german real estate transfer act, share deals

Article

UPDATE: Uitstel geplande wijziging van de Duitse wetgeving voor overdrachtsbelasting op onroerend goed bij aandelentransacties in vennootschappen met vastgoed.

De regeringsfracties van de federale regering in de Duitse Bundestag zien de noodzaak in van verder overleg en hebben de geplande hervorming van de belasting op de overdracht van onroerend goed uitgesteld. De hervorming was vooral gericht op de beperking van aandelentransacties. In tegenstelling tot de oorspronkelijke planning wordt het wetgevingsproces nu waarschijnlijk pas in 2020 afgerond. Het is nog niet duidelijk wat dit betekent voor het moment waarop de komende nieuwe regelgeving van kracht wordt. Volgens de officieel beschikbare bekendmakingen treden de nieuwe regels niet op 1 januari 2020 in werking, maar zal het nieuwe reglement pas in de eerste helft van 2020 worden afgerond. Het vorige wetsontwerp was toekomstgericht en voorzag niet in terugwerkende kracht. Het persbericht van de gezamenlijke CDU/CSU-parlementaire fractie over het uitstel van het wetgevingsproject sluit echter de mogelijkheid van een terugwerkende kracht niet uit. Het is daarom nog steeds denkbaar dat de nieuwe regelgeving vanaf 1 januari 2020 in werking treedt.

Het uitstel is een reactie op de soms harde kritiek op het wetgevingsproject, zoals uitgesproken tijdens de openbare hoorzitting van de Commissie Financiën op 14 oktober 2019 door onder andere de koepelorganisaties van het Duitse bedrijfsleven. Zij betwijfelden of aandelentransacties om de overdrachtsbelasting op onroerend goed te vermijden met het wetsvoorstel aanzienlijk konden worden verminderd. Volgens de deelnemers mist het wetsvoorstel een gerichte oriëntatie, wat zou leiden tot aanzienlijke "nevenschade" voor alle sectoren. Verschillende andere deskundigen waarschuwden ook voor dergelijke schade.

Het uitstel is in principe toe te juichen, omdat het de wetgever de mogelijkheid biedt om de aspecten en suggesties die tijdens de openbare hoorzitting aan de orde zijn gesteld, te evalueren. Met name de moeilijkheden die volgens het wetsontwerp te verwachten zijn voor beursgenoteerde ondernemingen moeten worden opgelost door middel van een beursclausule.

Tegelijkertijd leidt het uitstel in de praktijk tot grote onzekerheid, omdat het onduidelijk is wat de marktdeelnemers mogen verwachten. Bovendien kan niet worden uitgesloten dat in de loop van de verdere activiteiten van de wetgever zogenaamde unit deals - d.w.z. (fiduciaire) overdrachten van fondsdeelnemingen - onder de aandacht komen en aan belastingheffing worden onderworpen.

Ondernemingen moeten de verdere ontwikkelingen in de gaten houden en tegelijkertijd nagaan of en zo ja, welke maatregelen onder de huidige juridische situatie kunnen en moeten worden uitgevoerd.

Hierna worden enkele van de belangrijkste kenmerken van de voorgenomen wetswijzigingen weergegeven op basis van het wetsontwerp dat het onderwerp was van de openbare hoorzitting van de financiële commissie van de Duitse Bundestag op 14 oktober 2019.

Opmerking:

Dit artikel is ook beschikbaar in het Duits en Engels

 

Wetsontwerp

De komende wijzigingen in de Duitse wet op de overdrachtsbelasting op onroerend goed (GrEstG) zullen belangrijke gevolgen hebben voor vastgoedtransacties die in de vorm van aandelentransacties zijn gestructureerd. Ondernemingen en ondernemers is aan te raden om te verifiëren of wellicht nog gebruik kan worden gemaakt van de tot de jaarwisseling nog beschikbare mogelijkheden om herstructureringen door te voeren zonder dat deze tot de heffing van overdrachtsbelasting leiden.

