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Insights

Immo­bilien­­betrei­ber im An­­wendungs­­bereich des Energie­­rechts

Zu ge­schlossenen Ver­teiler­netzen, Kunden­anlagen und Lieferanten­pflichten

Der Anwendungsbereich des Energierechts greift mit jeder Novelle der energierechtlichen Vorschriften weiter um sich. Auch Betreiber von Gewerbeimmobilien, die die Strom- und Gasinfrastrukturen in ihrer Immobilie betreiben und ggf. sogar selbst Strom oder Gas an ihre Mieter oder Pächter liefern, sollten mit einigen Vorschriften von EnWG & Co. vertraut sein.

Die Energieversorgung ist Gegenstand umfassender gesetzlicher Regelungen. Dies gilt – aufgrund der natürlichen Monopolstellung – vor allem für den Betrieb von Energieinfrastrukturen. Durch die Bestimmungen zu geschlossenen Verteilernetzen und Kundenanlagen werden dabei auch kleinere Infrastrukturen direkt oder indirekt reguliert. Darüber hinaus ist auch die Belieferung von Letztverbrauchern mit Strom und Gas mit bestimmten Pflichten aus dem EnWG, EEG und ggf. StromStG/EnergieStG verknüpft. Die Betreiber von Einkaufszentren, Gewerbe- und Industrieparks, Bürozentren, Krankenhäusern, Flughäfen, Bahnhöfen, Altenheimen und sonstigen Gewerbeimmobilien sind daher in vielen Fällen Adressaten energierechtlicher Vorschriften, so dass z.B. bestimmte Vorschriften zur Entflechtung (z.B. getrennte Kontenführung), Pflichten im Zusammenhang mit Netzanschluss, Netzzugang und Messstellenbetrieb und Vorgaben zur Umlage von Infrastrukturkosten zu beachten sowie ggf. die EEG-Umlage und Energiesteuern abzuführen sind.

Betrieb von Infrastrukturen

Gewerblich genutzte Immobilien sind in der Regel mit Infrastrukturen zur Versorgung der Immobiliennutzer mit Strom (v.a. Netzanschluss zum vorgelagerten Netz, Schalt- und Verteileranlagen, Trafostationen, Stromleitungen etc.) ausgestattet. In vielen Fällen sind auch entsprechende Installationen für die Gasversorgung vorhanden. Der Umfang der damit zusammenhängenden energierechtlichen Pflichten hängt maßgeblich davon ab, wie diese Infrastrukturen in die vom EnWG vorgegebenen Kategorien (Netz der allgemeinen Versorgung, geschlossenes Verteilernetz, Kundenanlage) einzuordnen sind. Dafür sind nicht allein die technischen Parameter der Infrastruktur entscheidend. Vielmehr wird die Einordnung maßgeblich auch von (tlw. rechtlichen) Kriterien bestimmt, die der Betreiber selbst beeinflussen kann. Für Immobilienbetreiber ist in der Regel die sog. Kundenanlage das Mittel der Wahl und in einigen Fällen das geschlossene Verteilernetz. Das Netz der allgemeinen Versorgung – rechtstechnisch der Regelfall – ist dagegen wegen der umfangreichen Regulierungsvorgaben grundsätzlich keine Option.

Kundenanlagen unterliegen grundsätzlich keiner Regulierung. Für Gewerbeimmobilienbetreiber ist der Status als Kundenanlage daher in vielen Fällen vorteilhaft. Kundenanlagen sind z.B. in Mehrfamilienhäusern, Bürokomplexen oder Einkaufszentren der Regelfall. In der Praxis werden teilweise auch die Werksnetze größerer Industrieparks als Kundenanlagen betrieben. Die Qualifizierung als Kundenanlagen setzt jedoch unter anderem voraus, dass der Betreiber die Kundenanlage jedermann zum Zwecke der Belieferung der angeschlossenen Letztverbraucher im Wege der Durchleitung unabhängig von der Wahl des Energielieferanten diskriminierungsfrei und unentgeltlich zur Verfügung stellt. Die Erfüllung dieser Anforderungen ist in der Praxis teilweise mit rechtlichen Unsicherheiten (z.B. in Bezug auf die technische Ermöglichung der Drittbelieferung) verbunden. Da bei Kundenanlagen insbesondere die Erhebung von mengenbasierten Entgelten unzulässig ist, kann auch eine verursachungsgerechte Umlage der Infrastrukturkosten schwierig sein.

Soll die Kostenverteilung über Netzentgelte erfolgen, weil das Energieversorgungskonzept eine verursachungsgerechte Kostenverteilung erfordert (z.B. bei großen Verbrauchsunterschieden zwischen den Nutzern), kann das geschlossene Verteilernetz eine Alternative zur Kundenanlage sein. Geschlossene Verteilernetze unterfallen grundsätzlich denselben Regulierungsvorgaben wie Netze der allgemeinen Versorgung. Hinsichtlich einiger Bestimmungen werden allerdings Ausnahmen gemacht, um die Betreiber „kleinerer“ Netze zu entlasten. Die Einstufung eines Energieversorgungsnetzes als geschlossenes Verteilernetz erfolgt auf Antrag bei der zuständigen Regulierungsbehörde. Dafür müssen jedoch bestimmte tatsächliche und rechtliche Anforderungen erfüllt werden (u.a. ein geografisch begrenztes Industrie- oder Gewerbegebiet, grundsätzlich keine Belieferung von Haushaltskunden, etc.). Geschlossene Verteilernetze finden sich in der Praxis vor allem in Industrie- und Gewerbeparks. Im Ergebnis ist allerdings auch der Betrieb eines geschlossenen Verteilernetzes mit einem nicht unerheblichen Regulierungsaufwand verbunden, z.B. der informationellen und buchhalterischen Entflechtung, Pflichten im Zusammenhang mit Netzanschluss, Netzzugang und Messstellenbetrieb, etc.

