Property Index

Analysen

Deloitte Property Index 2020

Europäischer Wohnimmobilienmarkt weiterhin in Bewegung

Der aktuelle Deloitte Property Index zeigt, dass der deutsche Wohnungsmarkt nach wie vor angespannt ist. Die Immobilienpreise sind vor allem in Metropolen erneut relevant gestiegen, wobei München nach wie vor Spitzenreiter bei den Immobilienpreisen ist. Allerdings fällt der prozentuale Preisanstieg in Hamburg, Frankfurt und Berlin höher aus als in der bayerischen Landeshauptstadt. Auf europäischer Ebene ist zu beobachten, dass COVID-19 und die Auswirkungen der Pandemie schon jetzt die Bautätigkeit in vielen Ländern hemmen und längerfristig zu neuem Wohnungsmangel führen können.

Zum neunten Mal untersucht Deloitte die Entwicklung des europäischen Wohnimmobilienmarkts. Die neueste Ausgabe des Property Index stützt sich dabei auf Daten aus 23 Ländern inklusive 67 Städten – ein neuer Teilnehmerhöchststand. Generell ist in den erhobenen Territorien ein erneuter Anstieg der Immobilienpreise zu beobachten, wenngleich einzelne Länder wie Serbien oder Irland aus teils unterschiedlichen Gründen auch rückläufige Preise verzeichnen.

Der bisherige städtische Spitzenreiter Paris (12.863 Euro/qm) muss auf hohem Niveau leicht sinkende Raten hinnehmen und liegt bei den (durchschnittlichen) Neubaupreisen dennoch weit vor den Nächstplatzierten, Tel Aviv (9.769 Euro/qm) und dem Neueinsteiger Luxemburg-Stadt, der erstmals im Index berücksichtigt wurde und sich mit 9.565 Euro/qm gleich dahinter platzieren kann. Im Ländervergleich hat die Neuaufnahme Luxemburgs zu einer Verschiebung an der Spitze geführt: Während bisher Frankreich mit 4.523 Euro/qm ganz vorne lag, hat diesen Spitzenplatz jetzt das ebenfalls neu berücksichtigte Luxemburg (Land) mit einem neuen Durchschnittshoch von 7.145 Euro/qm inne.

„Zwölf Jahre nach der Finanzkrise von 2008 steht die Branche abermals vor einer gewaltigen Herausforderung“, sagt Michael Müller, Industry Leader des Bereichs Real Estate bei Deloitte. „Die Entwicklung von Wohnimmobilien und die Erteilung von neuen Baugenehmigungen wurde in den meisten befragten Territorien infolge der Corona-Beschränkungen kurzfristig heruntergefahren, was zu einem Wohnraummangel führen kann. Wie sich diese Lage mittelfristig entwickelt, ist allerdings aktuell schwer vorhersehbar. In jedem Fall ist die Immobilienbranche heute wesentlich besser für die Krisensituation vorbereitet. Entscheidend wird auch die Wirksamkeit der in den jeweiligen Ländern getroffenen und noch zu treffenden staatlichen Hilfsmaßnahmen sein.“ 

 

Der deutsche Wohnungsmarkt ist nach wie vor unter Druck

Steigende Mieten, Wohnungsnot und ein großer Mangel an Sozialwohnungen: Der deutsche Wohnungsmarkt ist angespannt, das Land unterversorgt mit erschwinglichem Wohnraum in den Ballungsräumen. In den sieben größten deutschen Städten wurden zwischen 2016 und 2018 weniger als drei Viertel der tatsächlich benötigten Wohnungen fertiggestellt. Gleichzeitig gibt es viele kleinere Bezirke, die sich mit einem Überangebot neuer Häuser und Wohnungen konfrontiert sehen. Da es einen Trend zur Migration in die Städte gibt, vor allem bei jüngeren Menschen, steigt die Nachfrage in den Großstädten. Daher bleibt die Preisdynamik unverändert: Die Wohnimmobilienpreise steigen weiter, vor allem in den ohnehin schon teuren Großstädten.

