Property Index

Analysen

Property Index 2019

Der europäische Immobilienmarkt im Vergleich

Mieten und Kaufen in Deutschland vergleichsweise erschwinglich

Juli 2019

In seiner achten Ausgabe konstatiert der Deloitte Property Index wie in den Vorjahren einen relevanten Preisanstieg bei städtischen Wohnimmobilien – sowohl in Deutschland, aber noch ausgeprägter in anderen europäischen Ländern. Das deutsche Kaufpreiswachstum bei Immobilien verlangsamte sich leicht, während andere Länder wie Tschechien, Ungarn und Portugal zum Teil zweistellige Wachstumsraten in diesem Bereich aufweisen. Im Vergleich mit anderen europäischen Immobilienmärkten liegt das durchschnittliche Mietpreisniveau hierzulande noch verhältnismäßig niedrig, was auch für die Zukunft auf eine anhaltende Dynamik bei deutschen Mieten hindeutet. Auf den ersten Blick scheint dem Preiswachstum bei Wohnimmobilien in Europa keine Grenze gesetzt. 

„Der Anstieg der durchschnittlichen Wohnungskaufpreise hierzulande hat sich im Vergleich zu den Vorjahren beruhigt, wohingegen andere Territorien wie Südosteuropa oder Portugal im Preisniveau kräftig aufholen. Allerdings ist es aufgrund der geringeren Einkommensstruktur in diesen Ländern schwieriger, eine Eigentumswohnung zu finanzieren, als in Deutschland, wo durchschnittlich fünf Bruttojahresgehälter für den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung aufgewendet werden müssen. Ebenso deutlich zeigt sich die immer stärker abweichende Entwicklung der Kaufpreise zwischen städtischen und ländlichen Regionen: Städte wie Hamburg, Berlin, Frankfurt liegen mehr als 50 Prozent über dem Bundesdurchschnitt, während München sich mit einem Abstand von 130 Prozent vom deutschen Wohnimmobilienmarkt weitgehend abgekoppelt hat“, sagt Michael Müller, Industry Leader des Bereichs Real Estate bei Deloitte.

 
Europäische Niedrigzinspolitik treibt Preiswachstum

Seit 2015 ist in 15 von den 16 untersuchten EU-Staaten ein Preiswachstum zu beobachten. Die einzige Ausnahme bildet Italien, wo die Immobilienpreise seit Jahren sanft, aber stetig abwärts rutschen. Das durchschnittliche jährliche Wachstum der europäischen Immobilienkaufpreise lag bei 5 Prozent in den letzten drei Jahren. In osteuropäischen Staaten wie Ungarn oder Tschechien sowie in Portugal allerdings lag diese Steigerung fast doppelt so hoch, was es angesichts des geringeren Einkommensniveaus vor allem für die Menschen in diesen Ländern zunehmend schwermacht, Eigentum zu erwerben. Möglicherweise ist das Preiswachstum in Osteuropa als Aufholwachstum zu werten, das sich allerdings von der Einkommensentwicklung abgekoppelt hat. Dazu kommt, dass die Preisentwicklung insbesondere durch das Niedrigzinsumfeld getrieben wird. Das „billige“ Geld treibt einerseits die Immobilienpreise, andererseits aber auch die Verschuldung.  

Das Immobilien-Hoch ist nach Osten gezogen

In den vergangenen Jahren und vor allem 2017 war Deutschland beim Kaufpreiswachstum noch Spitzenreiter im europäischen Vergleich und erreichte eine Immobilienwachstumsrate von fast 10 Prozent. Dies hat sich deutlich verändert: Spitzenreiter ist jetzt Tschechien (16,8%) vor Ungarn 

(13,7%) und dicht gefolgt von den Niederlanden (9,3%). Deutschland liegt mit 5,0 Prozent nahezu gleichauf mit Dänemark und Spanien (jeweils 5,1%). Insgesamt ist innerhalb Europas eine erhebliche Preis-Heterogenität zu beobachten, die von einem wechselkursbedingten Rückgang um 14,7 Prozent in Großbritannien bis zu einem Wachstum von 16,8 Prozent in Tschechien reicht. Der Vergleich der absoluten Kaufpreise zeichnet das gleiche Bild: Hier beginnt das Kaufpreisspektrum für Wohnfläche bei 1.088 €/m² (Portugal) und endet bei rund 4000 €/m² (Frankreich und Norwegen). Deutschlands durchschnittliche Quadratmeterpreise sind abermals leicht gestiegen und liegen in diesem Ranking mit 3.405 €/m² im gehobenen Mittelfeld. 

Nur noch leichtes Wachstum beim Wohnungsbau in Deutschland

Die deutsche Wohnungsbautätigkeit hat im Jahr 2018 um 5,3 Prozent zugelegt. Insgesamt wurden 300 Tsd. Einheiten fertiggestellt, die Quote liegt nun in Deutschland bei 3,61 Einheiten pro 1000 Einwohner. In Frankreich ist der Neuwohnungsbau im Vergleich zum Vorjahr leicht rückläufig, liegt aber in Summe mit 6,86 Einheiten pro 1000 Einwohner sowie mit einem Neubauvolumen von 459.000 Einheiten in der Summe der verfügbaren Wohnungen pro Einwohner immer noch an der europäischen Spitze. Schaut man sich indes die 2018 genehmigten Wohnungen an, so lässt sich erkennen, dass in Deutschland mit 347.300 Einheiten (Vorjahr: 348.100 E.) sogar eine Stagnation im Neubau zu erwarten ist. Hinsichtlich des Wohnungsbestandes behaupten sich die beiden Länder als europäische Wohnraumkolosse: Deutschland mit 42,2 Mio. Einheiten und Frankreich mit 35,41 Mio. Einheiten verfügen mit Abstand über die größten Wohnungsbestände in den untersuchten europäischen Ländern, Frankreich liegt mit seiner Quote (528,5 Wohnungen pro 1000 Einwohner) aber immer noch leicht über Deutschland (509 Wohnungen pro 1000 Einwohner). 

