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Mieter­strom und Contracting in der Immo­bilien­­wirtschaft

Geschäfts­potentiale

Mieterstrom und Contracting bieten Geschäftschancen für die Immobilienwirtschaft. Für BHKW gibt das Inkrafttreten der KWKG-Novelle zum 1.1.2016 und die damit verbundene Planungssicherheit Anlass, über die Versorgung der Mieter nicht nur mit Wärme, sondern auch mit Strom nachzudenken.

In der Vergangenheit haben Wohnungsunternehmen die Energieversorgung der Mieter als lästige Pflicht betrachtet, der sie man sich nicht entziehen kann. Im Markt ist jetzt ein Wandel dieser Einstellung zu verzeichnen.

Den Startschuss für diese Entwicklung gab die Verabschiedung der Wärmelieferverordnung im 7. Juni 2013, mit der die Voraussetzungen für die Umlagefähigkeit der Kosten aus einer gewerblichen Wärmelieferung auf die Mieter niedergelegt worden sind. Auch wenn das Ergebnis eher mieterfreundlich ausgefallen ist, so ist für die Wohnungsunternehmen zumindest Klarheit geschaffen worden, von einigen Detailfragen abgesehen.

Die Branche des sog. Wärme-Contractings (gewerbliche Nahwärmeversorgung durch Dienstleister) hat einen entsprechenden Aufschwung genommen, insbesondere Stadtwerke haben den Markt für Energiedienstleistungen an Wohnungsunternehmen neu für sich entdeckt

Für die Wohnungsunternehmen liegt der Vorteil in der Befreiung von Kosten für Ersatzinvestitionen und Reparaturen, so dass die Umstellung regelmäßig für Heizanlagen erfolgt, die aus Altergründen ersetzt werden müssen.

Eine demgegenüber jüngere Entwicklung ist, dass Wohnungsunternehmen allein (ggf. über eine selbständige Tochter- oder Konzerngesellschaft) oder mit einem Partner als Wärme-Contractor auftreten und/oder Strom an ihre Mieter liefern. Etabliert haben sich hier die Begriffe „Mieterstrom“ oder „Quartiersstrom“.

Während bei Strom aus zu diesem Zweck installierten Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) auch der Imagegewinn wegen seiner Herkunft aus erneuerbaren Quellen eine Rolle spielen dürfte, versprechen Blockheizkraftwerke (BHKWs) auch eine erhebliche zusätzliche Marge. In der Praxis hat sich gezeigt, dass aber auch Strom aus BHKWs – nicht zu Letzt wegen seiner klimaschützenden Produktion – bei den Mietern positiv wahrgenommen wird.

Das betreffende Business-Modell fußt sowohl bei PV-Anlagen als auch bei BHKWs maßgeblich auf das – für Wohnungsunternehmen insoweit günstige – Zusammenspiel einer ganzen Reihe von gesetzlichen Regelungen, die Einfluss auf den Strompreis nehmen.

Für BHKW kann das für den 1. Januar 2016 zu erwartende Inkrafttreten der KWKG-Novelle und die damit verbundene Planungssicherheit Anlass sein, über die Versorgung der Mieter nicht nur mit Wärme, sondern auch mit Strom nachzudenken. Die vorgesehene neue Leistungsklasse von bis zu 100 kW erweitert die Einsatzmöglichkeiten und die Wirtschaftlichkeit von BHKWs.

1. Strompreiszusammensetzung für Verbraucher

Der historisch betrachtet heute hohe Strompreis von durchschnittlich 28 Cent/kWh ist nicht auf die Erzeugungs- und Vertriebskosten zurückzuführen, sondern auf eine gewachsene Zahl von Umlagen, Abgaben (Konzessionsabgabe und Stromsteuer), sowie den stetig steigenden Netzentgelten. Nach Dänemark hat Deutschland die höchsten Strompreise in Europa.