Op 31 juli 2019 keurde de Duitse Bondsregering een wetsontwerp goed tot wijziging van de wet op overdrachtsbelasting op onroerend goed (Grunderwerbsteuergesetz, “GrEstG”). Doel van het wetsontwerp is de inkomsten uit overdrachtsbelasting te verhogen door de mogelijkheden voor belastingsvrije aandelentransacties te beperken.

Na een nota van de Bundesrat - in het kader waarvan diverse wijzigingsvoorstellen werden gedaan - en een tegenverklaring van de Bondsregering was het wetsontwerp van de Bondsregering in de versie van BT-Drs. 19/13437 het onderwerp van de eerste lezing en bespreking in de Bondsdag van 27.9.2019 en werd het vervolgens voor een eerste consultatie voorgelegd aan de financiële commissie.

Ongeacht het verdere verloop en de resultaten van het wetgevingsproject zullen de komende wetswijzigingen verstrekkende gevolgen hebben. In navolging van de vorige artikelen in de Deloitte Tax-News, beoogt het volgende artikel de praktische gevolgen van de aangekondigde wetswijzigingen te verduidelijken en de nog beschikbare opties voor het structureren van vastgoedtransacties te belichten, zodat er geen heffing van overdrachtsbelasting zal plaatsvinden.

I. Samenvatting

De voorgenomen wijzigingen in de wetgeving met betrekking tot overdrachtsbelasting op onroerend goed zullen aanzienlijke beperkingen met zich meebrengen voor aandelentransacties die in het verleden vaak hebben plaatsgevonden. Ondernemingen en investeerders, die overwegen om in Duitsland gelegen onroerend goed te verwerven in het kader van een aandelentransactie, wordt geadviseerd om na te gaan of zij door het sluiten en uitvoeren van de desbetreffende aandelenkoopovereenkomsten vóór het einde van dit jaar kunnen profiteren van de huidige juridische situatie en de overdrachtsbelastingspositie kunnen beperken. Marktdeelnemers die beleggingen in structuren met betrekking tot Duits onroerend goed hebben, moeten controleren of de nieuwe regelgeving een onmiddellijke noodzaak tot handelen creëert en, in het bijzonder, of veranderingen in structuren die voor een latere periode waren gepland, al dan niet moeten worden vervroegd en in 2019 worden gerealiseerd. Naast het uitvoeren van analyses naar de noodzaak om vóór eind 2019 actie te ondernemen, doen marktdeelnemers er goed aan om na te gaan of er bijkomende wijzigingen nodig zijn in de manier waarop zij wijzigingen in hun aandelenbezit traceren en registreren en/of wijzigingen in statuten noodzakelijk zijn.

II. Achtergrond en huidige juridische situatie

Volgens het concept van de Duitse wet overdrachtsbelasting op onroerend goed (GrEstG) wordt de overdrachtsbelasting in werking gesteld wanneer een eigendomsoverdracht van een in Duitsland gelegen onroerend goed plaatsvindt.

De GrEStG houdt echter niet alleen rekening met transacties die rechtstreeks verband houden met onroerend goed. Bovendien wordt de verwerving van ten minste 95% van de aandelen van een vastgoedhoudende vennootschap (lees: een entiteit die eigenaar is van een in Duitsland gelegen perceel grond) als een eigendomsoverdracht van het onroerend goed zelf behandeld en is onderworpen aan de overdrachtsbelasting.

In de praktijk zijn de expliciet in de GrEstG vastgelegde drempels en bewaartermijnen tot nu toe gebruikt om transacties overdrachtsbelastingsneutraal door te voeren.

1. Verwerving van onroerend goed door de overdracht van aandelen/participaties in een vastgoedhoudende personenvennootschap naar huidig recht

Op grond van het huidige recht wordt bij de verwerving van onroerend goed door middel van een share deal door overdracht van aandelen/participaties in een personenvennootschap (bijv. KG of GmbH & Co KG) belasting geheven indien ten minste 95 % van de aandelen van de personenvennootschap binnen een periode van vijf jaar direct of indirect aan nieuwe aandeelhouders wordt overgedragen (cf. § 1, lid 2 sub a) GrEstG).