Adressat der Regulierungsvorgaben für den Betrieb von Infrastrukturen ist grundsätzlich der Betreiber der betroffenen Infrastrukturen. Im Regelfall ist dies der Immobilienbetreiber. Dieser hat jedoch die Möglichkeit, bestimmte Aufgaben (z.B. Wartung, technische Betriebsführung, Abrechnung etc.) oder sogar die Betreiberstellung selbst – und damit die Adressatenstellung hinsichtlich der energierechtlichen Vorschriften – auf einen Dritten zu übertragen. Insbesondere, wenn eine Qualifizierung als Kundenanlage nicht möglich ist, kann die Auslagerung des Netzbetriebs auf einen Dritten sinnvoll sein.

Lieferantenpflichten

Unabhängig vom Betrieb der jeweiligen Infrastruktur bestehen rechtliche Pflichten für die Lieferanten von Energie – und damit auch für Betreiber von Gewerbeimmobilien, die Strom oder Gas an ihre Mieter oder Pächter liefern. So sind nach ihrem Wortlaut z.B. grundsätzlich die in §§ 40 bis 42 EnWG geregelten Lieferantenpflichten zur Vertragsgestaltung und Rechnungsstellung einschlägig (inwieweit in der Praxis von einem Immobilienbetreiber die Umsetzung dieser auf das Massengeschäft der klassischen Energieversorger zugeschnittenen Regelungen verlangt werden kann, ist allerdings fraglich). Zudem greifen auch die Lieferantenpflichten des EEG 2014, wonach für den gelieferten Strom die sog. EEG-Umlage an den Übertragungsnetzbetreiber zu zahlen ist und bestimmte Informations- und Meldepflichten zu beachten sind. Mit der Lieferung von Strom und Gas können schließlich auch (energie-)steuerrechtliche Pflichten verbunden sein.

Sonderfall Innenanlage

Einen Sonderfall stellt die sog. Innenanlage dar, in der sich Elemente von Infrastrukturbetrieb und Energielieferung vereinen, ohne dass der Betreiber Netz- oder Kundenanlagenbetreiber bzw. Lieferant im energierechtlichen Sinne ist. Die Innenanlage ist gesetzlich nicht geregelt, sie ist regulatorisch eine „Black-Box“. Nach energierechtlicher Systematik ist der Betreiber der Innenanlage selbst Letztverbraucher, so dass die Pflichten für Infrastrukturbetreiber bzw. Lieferanten ihn nicht treffen. Eine Innenanlage kommt in Sachverhaltskonstellationen in Betracht, in denen die freie Wahl des Lieferanten durch den Letztverbraucher weder vom Geschäftsverkehr erwartet noch von der regulatorischen Zielsetzung gefordert wird (z.B. in Hotels, ggf. auch in sog. Boardinghouses, Studentenwohnheimen oder Einkaufzentren mit Pop-up-Store-Konzept). Nach der Rechtsprechung des BGH ist es entscheidend, „dass den regelmäßig häufig wechselnden und die Leistungen nur kurzfristig nutzenden Letztabnehmern die Stromversorgung in einem Gesamtpaket angeboten wird, in dem diese ein (regelmäßig untergeordneter) Bestandteil ist, der nicht gesondert abgerechnet wird, sondern vom Preis umfasst ist“. Diese Bewertung kann nur im Einzelfall erfolgen.

Fazit

Betreiber von Gewerbeimmobilien, die die Strom- und Gasinfrastrukturen in ihrer Immobilie betreiben und ggf. sogar selbst Strom oder Gas an die Nutzer liefern, können Adressaten unterschiedlicher energierechtlicher Bestimmungen sein. Insgesamt hat der Gewerbeimmobilienbetreiber zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten in Bezug auf die für ihn geltenden energierechtlichen Regeln. Bestimmte Sachverhalte sollten ggf. mit anderen Marktteilnehmern (z.B. Vorlieferanten, vorgelagerten Netzbetreibern) bzw. den zuständigen Behörden abgestimmt werden. Insbesondere bei neuen Immobilienprojekten sollte von Beginn an ein auf die spätere Nutzung der Immobilie zugeschnittenes Energieversorgungskonzept entwickelt werden, um die Pflichten des Immobilienbetreibers auf ein vertretbares Maß zu begrenzen und aufwendige spätere Umbauten und Nachrüstungen (z.B. die nachträgliche Installation von Zählern) zu vermeiden. Die Einbindung Dritter, z.B. als Infrastrukturbetreiber oder Dienstleister, kann dabei sinnvoll sein.

Hinter­grund­informa­tionen:
Woltering, Immobilien­betreiber im Anwendungs­bereich des Energie­rechts – Zu geschlossenen Verteiler­netzen, Kundenanlagen und Lieferanten­pflichten, ZfIR (Zeitschrift für Immobilien­recht), Heft 21/2015, S. 789

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