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Betriebspflicht und Konkurrenzschutz im gewerblichen Mietrecht

Eine themenbezogene Betrachtung des Urteils des BGH vom 26.02.2020 – XII ZR 51/19

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs kann die für Ladenlokale typische Vereinbarung einer Betriebspflicht und eines Konkurrenzschutzausschlusses den Mieter jedenfalls bei Sortimentsbindung unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sein. Wir stellen die Entscheidung in den Kontext und geben weitere Erläuterungen.

Die Vereinbarung von Klauseln zu Betriebspflicht und Konkurrenzschutzausschluss gehört zum Standardprogramm bei der Gestaltung von Gewerberaummietverträgen über Ladenflächen, nicht nur in Einkaufszentren, sondern auch in Innenstädten und Einkaufsstraßen.

In den meisten Fällen werden derartige Klauseln vom Mieter bei Vertragsabschluss unreflektiert hingenommen, da negative Szenarien zu diesem Zeitpunkt in der Regel nicht bedacht oder ausgeblendet werden. Unabhängig davon waren durchschnittliche Mieter – jedenfalls vor der COVID-19-Pandemie – häufig davor zurückgeschreckt, solcherlei Regelungen in Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter infrage zu stellen, um nicht Gefahr zu laufen, die Anmietungschancen schon aus diesem Grund zu verlieren. Dies, weil die meisten Vermieter eines Ladengeschäfts (zumindest bislang) erfahrungsgemäß kaum bereit waren, auf eine Betriebspflicht des Mieters oder auf den Ausschluss des Konkurrenzschutzes zu verzichten, weil sie ihrerseits negative Auswirkungen für ihr Objekt befürchten.

Reicht dieses Vermieter Interesse indes aus, um eine – meist sehr umfassende und an regelmäßig beträchtliche Mindestlaufzeiten gekoppelte – Betriebspflicht und den Ausschluss des Konkurrenzschutzes zu Lasten des Mieters zu rechtfertigen? Den Gerichten scheint bei der Beurteilung dieser Frage in der Vergangenheit häufig das Problembewusstsein gefehlt zu haben. Sie neigten – möglicherweise unbewusst – dazu, bei der Bestätigung der Wirksamkeit der Betriebspflicht eher großzügig zu verfahren, obgleich die Rechtslage hierzu schon bislang recht unübersichtlich war.

Zur Veröffentlichung gelangen meist nur obergerichtliche Entscheidungen sowie Entscheidungen des BGH, wie zuletzt vom 26.02.2020. Die verfügbaren Entscheidungen sind häufig nur eingeschränkt übertragbar oder enthalten nur allgemeine Aussagen zur Zulässigkeit einer Betriebspflichtklausel. Insbesondere hat sich der BGH bislang insbesondere nicht verallgemeinerungsfähig dazu geäußert, wo die Zulässigkeit von Betriebspflicht-Klauseln ihre Grenze findet.
 

Unwirksamkeit von Konkurrenzschutzausschlussklauseln?

Was die Wirksamkeit von Konkurrenzschutzausschlussklauseln angeht, hat sich der BGH nunmehr in seiner Entscheidung vom 26.02.2020 erfreulicherweise zu einer bislang umstrittenen Rechtsfrage geäußert. Der BGH gelangt zu der Auffassung, dass der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufszentrum bei gleichzeitiger Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung den Mieter unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sein kann.

Zwar trägt die Entscheidung des BGH zur Rechtsklarheit bei; jedoch sind ihre genauen Auswirkungen noch unklar und bleibt abzuwarten, wie die Untergerichte und die Kautelarpraxis mit ihr umgehen werden. Der BGH bietet hierzu in seiner Entscheidung nur wenig Hilfestellung.

In der Urteilsbegründung führt der BGH aus, dass die (Feststellung der) Unwirksamkeit der Konkurrenzschutzklausel dazu führe, dass der Vermieter seine „Pflicht zur ungestörten Gebrauchsüberlassung in Form des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes verletzt haben“ und dies wiederum einen Mangel der Mietsache darstellen könnte. Hierauf gestützt sei der Mieter dann zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen, wie z.B. Schadensersatz oder Minderung oder gar (nach Abmahnung) zur fristlosen Kündigung des Vertragsverhältnisses berechtigt.