Zo is de overdracht van aandelen in een vastgoedhoudende personenvennootschap tot nu toe vaak als volgt gestructureerd:

Aanvankelijk verwerft de koper 94,9% van de aandelen van de personenvennootschap, terwijl de verkoper de resterende 5,1% van de aandelen gedurende ten minste 5 jaar aanhoudt. Na een periode van minstens 5 jaar verwerft de koper de resterende 5,1% van de aandelen. De bijkomende verwerving van 5,1% van de aandelen leidt wel tot een vereniging van alle aandelen in handen van de koper, waardoor overdrachtsbelasting is verschuldigd (cf. § 1 lid 3 nr. 1 GrEstG). De overdrachtsbelasting is echter alleen verschuldigd voor de 5,1% van de later verworven aandelen in de personenvennootschap, aangezien de verkrijger het (aanvankelijk verworven) 94,9%-aandeel in de personenvennootschap nu al meer dan 5 jaar in handen heeft en dus in aanmerking komt voor de belastingvrijstelling op grond van artikel 6 lid 2 en lid 4 GrEstG.

2. Verwerving van onroerend goed door overdracht van aandelen in een vastgoedhoudende kapitaalvennootschap naar huidig recht.

In geval van een overdracht van aandelen in een kapitaalvennootschap die onroerend goed houdt (bijv. een GmbH), leidt een directe of indirecte overdracht van ten minste 95% van de aandelen van de vennootschap onder de huidige wetgeving tot overdrachtsbelasting (zie § 1 lid 3 nr. 1 GrEstG).

In dit geval werden de transacties vaak als volgt uitgevoerd:

De koper verwerft 94,9% van de aandelen in de vastgoedhoudende kapitaalvennootschap. De overige 5,1% van de aandelen worden verworven door een mede-verkrijger, die echter niet volgens de groepswetgeving of op economische wijze met de verkrijger verbonden mag zijn, ofwel blijven bij de verkoper.

Anders dan bij de verkrijging van aandelen in een personenvennootschap die vastgoed houdt, is er hier geen mogelijkheid om de resterende 5,1% van de aandelen in de kapitaalvennootschap op een overdrachtsbelasting-neutrale wijze over te dragen. Als de oorspronkelijke verkrijger of een met hem verbonden onderneming de resterende 5,1% van de aandelen op een later tijdstip verwerft, resulteert dit in overdrachtsbelasting op 100% van het vastgoed van de kapitaalvennootschap.

III. Komende wijzigingen in de GrEstG

1. Basisprincipes

De Bondsregering is van mening dat de praktijk om het ontstaan van de overdrachtsbelasting bij de verwerving van onroerend goed te voorkomen door middel van zogenaamde aandelentransacties, een "misbruikmakende praktijk van belastingontwijking" is en wil deze voorkomen. De praktijk heeft aangetoond, aldus de Bondsregering in haar wetsontwerp voor de wijziging van de GrEstG, dat met name op het gebied van hoogwaardige vastgoedtransacties, door het nemen van structurerende maatregelen de marktdeelnemers er steeds weer in slagen om overdrachtsbelasting te vermijden.

2. Stand van de wetgevingsprocedure

Op 8 mei 2019 publiceerde het Federale Ministerie van Financiën het wetsontwerp voor een wet inzake verdere fiscale stimuleringsmaatregelen voor elektromobiliteit en wijzigingen van verdere fiscale regelgeving. Dit wetsontwerp bevatte voorschriften die tot doel hadden misbruik van fiscale regelingen in het kader van overdrachtsbelasting op onroerend goed te beteugelen. Dit betreft in het bijzonder de zogenaamde aandelentransacties. De basis voor de voorgestelde regelgeving was een catalogus van maatregelen die reeds op 21 juni 2018 door de Conferentie van ministers van Financiën werd goedgekeurd (zie Deloitte Tax-News).

De overdrachtsbelasting-verordeningen uit het wetsontwerp JStG2019 werden vervolgens opgenomen in een afzonderlijk wetsontwerp; op 31 juli 2019 keurde de Bondsregering het wetsvoorstel tot wijziging van de GrEstG goed.