Die erhoffte Entspannung auf dem Mietmarkt fand auch im zurückliegenden Jahr nicht statt. Bundesweit liegt der Preisanstieg bei rund 8%, die Preise für Baugrundstücke sind um etwa 11% gestiegen, die der Eigentumswohnungen um 5 bis 15%. Die Preise zeigen auch die Divergenz innerhalb Deutschlands zwischen den strukturschwachen Regionen mit teilweise sinkenden Preisen und den dynamischen Märkten in den Ballungsräumen. 

 

Das Europa der zwei Preisextreme bei Wohnimmobilien

Trotz kontinuierlicher Konvergenz der europäischen Volkswirtschaften entwickeln sich die Wohnungsmärkte unterschiedlich in jedem Land. Von den 23 teilnehmenden Ländern zeigen vier einen Preisrückgang, während die Mehrheit – 19 Territorien – bei den Immobilienpreisen von Neubauten einen Anstieg zu verzeichnen haben. Luxemburg, erstmals bei der Umfrage dabei, hat aus dem Stand die Position als teuerstes Land erobert: Hier kostete ein Quadratmeter in einer neuen Wohnung 2019 durchschnittlich 7.145 Euro, über 2.500 EUR mehr als beim bisherigen Spitzenreiter Frankreich (4.523 EUR/qm). Österreich und Norwegen verzeichnen Durchschnittspreise von über 4.000 EUR, wobei die Daten für Norwegen nur für Einfamilienhäuser verfügbar waren. Dahinter folgen Israel, Großbritannien und Deutschland mit einem Preisspektrum zwischen 3.700 und 3.900 EUR/qm.

Auf der anderen Seite der Skala liegen zwei Länder, die bisher nicht im Deloitte Property Index gelistet waren und nun auf den Plätzen mit den günstigsten Preisen rangieren: So kostet der Quadratmeter in Bulgarien und Bosnien-Herzegowina weit unter 1.000 Euro. Zwischen den teuersten und günstigsten Extremen liegen Länder wie Slowakei, Irland, Kroatien, Lettland, Polen, Ungarn, Serbien und Portugal in einer Spanne von 1.000 EUR/qm bis 2.000 EUR/qm. Fünf Länder – Luxemburg, Frankreich, Spanien, Ungarn und die Slowakei – verzeichneten gegenüber dem Vorjahr Preiszuwächse von über 10%.

 

Erste Konsequenzen von COVID-19 sind im Immobilienbereich deutlich spürbar

Nach mehreren Jahren des Wachstums in allen Segmenten des Immobilienmarktes hatte man auf ein prosperierendes 2020 gehofft – doch wie in allen anderen Wirtschaftsbereichen verändert das Corona-Virus auch im Real Estate-Sektor alles. Die Wirtschaftskrise, die der Pandemie mit hoher Wahrscheinlichkeit folgt, wird von vielen Experten als die schlimmste seit der Großen Depression vor rund 90 Jahren gesehen. 

Aus Sicht des Immobilienmarktes unterscheidet sich diese Krise jedoch von der in den Jahren 2008 bis 2010. Der aktuelle wirtschaftliche Abschwung entstand durch staatliche Vorsichtsmaßnahmen in Form des Lockdowns, um die Ausbreitung von COVID-19 einzudämmen. Die Branche befindet sich jedoch aufgrund der guten letzten Jahre in einer deutlich besseren finanziellen Lage als vor der 2008er Krise.