Es ist davon auszugehen, dass die Umlagen und die Netzentgelte weiter ansteigen werden. Dies gilt beispielweise für die Netzentgelte vor dem Hintergrund des bereits begonnenen Netzausbaus und für die KWK-Umlage im Hinblick auf die geplante Anhebung des Förderdeckels. Dadurch dass die Umlagen, Abgaben und Netzentgelte dann auch noch umsatzsteuerpflichtig sind, wird der daraus resultierende preistreibende Effekt noch verstärkt.


2. Wegfall aller auf die Nutzung des öffentlichen Netzes bezogene Umlagen und Entgelte

Mit Ausnahme der Umlage aufgrund des Erneuerbaren Energien Gesetzes (EEG-Umlage) sind alle Umlagen und die Netzentgelte an den Strombezug aus dem öffentlichen Netz geknüpft. Dies regelt § 9 Kraftwärme-Kopplungsgesetz (KWKG) für die sog. KWK-Umlagen, mit der die Kosten für die Förderung von KWK-Anlagen auf die Stromverbraucher umgelegt werden. Alle anderen Umlageregelungen verweisen insoweit auf diese Vorschrift. Für die Netzentgelte folgt dies schon daraus, dass diese für die Nutzung des öffentlichen Netzes zu entrichten sind. Die Umlagen und Netzentgelte für Verbraucher werden dabei auf die einzelne, aus dem Netz bezogene Kilowattstunde (kWh) berechnet.

Die Folge ist, dass die genannten Umlagen und die Netzentgelte nicht anfallen, soweit der Strom in der Liegenschaft räumlich nach dem Netzanschluss erzeugt und verbraucht wird.

2. Wegfall der Konzessionsabgabe

Konzessionsabgaben werden von den Gemeinden für die Nutzung öffentlicher Wege erhoben und dies ebenfalls auf die jeweils über die öffentlichen Wege geleitete Kilowattsunde. Die bis zu 2,49 Cent/kWh werden ebenfalls nicht geschuldet, soweit der Strom in der Liegenschaft räumlich nach dem Netzanschluss erzeugt und verbraucht wird.

3. Stromsteuerbefreiung

Strom, der in Anlagen mit bis zu einer elektrischen Nennleistung von 2 Megawatt erzeugt und im räumlichen Zusammenhang verbraucht wird (4,5 km laut Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs) ist gem. § 9 Abs. 1 Nr. 3 Stromsteuergesetz stromsteuerbefreit. Auf den in der Liegenschaft produzierten und verbrauchten Strom wird die Stromsteuer in Höhe von 2,05 Cent/kWh somit nicht erhoben.

4. Umsatzsteuerbefreiung?

Sofern der Vermieter selbst den Strom an seine Mieter liefert, sieht der Umsatzsteueranwendungserlass insoweit vor, dass die Stromlieferung eine Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Vermietungsleistung ist und damit umsatzsteuerlich sein Schicksal teilt. D.h. der Strom ist im idealen Fall auch noch umsatzsteuerfrei. Anzumerken ist, dass bei BHKWs und einer Inanspruchnahme der Förderung für in Kraft-Wärme-Kopplung erzeugten Stroms (dazu sogleich) die umsatzsteuerliche Behandlung komplex ist, und im Ergebnis sich die Umsatzsteuerersparnis „nur“ auf ca. 85 % beschränkt (15% Definitivbelastung).

Aufgrund eines am 16. April 2015 ergangenen Urteils des Europäischen Gerichtshofs ist derzeit unsicher, ob es bei diesem zusätzlichen umsatzsteuerlichen Vorteil verbleibt. Im entschiedenen Fall wurde Strom vom Vermieter jedoch ausschließlich weitergeliefert und gerade nicht in der Liegenschaft selbst erzeugt. Hier ist für jeden Einzelfall zu erwägen, eine verbindliche Auskunft über die Umsatzsteuerfreiheit einzuholen, unabhängig davon, ob die zusätzliche Marge aus dem Umsatzsteuervorteil für die Wirtschaftlichkeitsberechnung eine anstehende Investition entscheidend ist, oder bereits eine Versorgung der Mieter mit Strom aus PV-Anlagen oder BHKW unter Inanspruchnahme des umsatzsteuerlichen Vorteils erfolgt.