In zijn verklaring over het wetsvoorstel maakte de Nationale Raad voor Normencontrole bezwaar tegen de presentatie van de juridische gevolgen van het wetsvoorstel, die echter door de Bondsregering werden verworpen. In zijn vergadering van 20 september 2019 heeft de Bundesrat een verklaring over het wetsvoorstel aangenomen. In zijn verklaring verwelkomt de Bundesrat de voorgestelde regelingen tegen aandelentransacties. In het licht van wat de Bundesrat als de dreiging van buitensporige belastingheffing beschouwt, pleit de Bundesrat echter voor een uitzondering voor beursgenoteerde ondernemingen door het opnemen van een zogenaamde beursclausule. De Bundesrat ziet ook de noodzaak in van een wijziging voor vastgoedtransacties binnen groepen en vraagt daarom dat in het verdere wetgevingsproces wordt onderzocht hoe § 6a GrEstG kan worden aangepast zodat herstructureringsmaatregelen binnen groepen belastingneutraal kunnen (blijven) zijn.

Op 23 september 2019 diende de Bondsregering het wetsontwerp in bij de voorzitter van de Duitse Bondsdag en verzocht de Duitse Bondsdag het vereiste besluit te nemen (gedrukte uitgave van de Bondsdag 19/13437). In dit verband werd aangekondigd dat een tegenverklaring van de Bondsregering later aan de Bundesrat zou worden voorgelegd. De Bondsregering reageerde op de voorstellen van de Bundesrat met een tegenverklaring van 25 september 2019. De Bondsregering is het eens met de wens van de Bundesrat dat beursgenoteerde aandelenvennootschappen bij wijzigingen in hun aandeelhoudersstructuur niet aan overdrachtsbelasting zouden moeten worden onderworpen. De concrete vorm van het voorstel zou echter grondig moeten worden onderzocht. Het verzoek van de Bundesrat om af te zien van de heffing van overdrachtsbelasting voor onroerendgoedtransacties tussen groepsondernemingen moet eveneens nader worden onderzocht.

Op 27 september 2019 heeft de Bondsdag het wetsontwerp van de Bondsregering in eerste lezing besproken. Het wetsvoorstel werd vervolgens, samen met de voorstellen van de rechtse fractie van de AfD en de linkse fractie van het parlement van Die Linke, voor een eerste consultatie naar de commissie Financiën doorverwezen.

De huidige bijdrage is gebaseerd op het ontwerp van de regering met de inhoud die volgt uit BT-Drs. 19/13437. Zij tracht echter ook rekening te houden met de verklaring van de Bundesrat en de tegenverklaring van de federale regering en de mogelijke aanpassingen van het wetsontwerp die daarmee gepaard gaan.

IV. Gevolgen voor de vastgoedtransactiepraktijk

1. Basisprincipes

Ongeacht de uiteindelijke vorm van de wetswijziging moet duidelijk zijn dat de aanstaande wijzigingen in de GrEstG vergaande gevolgen zullen hebben voor de onder I. beschreven mogelijkheden om vastgoedtransacties (overdrachts-)belastingsneutraal door te voeren.

2. Verlaging van drempelwaarden en verlenging van de bewaartermijnen

De komende wijzigingen in de GrEstG zullen een enorme impact hebben op de bovengenoemde transactiemogelijkheden. De eerste wijziging die de wetgever in dit verband overweegt, is de verlaging van de beslissende drempel van 95% naar 90%. (Mogelijke wijzigingen tijdens de wetgevingsprocedure: De aanbevelingen van de Bundesrat en zijn commissies omvatten het voorstel om een quotasysteem in te voeren en te onderzoeken of een verlaging van de drempel tot 75% haalbaar is. Deze suggestie is echter niet meer opgenomen in de definitieve verklaring van de Bundesrat.)

Voorts zullen de bewaartermijnen worden verlengd van 5 jaar tot respectievelijk 10 jaar en 15 jaar.

