Indsigt

Salg af erhvervsejendom og genanbringelse

Jeg driver en mindre håndværksvirksomhed i personligt regi. I forbindelse med flytningen af virksomheden har vi i 2017 anskaffet en ny ejendom, hvorfra virksomheden nu bliver drevet. Den ejendom, som vi tidligere drev virksomheden fra, har vi solgt ved købsaftale primo februar 2018. Salget indbringer en pæn fortjeneste, og så vidt vi ved, skal vi betale skat af såvel værdistigningen på ejendommen samt af fordelen ved, at vi gennem årene har afskrevet den skattemæssigt. Er det korrekt, at vi skal beskattes af hele gevinsten i 2018 uanset, at vi blot har flyttet virksomheden fra en ejendom til en anden?

Ja, det er rigtigt, at der ved salg af fast ejendom, der har været anvendt erhvervsmæssigt, skal ske beskatning af den fortjeneste, som opnås ved salget. Fortjenesten omfatter såvel selve værdistigningen på ejendommen i forhold til den samlede anskaffelsessum som den fordel, der gennem årene har været ved at fratrække afskrivninger på bygningerne.

Fortjenesten, som fremkommer ved, at ejendommen er steget i værdi i ejertiden, beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Fortjenesten opgøres som hovedregel som forskellen mellem salgssummen og anskaffelsessummen, herunder afholdte forbedringer i ejertiden. Herudover gives der et særligt tillæg pr. år i ejertiden. Beskatningen af fortjenesten sker som kapitalindkomst eller som en del af virksomhedens resultat, såfremt virksomhedsordningen benyttes.

Den fordel, som har været gennem ejertiden ved at have afskrevet på bygningerne, skal beskattes. Fortjenesten herved, som også kaldes genvundne afskrivninger, beregnes som forskellen mellem salgsprisen for bygningerne og anskaffelsessummen for bygningerne reduceret med de foretagne afskrivninger. Beskatningen sker som personlig indkomst eller som en del af virksomhedens resultat, når virksomhedsordningen anvendes.

Der gælder nogle særlige regler, såfremt ejendommen er købt før 19. maj 1993, men det fører for vidt at komme ind på dem her.

Beskatningen af ejendomsavancen kan dog udskydes, idet der findes en særlig regel, som i praksis kaldes ”genanbringelsesreglen”. Efter denne bestemmelse er der mulighed for at ”skubbe skatten” på ejendomsavancen på ejendommen. Muligheden omfatter ejendomme, som har været anvendt erhvervsmæssigt i ejerens virksomhed. Den erhvervsmæssige anvendelse i virksomheden skal være i forhold til egen aktivitet, idet det ikke er muligt at bruge reglen på udlejningsejendomme.

Har ejendommen kun været anvendt delvist erhvervsmæssigt, kan der kun ske udskydelse af beskatningen vedrørende den del, der har været anvendt erhvervsmæssigt i egen virksomhed.

Det er en betingelse for at udskyde beskatningen af ejendomsavancen, at der enten i året før afståelsen af ejendommen, i året hvor ejendommen afstås, eller i året efter ejendommen er afstået, erhverves en erhvervsmæssig ejendom. Den nyerhvervede ejendom skal altså anvendes hel eller delvis i egen virksomhed, og må heller ikke være udlejningsvirksomhed.

Ud fra din situation tyder alt på, at du kan anvende genanbringelsesreglen. Du har i året før (i 2017) du solgte (i 2018) din tidligere erhvervsejendom erhvervet en ny ejendom.

I praksis betyder det, at den fortjeneste, som beregnes efter ejendomsavancebeskatningsloven, udskydes, indtil du sælger den ejendom, som du købte i 2017. Er fortjenesten på den gamle ejendom større end anskaffelsessummen på den nye ejendom, skal der dog betales skat af den del af fortjenesten, som overstiger anskaffelsessummen. Det er vigtigt at gøre SKAT opmærksom på anvendelsen af reglen i forbindelse med udarbejdelsen og indsendelsen af selvangivelsen for 2018.

Derimod er der ikke noget at gøre i forhold til de genvundne afskrivninger. Her findes ingen regel om genanbringelse, og derfor skal der betales skat af de genvundne afskrivninger.

Der gælder nogle særlige regler, såfremt ikke alle fratrukne afskrivninger gennem årene beskattes, men vi har forudsat, at du skal beskattes af alle foretagne afskrivninger.

Fandt du dette nyttigt?