Insight
Begrænsning ved forældrekøb som følge af finanslovsaf-talen
I har før i brevkassen beskrevet, at det ved forældrekøb af en lejlighed var muligt at an-vende virksomhedsskatteordningen og på denne måde at opnå blandt andet højere fra-drag på lånerenter. Jeg har fulgt med i finanslovsforhandlingerne og set at regeringen vil afskaffe muligheden for at anvende virksomhedsordningen ved forældrekøb. Jeg står med overvejelser om at lave et forældrekøb til et af mine to børn, men er nu blevet i tvivl om, om jeg overhovedet kan efter finanslovsaftalen, og hvordan den skattemæssige be-handling bliver. Jeg ejer allerede en lejlighed, som kører i virksomhedsskatteordningen. Den er udlejet til mit andet barn. Kan I være behjælpelige med at sætte mig ind i de skattemæssige ændringerne vedrørende forældrekøb, der kan opstår efter finanslovsaf-talen.
Til at starte med skal vi oplyse om, at finanslovsaftalen ikke ændrer på muligheden for forældrekøb. Det vil derfor stadig efter en endelig finanslov og dertilhørende nye love, være muligt at købe en lejlighed og udleje den til sine børn.
Det finanslovsaftalen ændrer på i forhold til forældrekøb er, som oplægget foreligger p.t. muligheden for anvendelsen af virksomhedsskatte- og kapitalafkastordning ved udlejning til nærtstående. Dine børn vil altid anses som være nærtstående til dig i skattelovgivningen. Det betyder, at hvis du vælger at anskaffe en lejlighed og udleje den til dine børn, vil du ikke kunne anvende virksomhedsskatteordningen fremadrettet.
Skatteteknisk betyder det, at renteudgifter i forbindelse med finansiering af lejlighedskøbet kun kan fradrages i din kapitalindkomst. Forskellen vil være, at hvis virksomhedsskatteordningen anvendes, vil fradragsværdien, når der betales topskat af rentebetalingerne, være op til ca. 56%, mens den vil være 25,6-33,6%, hvis virksomhedsskatteordningen ikke anvendes.
Det skal i forbindelse med den nye finanslovsaftale også nævnes, at det må forventes, at lejligheder, der nu ligger i virksomhedsskatteordningen og bliver udlejet til nærtstående, herunder dine børn, ikke længere kan anvende virksomhedsskatteordningen og vil overgå til personlig beskatning hos dig. Hvis man igennem virksomhedsskatteordningen har opsparet overskud, må det forventes at en del af eller hele det opsparet overskud i virksomhedsskatteordningen skal beskattes som personlig indkomst. Den skat, som man hidtil har ”skubbet foran sig” (udskudt skat), bliver nu udløst og dermed bliver der tale om en højere skattebetaling i det indkomstår.
Da forældrekøbslejligheder sjældent i sig selv genererer så væsentlige resultater, at der spares op i virksomhedsordningen, vil selve effekten af den manglende høje fradragsværdi af renterne ikke være særlig stor, når det nuværende renteniveau på kreditforeningslån lægges til grund. Eksempelvis vil et lån på 1 mio.kr. med 2% i rente og bidrag indebære en merskat på ca. 1.800 kr. på årsbasis, når der ikke betales topskat, og ca. 4.600 kr. årligt, hvis der betales topskat. De nævnte tal er uden indregning af effekten af, at en forældrekøbslejlighed skal hæves ud af virksomhedsordningen.
Som afrunding skal det gøres opmærksom på, at der ikke er kommet et lovforslag på ovenstående. Det betyder, at vi endnu ikke ved, hvordan overgangsreglerne kommer til at se ud, samt hvornår reglerne træder i kraft. På nuværende tidspunkt lægger finanslovsaftalen op til, at reglerne skal træde i kraft fra 2021, men meget kan stadig nå at ændre sig.