3. Wijzigingen in het aandeelhouderschap van een kapitaalvennootschap

Daarnaast zal een bepaling worden ingevoerd die overeenkomt met de regel voor personenvennootschappen voor kapitaalvennootschappen. Dit betekent dat een wijziging in de aandeelhoudersstructuur van een kapitaalvennootschap in de toekomst in wezen op dezelfde wijze zal worden behandeld als een wijziging in de aandeelhoudersstructuur van een personenvennootschap, zodat aandelenoverdrachten van ten minste 90% binnen tien jaar - ongeacht het aantal verkrijgers - aan overdrachtsbelasting worden onderworpen. In tegenstelling tot personenvennootschappen wordt echter geen vrijstelling voor kapitaalvennootschappen verleend voor de aanvankelijk verworven aandelen in geval van een latere verkrijging van nieuwe aandelen. Indien de overdrachtsbelasting wordt ontketend, zal deze verschuldigd zijn door de kapitaalvennootschap (zie voor meer details de vorige artikelen in de Deloitte Tax-News).

4. Overdracht van aandelen/participaties in personenvennootschappen

Voor de onder I 1. uiteengezette structuur met betrekking tot de overdracht van aandelen in een personenvennootschap die eigenaar is van onroerend goed, betekent de wetswijziging dat de koper in de eerste stap slechts maximaal 89,9% (in plaats van 94,9%) van de aandelen kan verwerven en dat de verkoper de resterende 10,1% (in plaats van 5,1%) van de aandelen gedurende minstens 10 (in plaats van 5) jaar moet behouden.

Een verdere overdrachtsbelasting-geprivilegieerde verkrijging van de aanvankelijk bij de verkoper resterende aandelen van 10,1% is slechts mogelijk voor de verkrijger 15 (in plaats van 5) jaar na de verkrijging van de eerste participatie. Indien de koper (89,9% aandeelhouder) nog meer aandelen in de personenvennootschap verwerft voor het verstrijken van 15 jaar en boven de drempel van 90%, is er geen GrEstG-vrijstelling met betrekking tot de 89,9% van de in het kader van de initiële verkrijging verworven aandelen, zodat overdrachtsbelasting wordt geheven op 100% van het onroerend goed dat in het bezit is van de personenvennootschap (en niet alleen met betrekking tot de latere verkrijging van 10,1%).

Indien de verkrijger de participatie van de verkoper in de personenvennootschap zo vroeg mogelijk wenst te beëindigen, kan dit enkel neutraal in termen van overdrachtsbelasting worden bereikt door de resterende aandelen van de verkoper na afloop van 10 jaar na de eerste verwerving over te dragen aan een mede-verkrijger die niet juridisch en/of economisch verbonden is met de verkrijger. Een vereniging van alle aandelen in handen van de oorspronkelijke verkrijger, die GrEstG-vrijgesteld is, is pas mogelijk na het verstrijken van nog eens 5 jaar, d.w.z. na in totaal 15 jaar na de eerste verkrijging.

5. Overdracht van aandelen in een kapitaalvennootschap

In geval van een overdracht van aandelen in een vastgoedhoudende kapitaalvennootschap (cf. I. 2. hierboven) kan de verwerver in de toekomst slechts 89,9% (in plaats van 94,9%) van de aandelen verwerven en moet de verkoper de resterende 10,1% (in plaats van 5,1%) van de aandelen gedurende ten minste 10 jaar behouden om de heffing van overdrachtsbelasting te voorkomen. De gelijktijdige overdracht van nog eens 10,1% van de aandelen van de vennootschap aan een mede-verkrijger die niet verbonden is met de verkrijger zal in de toekomst niet meer mogelijk zijn. Dit zal pas mogelijk zijn na het verstrijken van 10 jaar na de eerste overdracht van de 89,9% aandelen aan de koper. Indien echter minstens 90% van de aandelen in het bezit zijn van de eerste verkrijger (zelfs na het verstrijken van de termijn van 10 jaar), zal de overdrachtsbelasting worden geheven op 100% van het onroerend goed in het bezit van de kapitaalvennootschap zonder enige belastingvrijstelling voor de eerste verwerving (onder de nieuwe wet max. 89,9%).