Noch schwieriger dürfte jedoch die Frage zu beantworten sein, ob der vertragsimmanente Konkurrenzschutz im konkreten Einzelfall tatsächlich verletzt ist. Für die von ihm entschiedene Fallkonstellation äußert sich der BGH diesbezüglich wie folgt:

Dabei richtet sich der Umfang des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes nach der jeweils berechtigten Verkehrserwartung. So darf in einem kleinen Einkaufszentrum mit nur wenigen Ladenlokalen davon ausgegangen werden, dass der Vermieter für ein möglichst breit gefächertes Angebot sorgt und Sortimentsüberschneidungen vermeidet. Umgekehrt muss der Mieter einer Ladenfläche in einem großen Einkaufszentrum hinnehmen, dass es zu typischen Sortimentsüberschneidungen mit anderen Gewerbetreibenden kommt, zumal die Attraktivität eines großen Einkaufszentrums gerade auch mit der Repräsentanz konkurrierender Angebote steigt. Es ist dann nach dem zur Grundlage des Mietvertrags gemachten Betriebskonzepts des Einkaufszentrums eine Frage des Einzelfalls, in welcher Nähe zu seinem eigenen Geschäft der Mieter eine direkte Konkurrenzsituation hinnehmen muss oder abwehren kann.“

Der BGH hebt damit im Ergebnis hervor, dass die Frage nach dem Bestehen eines Mangels durch etwaige Verletzung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes anhand der vertraglichen Regelungen und Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu beantworten ist.

Im Ergebnis wird die Praxis damit nunmehr für jeden Fall einer (potentiell unwirksamen) Konkurrenzschutzausschlussklausel vor die Herausforderung gestellt, eine einzelfallbezogene Abwägung vorzunehmen, ob die (zusätzliche) Konkurrenz von dem Bestandsmieter (noch) hingenommen werden muss oder - wegen des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes - zu einem Mangel führt. Es steht zu erwarten, dass diese Frage in den meisten Fällen erst durch die Gerichte entschieden werden wird. Insbesondere bei wirtschaftlich angeschlagenen Bestandsmietern werden sich die Vermieter bis zu diesem Zeitpunkt deren Gewährleistungsforderungen ausgesetzt sehen. Letzteres mit ungewissem Ausgang.

Welche Alternativen stellen sich in dieser Konstellation? Soweit ersichtlich nur wenige, da nach der Aussage des BGH in bestimmten Fallgestaltungen grundsätzlich ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz zu gewähren ist, es sei denn, der Vermieter wäre bereit, zumindest teilweise auf die Kumulation der drei Klauseln (Betriebspflicht, Sortimentsbindung und Konkurrenzschutzausschluss) zu verzichten und z.B. Einschränkungen oder eine Öffnungsklausel bei der Sortimentsbindung hinzunehmen.

Diese „Hintertür“ dürfte sich aus der Entscheidung des BGH trotz allem ergeben und wird bei der zukünftigen Vertragsgestaltung zu berücksichtigen sein.
 

Betriebspflichtklauseln – wirksam oder nicht?

Nach wie vor nicht abschließend geklärt sein dürfte in diesem Zusammenhang auch, ob bei Unwirksamkeit der drei kumulierten Klauseln nur der Ausschluss des Konkurrenzschutzes unwirksam ist oder auch die Betriebspflichtklausel selbst. Während der Tenor des Urteils des BGH vom 26.02.2020 eher für die erste Variante spricht, lassen sich die Ausführungen in der Urteilsbegründung auch dahin deuten, dass bei einer Kumulation alle drei Klauseln als unwirksam anzusehen sind. Auch hier wird die weitere Entwicklung in der Rechtsprechung abzuwarten sein – bis dahin muss das diesbezügliche Risiko berücksichtigt und jeweils im Einzelfall entschieden werden, ob aufgrund der neueren Rechtsprechung Anlass besteht, neu abzuschließende Verträge abweichend zu gestalten oder einen Versuch zu unternehmen, bestehende Verträge anzupassen. Hierbei unterstützen wir Sie gerne.
 

Grundsätzliche Wirksamkeit von Betriebspflichtklauseln

Vor dem Hintergrund der BGH-Entscheidung stellt sich im Weiteren die Frage, wie es um die Wirksamkeit von Betriebspflichtklauseln im Allgemeinen bestellt ist. In der Entscheidung vom 26.02.2020 äußert sich der BGH hierzu nicht vertieft, sondern stellt lediglich fest, dass die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht „für sich genommen im Regelfall“ nicht unwirksam sei.

