Indsigt

Lejer du din ejendom ud, men overvejer at sælge?

SKAT vil oftest kræve moms ved salg af udlejningsejendomme

Med den holdning, som SKAT lægger for dagen i et nyt styresignal, vil det være overordentligt vanskeligt at sælge grunde og nyere ejendomme uden moms, selv om de alene har været brugt til momsfri udlejning.

SKAT er på vej med et styresignal, som handler om muligheden for at sælge ejendomme og byggegrunde momsfrit, når ejendommen har været brugt til momsfri virksomhed, f.eks. har været udlejet før salget.

I 2011 blev der indført moms på salg af byggegrunde og nye(re) ejendomme. Da moms kan have stor økonomisk betydning for parterne i en ejendomshandel, har de nye regler naturligt resulteret i mange anmodninger om bindende svar, hvoraf en del har berørt den regel i momsloven, som giver momsfrihed for salg af driftsmidler/aktiver, hvis disse aktiver alene har været brugt til levering af momsfri ydelser, og derfor ikke har givet ret til fradrag.  

Reglen virker i forhold til ejendomme på den måde, at den sikrer momsfrihed for salget af grunden/ejendommen, hvis denne har været anvendt til f.eks. momsfri udlejning forud for salget, og dermed heller ikke har givet ret til momsfradrag.

Enkelte bindende svar har givet medhold i, at reglen kunne bruges, mens det i andre tilfælde har været vurderingen, at reglen ikke kunne bruges, da sælger trods den faktiske brug som momsfri udlejningsejendom ikke udelukkende har brugt ejendommen til momsfri virksomhed.

Det nye styresignal sammenfatter en række bindende svar, og ser man på indholdet, kan det konkluderes, at der vil være relativt få situationer, hvor reglen om momsfrit salg kan bruges. Har ejeren på noget tidspunkt i sin ejertid foretaget handlinger, der kunne tolkes, som om han havde til hensigt at sælge ejendommen, vil SKAT som udgangspunkt hævde, at ejeren også har brugt ejendommen til en (momspligtig) salgsaktivitet. 

Som et helt konkret eksempel nævner styresignalet f.eks., at tildeling af en købsoption til lejer vil betyde momspligt, da optionen i sig selv viser salgshensigten. Dette udsagn stammer fra et bindende svar i 2014, mens det i et andet bindende svar fra 2012 er anført som uden betydning, at der blev tildelt en købsoption til lejer. Så praksis er altså ganske uklar, men i styresignalet vælger SKAT den bebyrdende fortolkning, selv om begge svar nævnes som en del af praksis.

SKAT anfører i styresignalet, at en virksomhed, som ønsker at sælge uden moms, på objektivt grundlag skal bevise, at betingelserne for momsfrihed er opfyldt. Virksomheden skal altså efter SKATs opfattelse bevise, at den aldrig i sin ejertid har haft en salgshensigt, hvilket i sagens natur kan være svært at bevise, da beviset først bliver relevant at fremlægge, når ejendommen faktisk er solgt, og hvor det derfor er tydeligt, at der i hvert fald på et tidspunkt er opstået en salgshensigt!

Hvis man ønsker at påberåbe sig momsfrihed for salget med baggrund i tidligere momsfri udlejning, er det altså vigtigt, at man historisk set kan dokumentere, at der oprindeligt er handlet med udlejningshensigt, og at der faktisk har fundet en reel udlejning sted; og gerne i en længere periode.  

Virksomheden skal altså efter SKATs opfattelse bevise, at den aldrig i sin ejertid har haft en salgshensigt

Fandt du dette nyttigt?