6. In het bijzonder: (Beursgenoteerde) Naamloze vennootschappen (ook uit andere bedrijfstakken)

Het wetsontwerp in de versie van (BT-Drs. 19/13437) bevat geen uitzonderingen voor beursgenoteerde ondernemingen die onroerend goed bezitten. Evenmin voorziet het wetsontwerp beperkingen met betrekking tot de status van de betrokken onderneming als een vastgoedonderneming in de eigenlijke zin of als een exploitatiemaatschappij in een andere sector die ook onroerend goed bezit.

Naar de mening van de relevante marktdeelnemers en belangengroepen zouden de nieuwe regels er dus toe kunnen leiden dat de grote beursgenoteerde Duitse ondernemingen gemiddeld om de 1,2 jaar aan de overdrachtsbelasting worden onderworpen met betrekking tot hun volledige vastgoedbelangen in Duitsland, omdat dit de gemiddelde periode is waarin 90% van de aandelen van een onderneming van eigenaar verandert. 

De voorstellen en aanbevelingen van de Bundesrat in zijn verklaring hebben echter met name betrekking op het opnemen van een vrijstelling voor beursgenoteerde vennootschappen.

Concreet stelt de Bundesrat voor om in § 1 (2a) zin 7 GrEstG en § 1 (2b) zin 7 GrEstG een zogenaamde beursclausule op te nemen, die de gevolgen op een gerichte en passende wijze beperkt. Om een ongerechtvaardigde toepassing van deze beursclausule te voorkomen, mag zij echter alleen van toepassing zijn indien de tot de handel toegelaten aandelen de meerderheid van het kapitaal vertegenwoordigen.

Voorwaarde voor het gebruik van de beursclausule is dat de aandelen van de vennootschap zijn toegelaten tot de handel op een georganiseerde markt overeenkomstig artikel 2, lid 11, van de WpHG of een gelijkwaardig derden-handelsplatform. Of een derden-handelsplatform als gelijkwaardig wordt beschouwd, hangt af van de vraag of het desbetreffende handelsplatform door de Europese Commissie als gelijkwaardig is erkend op grond van artikel 25, lid 4, onder a), van Richtlijn 2014/65/EU. Georganiseerde markten bieden volgens de Bundesrat de best mogelijke garantie dat zij niet zullen worden misbruikt.

Gelet op de tegenverklaring van de Bondsregering, volgens welke de Bondsregering het eens is met de met de voorgestelde wijziging nagestreefde doelstellingen, maar van mening is dat de concrete vorm van het voorstel gepaard dient te gaan met een grondige bestudering van de noodzaak van het voorstel, kan worden gehoopt dat in het kader van het wetgevingsproces een verstandige oplossing zal worden uitgewerkt. Verdere ontwikkelingen moeten nog worden afgewacht.

7. In het bijzonder: Herstructurering binnen de groep

Verdere wijzigingen in het wetsvoorstel van de Bondsregering in de versie van BT-Drs. 19/13437 - en mogelijk ook daarbuiten - zouden ook kunnen voortvloeien uit de voorstellen die de Bundesrat in zijn opmerkingen over het regeringsontwerp heeft gedaan om de mogelijkheden van een overdrachtsbelasting-neutrale uitvoering van herstructureringsmaatregelen binnen groepen te versterken.

In dit verband is de Bundesrat van mening dat de huidige bepalingen van § 6a GrEstG momenteel slechts bepaalde herstructureringsmaatregelen tussen verbonden ondernemingen begunstigen, maar dat zelfs de eenvoudigste denkbare situatie, een verkoop van grond tussen groepsondernemingen, niet onder de bepalingen van § 6a GrEstG valt en derhalve aan de overdrachtsbelasting is onderworpen. In dit verband vraagt de Bundesrat om een onderzoek te doen of de overdracht van gronden binnen een groep in het algemeen niet fiscaal neutraal kan plaatsvinden en stelt hij voor om beperkingen op zinvolle herstructureringsmaatregelen op een praktijkgerichte manier op te heffen, zonder dat dit aanleiding geeft tot extra structureringsmogelijkheden.