Der BGH bestätigt damit seine grundsätzliche Haltung, zeigt aber auch auf, dass dies nur „im Regelfall“ gilt, so dass sich die Frage nach der Grenzziehung im Einzelfall weiterhin stellt. Dies erst recht unter Einbezug der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie.
 

Inhalt einer Betriebspflicht

Vom Grundsatz her unterscheidet die gängige Rechtsprechung zwischen einer sog. „Betriebspflicht“ und einer sog. „Offenhaltungspflicht“ (vgl. etwa Urteil des BGH vom 03.03.2010 – XII ZR 131/08, NJW-RR 2010, 1017 und Urteil des OLG Koblenz vom 27.06.2019 – 1 U 1471/18, NZM 2019, 588).

Unter Betriebspflicht wird dabei im Wesentlichen die Verpflichtung des gewerblichen Mieters verstanden, das Mietobjekt zu dem im Mietvertrag festgelegten Gebrauchszweck zu betreiben und das Warenangebot bereitzuhalten.

Demgegenüber regelt die Offenhaltungspflicht (nur), dass das Mietobjekt nicht geschlossen werden darf (vgl. z.B. OLG Koblenz, a.a.O.). Allerdings soll dies nicht bedeuten, dass das Objekt nicht zugleich auch vertragsgemäß genutzt werden muss – eine Auslegung der zugrundeliegenden Klausel kann gleichwohl zu dem Ergebnis führen, dass die Parteien tatsächlich eine „Betriebspflicht“ gemeint und gewollt haben. So hat auch das OLG Celle in seiner Entscheidung vom 27.02.2017 – 2 W 47/17, BeckRS 2017, 111318, deutlich gemacht, dass Vertragsparteien mit den von ihnen getroffenen Vereinbarungen in den meisten Fällen eine Betriebspflicht meinen, da mit einer solchen Klausel in der Regel nicht nur sichergestellt werden soll, dass die Ladenflächen für das Publikum zugänglich sein müssen, sondern auch, dass das Ladengeschäft tatsächlich betrieben wird.
 

Risiken eines Verstoßes

Die Konsequenzen, die einem Mieter drohen, der sich nicht an eine (wirksame) Betriebspflichtklausel hält und damit vertragsbrüchig wird, sind vielschichtig und ziehen häufig ein hohes (Kosten-) Risiko nach sich. Mieter sind deshalb gut beraten, nicht vorschnell gegen die Betriebspflicht zu verstoßen, sondern zunächst auf Grundlage des jeweiligen Vertrages und der Umstände des Einzelfalls zu prüfen, ob die Betriebspflichtklausel gegebenenfalls unwirksam ist.

Die möglichen Rechtsfolgen eines mieterseitigen Verstoßes gegen die Betriebspflicht können in aller Kürze wie folgt zusammengefasst werden:

  • Zunächst führt ein Verstoß gegen eine wirksam vereinbarte Betriebspflicht zu einem Anspruch des Vermieters auf Erfüllung, d.h. auf Betrieb des jeweiligen Ladengeschäfts. Dieser Anspruch kann (nach der herrschenden Ansicht) auch durch eine einstweilige Verfügung durchgesetzt werden. Durch das Negieren der Betriebspflicht ginge der Mieter also in erster Linie ein Kostenrisiko ein, da im Falle eines Obsiegens des Vermieters entstandene Gerichts- und Anwaltskosten von ihm zu tragen wären. Hinzu kommen die durch eine etwaige Vollstreckung des Vermieters entstehenden Kosten und Nachteile.
  • Zugleich berechtigt ein mieterseitiger Verstoß den Vermieter auch zur Geltendmachung von Schadensersatz. Dieser wird seitens des Vermieters allerdings häufig nur schwer zu beziffern sein, da ein messbarer Schaden bei einem Verstoß gegen eine (wirksame) Betriebspflicht zumeist kaum feststellbar ist, soweit nicht eine wirksame (und nicht unübliche) Vertragsstrafenvereinbarung dem Vermieter den Nachweis erleichtert.
  • Schließlich kann ein mieterseitiger Verstoß gegen die Betriebspflicht aufgrund der damit einhergehenden Vertragspflichtverletzung des Mieters den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung des Vertrages gem. § 543 BGB berechtigen – und darauf aufbauend zur Geltendmachung von Schadensersatz für entgangene Mieteinnahmen. Möglicherweise wäre der „Verlust“ des Mietvertrages für den Mieter zumindest in den Fällen verschmerzbar, in denen er das Mietobjekt sowieso nicht mehr genutzt hat. Etwas anderes kann allerdings insbesondere dann gelten, wenn der Mieter das Mietobjekt durch das Leerstehenlassen bis zum regulären Vertragsende für die Nutzung durch einen Konkurrenten „blockieren“ wollte, weil die fristlose Kündigung den Vermieter dann in die Lage versetzt, das Mietobjekt zeitnah neu (ggf. an einen Konkurrenten) zu vermieten, so dass das vom Mieter verfolgte Ziel nicht mehr erreicht werden kann. Darüber hinaus – und wirtschaftlich betrachtet entscheidend – kann der infolge der vermieterseitigen Kündigung wegen Vertragsverletzung durch den Mieter drohende Schadensersatzanspruch des Vermieters erhebliche Ausmaße annehmen. Dies gilt insbesondere wo der (gekündigte) Mietvertrag noch eine lange, wirksam befristete (Mindest-/Grund-) Laufzeit hatte und eine Neuvermietung entweder gar nicht möglich ist oder z.B. aufgrund Veränderung des Marktes nur zu deutlich schlechteren Konditionen erfolgen kann.
     