 

Pandemie bedroht europäische Bautätigkeit

Unmittelbar nach der Umsetzung der Schutzmaßnahmen in den teilnehmenden Ländern froren die Wohnungsmärkte in den meisten von ihnen effektiv ein. Die meisten ausstehenden Transaktionen, die sich in frühen Phasen des Prozesses befanden, wurden auf Eis gelegt. Einige Länder meldeten einen Rückgang der Transaktionen gegenüber dem Vorjahr um bis zu 80%. Die Auswirkungen auf die Bautätigkeit waren von Land zu Land unterschiedlich, je nach Restriktion der Schutzmaßnahmen. In Frankreich beispielsweise wurden die Arbeiten auf 90% der Baustellen unterbrochen, während sich die Arbeitnehmer in der Tschechischen Republik nur an zusätzliche Hygienevorschriften anpassen mussten. Eine weitere Bedrohung für die Bautätigkeiten könnte der Arbeitskräftemangel sein, insbesondere in Ländern, in denen die meisten Bauarbeiter aus dem Ausland kommen und nach dem Ausbruch des Corona-Virus nach Hause zurückgekehrt sind.

 

Der Property Index belegt große Unterschiede innerhalb Europas

Die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in ganz Europa ist von Land zu Land unterschiedlich. In zehn von 23 teilnehmenden Ländern wird eine Stagnation auf dem Wohnungsmarkt in Bezug auf den Preis und ein Rückgang der Transaktionstätigkeit erwartet. Experten aus sechs Ländern fürchten negative Aussichten in Bezug auf die Preisentwicklung und die marktwirtschaftliche Gesamtaktivität in der Zukunft. Im Gegensatz dazu sehen Vertreter aus Ländern, die über starke Grundlagen für die weitere Entwicklung des Wohnungsmarktes verfügen, einen positiven Ausblick. Dazu gehören Länder wie Belgien, die Niederlande, Norwegen, Israel, die Slowakei und die Tschechische Republik. In jedem Fall wurden diese Vorhersagen mit derzeit verfügbaren Informationen über die epidemiologische und wirtschaftliche Lage gemacht und könnten sich im Falle unerwarteter Ereignisse entsprechend ändern.

Die Transaktionsaktivität dürfte im 2. Quartal 2020 auf den meisten ausgewählten Märkten deutlich geringer ausfallen als in den Vorjahren. Ein Rückgang wird durch Unsicherheiten in Bezug auf die wirtschaftliche und epidemiologische Entwicklung verursacht, die potenzielle Käufer dazu ermutigen könnten, ihre Entscheidungen in sicherere Zeiten zu verschieben. Darüber hinaus haben die meisten Banken in den teilnehmenden Ländern bereits strengere Bedingungen, wie eine niedrigere LTV-Quote oder ein höheres verfügbares Einkommen von Antragstellern, für neue Hypothekarkreditanträge angewandt. Auf der anderen Seite liegen die Zinssätze fast jeder Zentralbank in Europa nahe Null, was bedeutet, dass die Hypothekarzinsen für die kommende Periode niedrig bleiben werden. Dies könnte Menschen mit stabilem Einkommen ermutigen, in Wohnimmobilien zu investieren.

 

Die Zukunft der Immobilienentwicklung entscheidet sich jetzt

Der Wohnungsmarkt reagiert in der Regel empfindlich auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere das BIP-Wachstum und die Zinssätze. Die Korrelation zwischen dem BIP-Wachstum und den Immobilienpreisen in der EU erreichte in den letzten zehn Jahren 83%. Daher dürfte der wirtschaftliche Abschwung die Häuserpreise in den kommenden Monaten und Jahren drücken. Andererseits wird die Geldpolitik der EZB und anderer Zentralbanken in der EU die Zinssätze voraussichtlich auf einem niedrigen Niveau halten, was den Immobilienmarkt stützen dürfte.

Die Pandemie könnte die Art und Weise verändern, wie Menschen über Wohnraum denken. Die Verbreitung der Möglichkeit, aus der Ferne zu arbeiten, wird möglicherweise einen Teil der Nachfrage von Städten in randperipherere Regionen umleiten und das Preisniveau zwischen den Regionen bzw. Ländern anpassen und gleichmäßiger gestalten. „Diese Krise gibt dem gesamten Markt eine neue Perspektive, wie die Menschen in ganz Europa leben, und hat das Potenzial, diesen nachhaltig zu verändern“, resümiert Müller.

 

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