Großstadt und Umland entfernen sich weiter, bleiben aber unter EU-Spitzen

Der Kaufpreisindex zwischen Stadtimmobilienpreisen und jenen auf dem Lande klafft weiter denn je auseinander und zeigt unverändert die immer stärker abweichende Entwicklung der Kaufpreise zwischen städtischen und ländlichen Regionen. So übersteigen die Immobilienpreise in deutschen Metropolen wie Berlin, Frankfurt und Hamburg den Bundesdurchschnitt um die Hälfte, München verzeichnet mit 130 Prozent den höchsten deutschen Wert. Betrachtet man Gesamteuropa, ist München kein Einzelfall: Im europäischen Vergleich zeigt sich – begünstigt durch die zentralistischen Strukturen in den jeweiligen Ländern – mit Paris und Lissabon (jeweils circa 220% über Durchschnitt) sowie London (198%) ein noch ein extremeres Bild.  

Deutschlands Eigentumswohnungen sind relativ erschwinglich

Vor diesem Hintergrund stimmt ein Blick auf die Bezahlbarkeit von Immobilien in den einzelnen EULändern vergleichsweise versöhnlich: Hier liegen deutsche Eigentumswohnungen in einem relativ erschwinglichen Bereich und weit unter dem Niveau anderer Länder. So kostet eine Wohnung (70 m²) in Deutschland im Durchschnitt fünf Bruttojahreseinkommen, während beispielsweise in Großbritannien das gesamte Einkommen 9,4 Jahre lang gespart werden muss, um eine Eigentumswohnung erwerben zu können. Grund dafür ist das hohe Kaufpreisniveau. Der Spitzenwert liegt in Osteuropa in Tschechien (11,2 Jahre), was auf die relativ niedrige Einkommenssituation zurückzuführen ist.

Deutscher Mietspiegel im europäischen Vergleich noch nicht auf dem Höhepunkt

Ein anderer Aspekt lässt ebenfalls aufhorchen: Betrachtet man in der Studie den Mietpreisvergleich europäischer Städte, so zeigt sich eine enorme Spannweite bei den monatlichen Durchschnittsmieten: Diese reichen von 6,4 €/m² in dem ungarischen Universitätsstädtchen Debrecen bis hinauf zu Spitzenreiter Paris mit 27,8 €/m². Berlin liegt bei relativ moderaten 7,3 €/m² und damit niedriger als Frankfurt (8,4 €/m²), Hamburg (8,6 €/m²) und München, das mit 10,5 €/m² den höchsten deutschen Mietwert verlangt. Im Vergleich der europäischen Städte wird dabei deutlich, wie günstig das durchschnittliche Mietpreisniveau in den deutschen Städten derzeit noch ist – und zugleich zeichnet sich ab, welche Mietpreisentwicklung hier angesichts des europäischen Mietumfeldes erwartet bzw. aus Sicht der Mieter befürchtet werden muss. 

„Die Frage, wie man flächendeckend bezahlbaren Wohnraum in Deutschland schaffen kann, ist eines der wichtigsten gesellschaftspolitischen Themen unserer Zeit. Um Lösungen zu finden, lohnt sich auch ein Blick zu unseren Nachbarn: So wurden in Frankreich 2018 fast doppelt so viele Einheiten pro 1000 Einwohner errichtet wie Deutschland. Es geht also doch – wenn alle Beteiligten wollen und am gleichen Strang ziehen“, so Michael Müller.

 

 

Lesen Sie hier den ganzen Report zum Property Index 2019.

Rückblick: Property Index 2018

Wohnen ist in Deutschland offiziell Chefsache - Mit dem Property Index 2018 wirft Deloitte einen analytischen Blick auf den Wohnungsmarkt und zeigt den Status Quo in 14 europäischen Ländern genauso wie aktuelle Trends, die die Zukunft des Wohnens maßgeblich beeinflussen werden.

„Das Gefühl vieler Verbraucher entspricht der Realität, die Wohnungspreise in Deutschland haben angezogen. Beim Kaufpreiswachstum war Deutschland 2017 mit 9,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr europäischer Spitzenreiter. Die hohen Preise sind allerdings nur die eine Seite der Medaille. Wir haben uns im aktuellen Property Index intensiv mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum auseinandergesetzt. Dabei "spielen auch die wirtschaftliche Lage und die Einkommen der Verbraucher eine entscheidende Rolle", sagt Michael Müller, Industry Leader des Bereichs Real Estate bei Deloitte.

Real Estate Services im Überblick

Wir helfen Ihnen mit unserer Expertise Ihre optimale Lösung zu finden. Die Deloitte Immobilienkompetenz gibt es hier im Überblick.

>> Zum Leistungsportfolio

Fanden Sie diese Information hilfreich?