Indsigt

Regnskabskontrollen: Måling af overtagne ejendomme

- og placering i dagsværdihierarkiet

En virksomhed fik en påtale for ikke at have målt overtagne investeringsejendomme til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Endvidere skulle dagsværdimålingerne placeres på niveau 3 i stedet for niveau 2 i dagsværdihierarkiet.

En virksomhed fik en påtale for ikke at have målt overtagne investeringsejendomme til dagsværdi i overensstemmelse med IFRS 3 Business Combinations og IFRS 13 Fair Value Measurement på overtagelsestidspunktet. Endvidere skulle dagsværdimålingerne placeres på niveau 3 i stedet for niveau 2 i dagsværdihierarkiet. Endelig skulle kapitalforhøjelse, kapitalnedsættelse og udloddet udbytte vises som transaktioner med ejerne i egenkapitalopgørelsen og ikke som en del af totalindkomsten.

Afgørelse
I en afgørelse vedrørende en årsrapport for 2015 påtaler Erhvervsstyrelsen, at: 

  1. Virksomheden ikke havde foretaget en beregning af dagsværdien af overtagne investeringsejendomme pr. 1. juni 2015 (overtagelsesdagen), jf. IFRS 3, afsnit 18 og IFRS 13, afsnit 24.
  2. Virksomheden havde oplyst, at dagsværdimålingen foretaget af en ekstern valuar var placeret på niveau 2 i dagsværdihierarkiet. Dagsværdimålingen skulle placeres på niveau 3, jf. IFRS 13, afsnit 74, 81 og 86.
  3. Virksomheden ikke havde foretaget en særskilt præsentation af transaktioner med ejerne i egenkapitalopgørelsen, jf. IAS 1, afsnit 106, litra a og d.

Ad 1) Måling af overtagne investeringsejendomme
Virksomheden erhvervede den 1. juni 2015 59 % af et kommanditselskab, som ejede 77 boligejendomme. Overtagelsen var behandlet som en virksomhedssammenslutning. Virksomheden anså det ikke for nødvendigt at indhente en vurdering af ejendommene i forbindelse med overtagelsen, da denne skete mellem uafhængige parter. Til brug for årsrapporten for 2015 havde virksomheden indhentet en vurdering pr. 31. december 2015 fra en valuar, som viste en stigning på 20 % i forhold til værdien pr. 1. juni 2015. Virksomhedens egen vurdering af dagsværdien pr. 31. december 2015 var væsentligt lavere end valuarvurderingen.

Det er styrelsens vurdering, at: 

  • Virksomheden skulle have foretaget en yderligere gennemgang af dagsværdiopgørelsen pr. 1. juni 2015, jf. IFRS 3, afsnit 45, idet vurderingen pr. 31. december 2015 viser en stigning på ca. 20 % af værdien af ejendommene.
  • Idet virksomhedens egne vurderinger pr. 31. december 2015 var væsentligt lavere end vurderingen fra valuaren, skulle virksomheden have foretaget en revurdering af dagsværdiberegningen pr. 1. juni 2015 med henblik på at konstatere, om justeringen af virksomhedens egen model til opgørelse af værdien pr. 31. december 2015 også ville påvirke den beregnede værdi pr. 1. juni 2015, jf. IFRS 3, afsnit 45.
  • Virksomhedens beregning af dagsværdien pr. 1. juni 2015 kan være fejlbehæftet, idet forudsætningerne er fastsat for porteføljen som helhed. Da ejendommene har forskellige karakteristika, skulle der efter styrelsens vurdering laves en dagsværdiberegning pr. ejendom. Endvidere er det styrelsens vurdering, at den anvendte diskonteringsfaktor for terminalperioden skulle have været lavere.
  • Der er indikationer på, at der ikke løbende har været foretaget dagsværdiberegninger på et aktuelt grundlag, idet ejendommene ikke har været reguleret i fem år.
  • Samlet set har virksomheden ikke dokumenteret, at den pr. 1. juni 2015 har foretaget en beregning af dagsværdien af de overtagne ejendomme i overensstemmelse med bestemmelserne i IFRS 3 og IFRS 13.

Ad 2) Målingens placering i dagsværdihierarkiet
Af årsrapporten for 2015 fremgår, at virksomheden har vurderet, at dagsværdimålinger foretaget af eksterne valuar skal indplaceres i niveau 2 i dagsværdihierarkiet.

Placeringen i dagsværdihierarkiet har betydning for omfanget af de oplysninger, som skal gives om de benyttede forudsætninger. Det afgørende for placeringen i dagsværdihierarkiet er efter styrelsens vurdering, hvorvidt de benyttede inputs til brug for værdiansættelsen kan observeres i markedet. Det forhold, at virksomheden har indhentet en vurdering fra en ekstern valuar, gør ikke i sig selv, at dagsværdimålingen skal placeres på niveau 2 i dagsværdihierarkiet.

Den eksterne valuar har benyttet en DCF-model til at opgøre dagsværdien af ejendommene. I modellen indgår forudsætninger om forventninger til lejeindtægter, driftsomkostninger og et markedsbaseret forrentningskrav, som ikke kan observeres i markedet. Der anvendes også en referencerente, som – i modsætning til de forannævnte parametre – vil kunne observeres.

Samlet set er det styrelsens vurdering, at de benyttede niveau 3 inputs udgør en så væsentlig del af forudsætningerne, at dagsværdimålingen skal karakteriseres som en niveau 3 måling, jf. IFRS 13, afsnit 74, 81 og 86.

Ad 3) Egenkapitalopgørelse
I årsrapporten for 2015 har virksomheden i egenkapitalopgørelserne for koncernen og modervirksomheden vist kapitalforhøjelse, kapitalnedsættelse og udloddet udbytte som en del af totalindkomsten. Det er styrelsens vurdering, at de nævnte transaktioner skulle have været vist som transaktioner med ejerne, jf. IAS 1, afsnit 106, litra a og d.

Afgørelsen kan læses på Finanstilsynets hjemmeside

Virksomheden har ikke dokumenteret, at den har foretaget en beregning af dagsværdien af de overtagne ejendomme i overensstemmelse med bestemmelserne i IFRS 3 og IFRS 13.

Fandt du dette nyttigt?