Indsigt

Regnskabskontrollen – ejendomsselskab

Egen kreditrisiko og manglende oplysninger ved dagsværdimåling

Et ejendomsselskab fik en påtale bl.a. for ikke at tage højde for egen kreditrisiko ved måling af prioritetsgæld til dagsværdi, en upræcis beskrivelse af valg af dagsværdioptionen og manglende oplysninger om ikke-observerbare input anvendt ved dagsværdimåling af investeringsejendomme.

Et ejendomsselskab fik en påtale bl.a. for ikke at tage højde for egen kreditrisiko ved måling af prioritetsgæld til dagsværdi, en upræcis beskrivelse af valg af dagsværdioptionen og manglende oplysninger om ikke-observerbare input anvendt ved dagsværdimåling af investeringsejendomme.

Afgørelse
I en afgørelse vedrørende en årsrapport for 2015 påtaler Erhvervsstyrelsen, at:

  1. Den metode, som virksomheden beskriver og anvender til måling af dagsværdien af virksomhedens prioritetsgæld, er i strid med IFRS 13 Fair Value Measurement, afsnit 43, idet der ikke er taget højde for virksomhedens egen kreditrisiko.
  2. Virksomheden ikke har beskrevet, hvordan klassifikation af gæld til dagsværdi med indregning af værdiændringer i totalindkomstopgørelsen stemmer overens med virksomhedens investeringsstrategi jf. IAS 39 Financial Instruments: Recognition and Measurement, afsnit 9 litra b.
  3. Virksomheden ikke har givet kvantitative oplysninger om væsentlige ikke-observerbare input anvendt ved dagsværdimålingen af investeringsejendomme jf. IFRS 13, afsnit 93, litra d.
  4. Virksomheden ikke har præsenteret modtagne og betalte renter særskilt i pengestrømsopgørelsen jf. IAS 7 Statement of Cash Flows, afsnit 31.

De enkelte punkter er uddybet nedenfor.

Afgørelsen har været forelagt Finanstilsynets bestyrelse på grund af forholdenes principielle karakter. Virksomheden fik alene en påtale, da den i sin offentliggjorte delårsrapport for 1. halvår 2016 har korrigeret i overensstemmelse med afgørelsen og også har tilkendegivet at gøre det i årsrapporten for 2016. 

 

Ad 1) Kreditrisiko

I en note i virksomhedens årsrapport for 2015 fremgår, at dagsværdien af prioritetsgæld baseres på seneste noterede børskurser, og at prioritetsgæld er kategoriseret som niveau 1 i dagsværdihierarkiet.

Ifølge IFRS 13, afsnit 43 skal en virksomhed tage højde for sin egen kreditrisiko ved måling af en forpligtelse til dagsværdi. Kreditrisikoen består af virksomhedens egen kreditrisiko og værdien af den sikkerhed, som virksomheden har stillet for lånene i form af pant i ejendomme. Ved beregningen af kursen på obligationerne har markedet vurderet realkreditforeningens kreditværdighed men ikke den enkelte låntagers kreditværdighed. 

Da kreditrisikoen på virksomhedens lån, selv når der er taget højde for sikkerhedsstillelsen, kan afvige væsentligt fra realkreditforeningens kreditrisiko, kan dagsværdien af gælden også afvige væsentligt fra kursen på de af realkreditforeningen udstedte obligationer. Hvis virksomheden er af den opfattelse, at dagsværdien af lånene svarer til kursen på realkreditobligationerne, skal dette kunne dokumenteres for de enkelte lån.

Virksomhedens egen kreditrisiko pr. 31. december 2015 var tæt på nul, og styrelsen har i den konkrete situation lagt vægt på, at virksomheden har oplyst, at der er behørig sikkerhed for gælden, hvorfor den konkrete kreditrisiko ikke anses at afvige væsentligt fra realkreditinstituttets kreditrisiko.