Rechtslage / AGB-Recht

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (a.a.O.) kann sowohl eine Offenhaltungspflicht als auch eine Betriebspflicht grundsätzlich auch formularmäßig (wie in der Regel in Mietverträgen als Allgemeine Mietbedingungen oder Geschäftsbedingungen) wirksam vereinbart werden.

Damit steht jedoch nur die grundsätzliche Zulässigkeit derartiger Klauseln fest, ist aber noch nichts zu den ggf. bestehenden Grenzen vertraglicher Vereinbarungen im Einzelfall gesagt.

So sah die der Entscheidung des BGH vom 03.03.2010 zu Grunde liegende Klausel zwar eine Offenhaltungspflicht vor, jedoch waren Schließungen wegen Inventuren oder Betriebsversammlungen von ihr ausdrücklich ausgenommen. Auch vor dem Hintergrund dieser Einschränkungen hat der BGH seinerzeit die Wirksamkeit der Offenhaltungspflicht bejaht.

Diese Einschränkung macht deutlich, dass die Wirksamkeit der Klauseln in jedem Einzelfall und auf der Grundlage der jeweils gewählten Formulierung und der jeweiligen Umstände gesondert beurteilt werden muss. Entsprechendes folgt auch aus anderen obergerichtlichen Entscheidungen, die ein nicht immer einheitliches Bild vermitteln.

So hat etwa das Kammergericht im Jahre 2009 (vgl. Urteil vom 05.03.2009 – 8 U 177/08, NJOZ 2010, 149) entschieden, dass eine undifferenzierte Offenhaltungspflicht einen Mieter unangemessen benachteiligt, wenn der Mieter hierdurch z.B. an der Durchführung der ihm auferlegten Schönheitsreparaturen gehindert ist. Auch das OLG Dresden (vgl. Beschluss vom 15.07.2015 – 5 U 597/15, BeckRS 2015, 15062) thematisiert diese Fragestellung und erörtert die grundsätzlichen Bedenken anderer Gerichte an der Wirksamkeit einer entsprechenden Klausel, obgleich es betont, dass immer die Umstände des Einzelfalls, insbesondere die Größe des Ladenlokals, von Bedeutung und zu berücksichtigen seien.

In einer weiteren Entscheidung hat das Kammergericht mit Beschluss vom 28.01.2013 – 8 W 5/13, NZM 2013, 731 in Abgrenzung zur Entscheidung aus 2009 (s. oben) sodann die Ansicht vertreten, dass die formularmäßige Vereinbarung einer undifferenzierten Offenhaltungspflicht dann zulässig sei, wenn nach der Klausel Abweichungen von der Offenhaltungspflicht mit Zustimmung des Vermieters vorbehalten sind.

Das OLG Hamm wiederum vertrat in seiner Entscheidung vom 09.08.2017 – 30 U 53/17, NZM 2018, 87 die Ansicht, dass einer Klausel, die keine Einschränkungen enthält, nicht automatisch die Bedeutung beigemessen werden könne, dass sie auch die zeitweise Schließung wegen Schönheitsreparaturen o.ä. verbiete. Diese Sichtweise wird indes wegen des vom BGH praktizierten Verbots der sog. geltungserhaltenden Reduktion von AGB kritisiert.
 