Gezien de nogal raadselachtige reactie van de Bondsregering, die aankondigt dat zij aan het verzoek om een onderzoek zal voldoen en tegelijkertijd verwijst naar de komende uitspraken van de federale belastingrechtbank over artikel 6a van de GrEstG, mogen de marktdeelnemers hier echter niet te veel hoop op koesteren.

V. Inwerkingtreding en temporele werkingssfeer van de wetswijzigingen

1. Inwerkingtreding

Het ontwerp van de regering dat door de federale regering werd goedgekeurd, bepaalt dat de voornoemde wetswijzigingen op 1 januari 2020 in werking moeten treden.

2. Tijdelijk toepassingsgebied

Voorts voorziet het ontwerp van de regering in overgangsregelingen waarvan de relevantie voor de hierboven uiteengezette structuren in wezen kan worden samengevat zoals hieronder uiteengezet (voor nadere details over de overgangsregelingen, zie Deloitte Tax-News).

3. Verwervingen tot 31 december 2019

In principe zullen transacties tot 31 december 2019 worden behandeld volgens de oude wet, zodat deze transacties kunnen genieten van de gunstigere drempels en termijnen voor de overdracht van aandelen, op voorwaarde dat de betreffende aandelenkoopovereenkomsten tot het einde van het jaar worden gesloten (ondertekening) en voltooid (afsluiting). Bovendien blijft de oude wet van toepassing op overeenkomsten tot aankoop van aandelen die binnen één jaar vóór de indiening van het wetsontwerp door de federale regering bij de Eerste Kamer van het Duitse parlement (ingangsdatum: 9 augustus 2019) zijn gesloten en binnen één jaar na deze ingangsdatum zijn uitgevoerd.

4. Verwerving van extra aandelen/participaties

Met betrekking tot de verwerving van aandelen in een vastgoedhoudende personenvennootschap, die in eerste instantie bij de verkoper achterbleven , moet er rekening mee worden gehouden dat onder de oude wet na een periode van 5 jaar na de eerste verwerving een vrijstelling van de overdrachtsbelasting mogelijk is met betrekking tot de oorspronkelijk verworven aandelen (zie artikel 6 lid 2 en lid 4 GrEstG in de huidige versie). De relevante overgangsbepaling in het wetsontwerp bepaalt dat de voormelde periode van vijf jaar voor een overdrachtsbelasting-vrijstelling met betrekking tot de oorspronkelijk verworven aandelen wordt vervangen door de periode van 15 jaar onder de nieuwe wet, tenzij de periode van vijf jaar reeds is verstreken op 1 januari 2020 (zie artikel 6 lid 4 en artikel 23 lid 24 GrEstG (nieuw)).

Dit betekent dat wanneer een aandelentransactie nog steeds wordt afgesloten en uitgevoerd tot eind 2019 (of afsluiting vóór de effectieve datum en uitvoering één jaar na de effectieve datum), de gunstige overdrachtdrempels en -termijnen onder de oude wet wel degelijk van toepassing zijn. In geval van een vereniging van alle aandelen van een vastgoedhoudende personenvennootschap in handen van de koper kan echter pas 15 jaar na deze eerste verkrijging aanspraak worden gemaakt op een vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor de eerste verkrijging van aandelen. Aandelen in een vastgoedhoudende kapitaalvennootschap kunnen nog steeds volledig worden overgedragen aan een verkrijger en een medeaanvrager zonder dat dit tot de heffing van overdrachtsbelasting leidt en dat er met de verkoper afspraken moeten worden gemaakt voor een periode van 10 jaar.

5. Verdere wetgevingsprocedure

In het licht van de lopende discussie over de essentiële reglementaire inhoud van het wetsontwerp is het nog afwachten of het tijdschema van de federale regering zal kunnen worden aangehouden. De marktdeelnemers moeten echter bereid zijn om ervoor te zorgen dat essentiële onderdelen van het voorgestelde ontwerp, eventueel aangevuld met beursclausules, tijdig zullen worden opgesteld en dat hun acties gebaseerd zullen zijn op de inwerkingtreding van de geplande regelgeving op 1 januari 2020.