Den metode til måling af dagsværdien, som virksomheden skal anvende og beskrive under anvendt regnskabspraksis, skal dog tage højde for kreditrisikoen på lånene. Det er således styrelsens vurdering, at den beskrevne metode til måling af dagsværdien af prioritetsgæld i årsrapporten er i strid med IFRS 13, afsnit 43. 

 

Ad 2) Dagsværdioption

Af virksomhedens anvendte regnskabspraksis fremgår, at gæld til blandt andet realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme indregnes til dagsværdi ved lånoptagelsen. Det fremgår endvidere, at gæld til realkreditinstitutter efterfølgende måles til dagsværdi over resultatet, idet prioritetsgæld løbende overvåges og rapporteres til dagsværdi. Virksomheden har valgt denne klassifikation, fordi prioritetsgæld i henhold til koncernens investeringsstrategi løbende overvåges og rapporteres til ledelsen til dagsværdi.

Det er styrelsens vurdering, at beskrivelsen i anvendt regnskabspraksis er generisk og ikke opfylder betingelserne i IAS 39, afsnit 9, litra b samt IFRS 7, B5 litra a. Styrelsen forventer, at virksomheden udvider beskrivelsen i årsrapporten for 2016, så det klart vil fremgå, hvordan klassifikationen til dagsværdi med indregning af ændringer i totalindkomstopgørelsen stemmer overens med virksomhedens dokumenterede investeringsstrategi. 

 

Ad 3) Oplysning om forudsætninger ved måling af investeringsejendomme til dagsværdi

Virksomheden måler investeringsejendomme til dagsværdi. Af note 2 ”Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger” fremgår, at virksomhedens ejendomme måles til dagsværdi ved anvendelse af en DCF-model. Endvidere fremgår, at den vigtigste faktor ved dagsværdiberegningen, ud over forventningerne til ejendommenes pengestrømme, er forrentningskravet. Virksomheden har oplyst om det gennemsnitlige vægtede forrentningskrav pr. 31. december 2015 og intervallet for forrentningskravet. Der er ikke givet yderligere oplysninger om de ikke-observerbare kvantitative input anvendt ved værdiansættelsen. 

Ved dagsværdimåling efter niveau 3 i dagsværdihierarkiet, skal der gives kvantitative oplysninger om væsentlige, ikke-observerbare input anvendt ved målingen jf. IFRS 13, afsnit 93, litra d.

I delårsrapporten for 1. halvår 2016 har virksomheden suppleret oplysningerne med bl.a. ejendommenes sammensætning af erhverv og bolig. Endvidere er der foretaget en præcisering af de forudsætninger, der lægges til grund for lejeindtægter samt omkostninger til ejendomsdrift og vedligeholdelse/istandsættelse. Det er styrelsens vurdering, at de præciserede forudsætninger og oplysninger om fordeling af ejendommenes sammensætning er væsentlige oplysninger. Det er derfor styrelsens vurdering, at virksomheden ikke i tilstrækkeligt omfang har givet de nødvendige kvantitative oplysninger i årsrapporten 2015 om væsentlige ikke-observerbare input anvendt ved værdiansættelsen af virksomhedens investeringsejendomme i henhold til IFRS 13, afsnit 93, litra d.

Styrelsen finder ikke grundlag for at bestride virksomhedens vurdering af, at de uddybende oplysninger i delårsrapporten er tilstrækkelige til at opfylde kravene IFRS 13, afsnit 93, litra d.

 

Ad 4) Oplysninger om modtagne og betalte renter

Virksomheden har ikke præsenteret modtagne og betalte renter som separate poster i pengestrømsopgørelsen, hvilket er et krav jf. IAS 7, afsnit 31. 

Afgørelsen kan læses på Finanstilsynets hjemmeside.

Styrelsen vurderede, at beskrivelsen af dagsværdioptionen er generisk og oplysninger om fordeling af ejendommenes sammensætning er væsentlige ved dagsværdimåling.

Fandt du dette nyttigt?