Fortentwicklung

Auch wenn die bisherige – vor allem obergerichtliche – Rechtsprechung, was die Bestätigung der grundsätzlichen Wirksamkeit einer Betriebspflichtklausel betrifft, im Allgemeinen eher vermieterfreundlich ist, wird in der Literatur vor dem Hintergrund der in den letzten Jahren zunehmend mieterfreundlichen Rechtsprechung des BGH bezweifelt, ob die in der bisherigen BGH-Rechtsprechung entwickelten Grundsätze auch aktuell noch für alle Objekte gelten könnten oder ob nicht Differenzierungen vorgenommen werden müssen, z.B. was Vermietungen außerhalb von Einkaufszentren betrifft (vgl. Gomille, „Betriebspflichten für vermietete Einzelobjekte“, NZM 2018, 809ff. und Urteil des OLG Koblenz vom 27.06.2019 mit Anmerkung Herrlein, NZM 2019, 591ff.).

Zur Begründung wird ausgeführt, dass ein Mieter nach der gesetzlichen Wertung nur ein Gebrauchsrecht, aber keine Verpflichtung zum Gebrauch habe, so dass Abweichungen von der gesetzlichen Wertung aufgrund einer Betriebspflichtklausel generell kritisch zu beurteilen seien, wie dies auch durch die BGH-Rechtsprechung zu anderen mietrechtlichen Fragestellungen (z.B. im Rahmen der Auferlegung von Schönheitsreparaturen, Erhaltungspflichten u.a.) belegt sei.

Es darf und muss daher die Frage aufgeworfen werden, ob bei der rechtlichen Bewertung eine Differenzierung zwischen der Vermietung von Ladenflächen in einem Einkaufzentrum, einem Ärztehaus o.ä. einerseits und der Vermietung eines Einzelobjektes in einer Innenstadtlage andererseits vorzunehmen ist. Auch wenn sich die Rechtsprechung zu dieser Fragestellung noch nicht explizit geäußert hat, kann dies kaum von der Hand gewiesen werden, da sich jede formularmäßige Betriebspflichtklausel auch am AGB-Recht messen lassen muss. So sind nach der Rechtsprechung des BGH in Allgemeinen Geschäftsbedingungen generell „Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen“, und zwar insbesondere dann, wenn „sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtlichen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unangemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des Mieters führt“ (vgl. BGH, Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 84/06, NZM 2008, 890 Rn. 12 und 15).
 

Einkaufszentren / Ärztehäuser u. ä.

Nach Maßgabe dieser Grundsätze wird die Ansicht vertreten, dass es für die Wirksamkeit einer vertraglich vereinbarten Betriebspflicht darauf ankomme, welche der Mietvertragsparteien die besseren Gründe für oder gegen die Verankerung einer Betriebspflicht vorweisen könne.

Aus diesem Grund wird die Vereinbarung einer Betriebspflicht in einem Einkaufszentrum (aber auch in einem Ärztehaus, einem großen Bürogebäude mit Branchenmix u. ä.) nach überwiegender Ansicht als wirksam angesehen. Dem liegt die Erwägung zugrunde, dass der einzelne Laden in solchen Objekten Bestandteil eines größeren Gesamtkomplexes mit einem in der Regel einheitlichen und für den Mieter erkennbaren Vermarktungskonzept ist und dieses wesentlich auf die wechselseitigen Anziehungseffekte der Mieter setzt, d.h. die Mieter häufig voneinander profitieren. Hinzu kommt, dass ein Leerstand in einem größeren Gesamtkomplex häufig auch unmittelbare Auswirkungen auf die Vermietbarkeit der übrigen Flächen im gleichen Objekt hat, so dass – bei Unwirksamkeit der Betriebspflichtklausel – die Gefahr bestünde, dass die Gesamtimmobilie entwertet wird.

In einer solchen Konstellation wird das Interesse des Vermieters an einer Betriebspflicht als gerechtfertigt und nachvollziehbar angesehen, weshalb keine unangemessene Benachteiligung vorliegen soll (vgl. zu den vorstehenden Überlegungen Gomille, a.a.O.).
 

