Indsigt

Fondsrådsafgørelse

Investeringsejendom under opførelse mv.

Fondsrådet har offentliggjort en afgørelse af 12. december 2012, der omhandler måling af en investeringsejendom under opførelse og oplysninger om minimumsydelser vedrørende operationelle leasingaftaler.

Fondsrådet har vurderet, at jordarealer, som virksomheden tidligere har anvendt i produktionen og nu klassificerer som investeringsejendom, ikke kan anses som ”investeringsejendom under opførelse” jf. IAS 40:53, idet virksomheden udover at udføre et begrænset rydningsarbejde på jordarealerne hovedsageligt har arbejdet med at få afklaret den juridiske ejerstruktur. Efter Fondsrådets opfattelse kræver formuleringen ”under opførelse”, at der bliver bygget en bygning eller udført andet lignende anlægsarbejde, før IAS 40:53 kan benyttes.

Fondsrådet påbød virksomheden:

  • at måle jordarealet til dagsværdi på tidspunktet, hvor det overføres fra domicilejendom til investeringsejendom. En eventuel forskel mellem den tidligere regnskabsmæssige værdi og dagsværdien skal indregnes i øvrig totalindkomst. Hvis dagsværdien ikke kan opgøres pålideligt på dette tidspunkt, skal investeringsejendommen måles til kostpris, indtil den afhændes.
  • at indregne omkostninger, der er direkte forbundet med at bringe investeringsejendommen i den stand, der kræves for at sikre anvendelsen som investeringsejendom, i kostprisen for investeringsejendommen.
  • at oplyse om metoder og væsentlige forudsætninger ved opgørelsen af dagsværdien, hvis virksomheden måler investeringsejendommen til dagsværdi. Det skal bl.a. oplyses, om dagsværdi er baseret på markedsindikatorer eller i større grad på andre faktorer.

Herudover påtalte Fondsrådet, at virksomheden ikke har oplyst om størrelsen af minimumsleasingydelserne vedrørende leje af jord i henhold til operationelle leasingaftaler.

Fondsrådet påbød virksomheden at udsende korrigerende/supplerende information til årsrapporten for 2011 vedrørende ovennævnte påbud eller alternativt offentliggøre årsrapporten for 2012 senest den 1. februar 2013, hvori påbuddene er indarbejdet.
 

Jordareal overført til investeringsejendom
Virksomheden har i juli 2011 reklassificeret et jordareal beliggende i Rusland fra domicilejendom til investeringsejendom under opførelse. Virksomheden skulle afklare en række juridiske forhold, før arealet kunne benyttes som investeringsejendom. Jordarealet blev på tidspunktet for overførselen målt til kostpris, idet virksomheden ikke kunne måle dagsværdien pålideligt. Pr. 31. december 2011 var en række juridiske forhold afklaret, hvilket gjorde det muligt at skønne dagsværdien pålideligt. Virksomheden indtægtsførte herefter en dagsværdiregulering på ca. 4,4 MEUR i årsregnskabet for 2011.  

IAS 40 indeholder en afkræftelig formodning om, at dagsværdien af en investeringsejendom kan opgøres pålideligt. Hvis virksomheden vurderer, at den ikke løbende kan opgøre dagsværdien pålideligt, skal den måle ejendommen ved anvendelse af kostprismodellen i IAS 16, indtil den afstås. Der er dog en undtagelse for investeringsejendomme under opførelse, hvis det forventes, at dagsværdien kan opgøres pålideligt, når ejendommen er færdigopført. I de tilfælde, hvor dagsværdien af en investeringsejendom under opførelse ikke kan opgøres pålideligt, kan den måles til kostpris, indtil dens dagsværdi kan opgøres pålideligt, eller den er færdigopført (alt efter hvad der sker først).

Det var Fondsrådets vurdering, at virksomheden ikke kan benytte ovenstående undtagelse, idet virksomheden, udover at udføre et begrænset rydningsarbejde på jordarealerne, hovedsageligt har arbejdet med at få afklaret en række juridiske forhold. Det er Fondsrådets opfattelse, at formuleringen ”under opførelse” kræver, at der bliver bygget en bygning eller udført andet lignende anlægsarbejde.
 

Minimumsleasingydelser
Virksomheden har ikke oplyst om de fremtidige minimumsleasingydelser, idet mange usikkerheder og et stort antal lejekontrakter gør det vanskeligt at beregne de fremtidige minimumsbetalinger. Det lejede jord er beliggende i Ukraine, og lejen fastsættes på baggrund af en række variabler, som kan ændres med kort varsel.

Det er Fondsrådets vurdering, at virksomheden skal oplyse om minimumsleasingydelserne vedrørende operationel leaset jord. Virksomheden skal desuden oplyse om usikkerheden, herunder hvad usikkerheden ved skønnet over leasingforpligtelserne består af.
 

Andre mindre overtrædelser mv.
Fondsrådet har også konstateret nedenstående mindre overtrædelser af regnskabsreguleringen, som virksomheden blev påbudt at rette fremadrettet, idet der efter Fondsrådets opfattelse ikke er tale om uvæsentlige forhold, men dog forhold i den nedre del af væsentlighedsskalaen:

Virksomhedens skal fremover oplyse om:

  • betalte indkomstskatter i pengestrømsopgørelsen
  • transaktioner med nærtstående parter
  • datoen for en virksomhedsovertagelse
  • hjemstedet for aktionærer, der besidder over 5 % af ejer- og stemmeandelen i virksomheden
  • ledelsesmedlemmernes andre ledelseshverv
  • det korrekte målegrundlag for egenproduceret og høstet korn
  • den bogførte værdi af finansielt leasede aktiver.

Endelig omtales virksomhedens regnskabsmæssige behandling af omkostninger vedrørende markarbejde før såning. Fondsrådet er enig i, at disse omkostninger kan anses for omkostninger, der skal indregnes i resultatopgørelsen. Fondsrådet fremfører dog også argumenter for, at sådanne omkostninger kan indregnes i balancen.

Læs afgørelsen på fondsraadet.dk.

 

Fandt du dette nyttigt?