VI. Conclusie en aanbevelingen voor maatregelen

De voorgenomen wijzigingen in de GrEstG zullen aanzienlijke beperkingen met zich meebrengen voor aandelentransacties die in het verleden veelal zijn uitgevoerd.

Ondernemingen en investeerders die overwegen om in Duitsland gelegen onroerend goed te verwerven, wordt geadviseerd om voor het einde van dit jaar overeenkomsten voor de aankoop van aandelen te sluiten en uit te voeren.

Aangezien de nieuwe voorschriften - bijvoorbeeld met betrekking tot de aandelenvereniging - ook van toepassing zullen zijn op structuren die op het moment van inwerkingtreding reeds bestaan, wordt de marktdeelnemers bovendien geadviseerd om ook met betrekking tot bestaande structuren en lopende transacties rekening te houden met de nieuwe voorschriften.

Dit is met name relevant voor vastgoedtransacties in de vorm van termijntransacties, aangezien er bij dit soort transacties een aanzienlijke periode tussen ondertekening en sluiting ligt.

Bestaande bedrijfsstructuren (o.a. groepsstructuren) dienen eveneens in het licht van de nieuwe regelgeving te worden onderzocht en eventueel geplande herstructureringen dienen in 2019 te worden voorzien en gerealiseerd.

Voor zover de relevante bepalingen in het verdere wetgevingsproces niet worden afgezwakt, moet ervoor worden gezorgd dat de vennootschap en de eigendomsstructuren te allen tijde voldoende duidelijk zijn. Dit geldt in het bijzonder voor indirecte aandeelhouderswijzigingen, ook in het buitenland. Compliance-instrumenten, met name fiscale compliance-instrumenten, moeten dienovereenkomstig worden aangepast.

Om te voorkomen dat de overdrachtsbelasting onbedoeld wordt toegepast, moet ook worden gecontroleerd of de statuten moeten worden aangepast. Waar nodig kan een beroep worden gedaan op goedkeuringsvereisten en regelgeving om een automatische overdracht van aandelen te voorkomen, om te waarborgen dat de drempelwaarden niet onbedoeld worden overschreden.

Kapitaalvennootschappen zouden met name moeten overwegen om in hun statuten een bepaling op te nemen volgens welke, indien de overdrachtsbelasting in werking treedt bij een overdracht van aandelen, de aandeelhouders die verantwoordelijk zijn voor de overdracht van aandelen, verplicht zijn de onderneming de door hen in gang gezette overdrachtsbelasting te vergoeden.

Tenzij tijdens de wetgevingsprocedure verstandige oplossingen kunnen worden gevonden - in de lijn van de voorstellen van de Bundesrat - zou de nieuwe regelgeving voor beursgenoteerde ondernemingen een nauwelijks uitvoerbare en controleerbare noodzaak tot actie met zich meebrengen.

Het valt nog te bezien of de in de praktijk ontwikkelde modellen om de toepassing van de overdrachtsbelasting te voorkomen of te beperken als "misbruik" kunnen worden beschouwd en of de nieuwe regelgeving, die niet altijd volledig begrijpelijk en in sommige gevallen moeilijk uitvoerbaar is, nuttig zal zijn voor Duitsland als investeringslocatie.

Naast het verhitte politieke debat blijft het de vraag of het percentage en het bedrag van de overdrachtsbelasting dat door de verschillende regelingen, die zelfs volgens de meest geëngageerde voorstanders van de wijzigingen van de GrEstG slechts ongeveer tien procent van de totale inkomsten van de overdrachtsbelasting op onroerend goed bedragen, "vermeden" zou worden, de invoering van de nieuwe regelgeving rechtvaardigt. De extra kosten zullen zeker worden doorberekend aan huurders, consumenten en verzekeringnemers.

Did you find this useful?