer und gemeinnütziger Ziele der Bodenordnung (z.B. Bekämpfung der Wohnungsnot) sowie der Wahrung des Einflusses auf die bauliche Nutzung von Grundstücken (Verhinderung von Bodenspekulationen oder Ausschluss ungewünschter Nutzung). Gerade vor diesem Hintergrund erscheint das Erbbaurecht in Zeiten knappen bezahlbaren Wohnraums wichtiger denn je.

Als Alternative zum Voll- bzw. Teileigentum bietet das Erbbaurecht auch wirtschaftliche Vorteile für beide Vertragspartner. Dem Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) stehen regelmäßige Einnahmen aus Erbbauzinsen zu, die (bei vorteilhafter Wertsicherungsklausel) nachhaltig wertgesichert sind. Durch die zeitlich befristete (wenngleich langfristige) Weitergabe des Grundstücks entstehen geringere Grundstückskosten. Spätere wirtschaftliche Eigennutzung und das Abschöpfen von Wertsteigerungspotenzialen sind möglich. Mit der Weitergabe der Bau- und Bewirtschaftungskosten sowie der Versorgungspflichten an den Erbbauberechtigten, besteht für den Grundstückseigentümer praktisch Kostenneutralität. Für den Erbbauberechtigten liegt der größte Vorteil in der deutlichen Reduzierung der Anfangsinvestition (Grundstückskauf entfällt). Als grundstücksgleiches Recht ist das Erbbaurecht vererb- und veräußerbar, zudem ist es i.d.R. auch beleihbar.

Wie in der obenstehenden Grafik ersichtlich, stellen Komplexität und Vielfältigkeit der Einflussfaktoren auf den Erbbaurechtsvertrag eine Herausforderung für die Vertragsgestaltung dar. Dies gilt sowohl für Neuverträge als auch für solche Bestandsverträge, für die Konditionen bzgl. einer Verlängerung zu verhandeln sind. Mit Blick auf den marktgerechten vertraglichen Erbbauzins stellt sich – gerade vor dem Hintergrund der vorherrschenden Niedrigzinsphase – die Frage, inwiefern vormals marktübliche Zinssätze an heutige Marktgegebenheiten anzupassen sind, damit das Erbbaurecht für die Nachfrageseite hinreichend attraktiv bleibt.

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