Läden als Einzelobjekte

Bei einem als Einzelobjekt betriebenen Ladengeschäft stellt sich die Situation meist anders dar. Zwar würde das Bestehen einer Betriebspflicht auch bei einem Einzelobjekt in der Regel die Weitervermietung erleichtern; allerdings können die oben genannten Erwägungen wohl nicht durchweg auf ein Einzelobjekt übertragen werden, da die Einbindung in ein übergeordnetes Vermarktungskonzept und damit die wechselseitigen Anziehungseffekte fehlen. Anders als bei einem Einkaufszentrum o. ä. kann der Leerstand eines Einzelobjekts schon gar keinen über dieses Objekt hinausgehenden Nachteil für den Vermieter bewirken. Nach der Kommentarliteratur sind in diesem Fall daher im Rahmen der Abwägung und der Zulässigkeit der Abweichung vom gesetzlichen Leitbild strenge Anforderungen zu stellen und wird ausdrücklich betont, dass Einzelobjekte anders zu beurteilen seien als Einkaufszentren (vgl. Münchener Kommentar zum BGB, § 535 Rn. 208ff.). Es wird zugleich aber auch angemerkt, dass den zur Entscheidung berufenen Gerichten häufig das Problembewusstsein fehle und diese, was die Beurteilung der Wirksamkeit solcher Klauseln betreffe, folglich „eher großzügig“ seien.

Bei Einzelobjekten soll daher die wirksame Vereinbarung einer Betriebspflicht nach der Kommentarliteratur nur durch Individualvereinbarung möglich sein. Hierbei spielt auch eine Rolle, dass ein Vermieter bei der Vermietung eines leeren Ladengeschäfts keine besonderen Investitionen vornehmen muss (und der Mieter damit auch nicht von einer vom Vermieter gestellten Ausstattung profitiert), wohingegen der Mieter eines Einzelobjekts bei einer etwaig wirksamen Betriebspflicht letztlich gar keine Entscheidungsfreiheiten mehr hätte und neben den reinen Mietkosten noch weitere erhebliche laufende Geschäftskosten tragen müsste. Der sich daraus für den Mieter ergebende Verlust wird als ungerechtfertigt angesehen, weil die Investitionslasten infolge der Erschwernisse durch die Betriebspflichtklausel nicht angemessen und fair verteilt seien.

Auch wenn der Anblick des Leerstandes eines Ladengeschäfts in einer Innenstadtlage oder Einkaufsstraße alles andere als „schön“ ist und die Attraktivität insgesamt nicht erhöht, erscheint es vor dem Hintergrund der aufgezeigten Unterschiede zu einem Einkaufszentrum o. ä. gleichwohl schlüssig, dass bei einem Einzelobjekt, das ohne Inventar o. ä. vermietet wurde, ein schützenswertes Interesse des Vermieters, dem Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen eine Betriebspflicht auferlegen zu können, abgelehnt wird.

Die Abwägung wird in dieser Konstellation dann eher zu Lasten des Vermieters ausgehen und die betreffende Betriebspflichtklausel gem. § 307 BGB als unwirksam anzusehen sein.
 

Schlussfolgerung / Handlungsempfehlung

Wie vorstehend aufgezeigt, ist bei der Frage der Wirksamkeit einer Betriebspflichtklausel immer eine Einzelfallbetrachtung anzustellen und eine Bewertung der jeweiligen Konstellation vorzunehmen. Auch aufgrund der sehr verschiedenartigen Klauseln, die in Gewerberaummietverträgen zur Regelung einer Betriebspflicht verwendet werden, kann zur Wirksamkeit entsprechender Klauseln keine pauschale Aussage getroffen werden. Grundsätzlich sind Betriebspflichtklauseln allerdings umso bedenklicher und dem Risiko ihrer Unwirksamkeit ausgesetzt, je schrankenloser die Betriebspflicht und die damit verbundenen Pflichten bzw. Einschränkungen der Freiheit nach der betreffenden vertraglichen Klausel dem Mieter auferlegt werden soll; maßgeblich bleibt jedoch immer eine Interessenabwägung im Einzelfall.

Für Ladengeschäfte als Einzelobjekte in Einkaufsstraßen o. ä. dürften unter Zugrundelegung der verfügbaren Rechtsprechung und Literatur sowie des Umstands, dass die mietrechtliche Rechtsprechung des BGH in den letzten Jahren, was eine Abwälzung von Risiken auf den Mieter und die Einschränkung von Vermieterpflichten betrifft (vgl. zuletzt das Urteil des BGH vom 26.02.2020), eher kritischer geworden ist, allerdings gute Argumente dafür sprechen, dass insoweit eine Betriebspflicht schon gar nicht wirksam vereinbart werden kann, so dass es dann auf die konkrete Ausgestaltung der Klausel gar nicht mehr ankäme.

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