5. Verteilungsfähige Marge/zusätzliche Förderung von BHKW durch das KWK-Gesetz?

Für Strom aus PV-Anlagen ergibt sich selbst unter Berücksichtigung des vorstehenden Umsatzsteuervorteils derzeit eine verteilungsfähiger Ersparnis von rd. 10 Cent/kWh, wenn man die Gestehungskosten für Solarstrom aus Dachanlagen mit pauschal 9 Cent/kWh ansetzt. Weil dem Mieter regelmäßig auch noch ein Vorteil weitergegeben werden muss, dürfte hier auch der zusätzliche Imagegewinn eine wichtige Bedeutung haben.

Bei BHKWs sind die Stromgestehungskosten im Vergleich dazu geringer. Bei wärmegeführten Anlagen ist der mit gekoppelt produzierte Strom teilweise ein „Abfallprodukt“. Hier steigt die „verteilungsfähige“ Marge auf ca. 15 Cent/kWh an. Das klingt nicht nach viel, beträgt aber bereits mehr als die Hälfte der Kosten der Mieter für den alternativen Bezug einer Kilowattstunde aus dem Netz.

Zwischenzeitlich ist auch mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten, dass zusätzliche Erlöse infolge einer Förderung auf Basis des KWK-Gesetzes für den in Kraft-Wärme-Kopplung erzeugten Strom erzielt werden können.

Nach dem aktuellen Gesetzesentwurf beträgt der Fördersatz für im Objekt verbrauchten Strom 4 Cent/kWh und steigt auf 8 Cent/kWh (Leistungsanteil bis 50 kW) bzw. 6 Cent/kWh (Leistungsanteil von 50-100 kW) für in das Netz eingespeisten etwaigen Überschussstrom an. Mit der entsprechenden thermischen Leistung kann der Wärmebedarf von ca. 180-220 Wohneinheiten gedeckt werden. In der Praxis ist auch jetzt schon die Kombination von Heizkesseln mit BHKW unter Beachtung der Leistungsgrenzen für die optimale Ausnutzung der KWK-Förderung ein übliches Vorgehen.

6. Zusätzliche Wirtschaftlichkeitsfaktoren für BHKWs

Die Wirtschaftlichkeit der BHKWs verbessert sich auch noch dadurch, dass für das typischerweise eingesetzte Erdgas unter bestimmten Voraussetzungen, die regelmäßig erfüllt werden können, eine vollständige Erstattung der darauf lastenden Energiesteuern erfolgt.

Das bedeutet auf Basis des heutigen Gaspreises eine Ersparnis (einschließlich der auf der Energiesteuer lastenden Umsatzsteuer) beim Gaseinkauf von rd. 20%. Klarstellend sei angemerkt, dass hier nicht etwa zwischen Wärme- und Stromproduktion aufgeteilt werden muss, sondern das gesamte im BHKW eingesetzte Erdgas erstattungsfähig ist.

Bei BHKW auf Basis von Brennstoffzellentechnik fällt von vornherein keine Energiesteuer an, weil das Zwischenprodukt Wasserstoff nicht steuerbar ist. Hier erübrigt sich das Antragsverfahren auf Erstattung.

Im Fall einer zukünftigen Inanspruchnahme der KWK-Förderung kommt als weiterer Vorteil noch hinzu, dass auch die Umsatzsteuer für die Anschaffung des BHKWs und für den eingesetzten Brennstoff als Vorsteuer abgezogen werden kann. Dies gilt hier jedoch jeweils nur für den auf die Stromerzeugung entfallenden Teil, der vereinfacht anhand des Verhältnisses der erzeugten Strom- und Wärmemengen ermittelt wird.

Im Hinblick auf die anteilig der Stromproduktion zugeordnete Verlustleistung sind auch bei Anwendung der energetischen Aufteilungsmethode Brennstoffanteile umsatzsteuerbefreit, die im Vergleichsszenario der Heizzentrale für die (reine) Wärmeerzeugung hätten umsatzsteuerpflichtig eingekauft werden müssen.

7. Weitere Vorteile von BHKWs.

Für Neubauten lassen sich die Verpflichtungen nach § 3 Erneuerbare Energien-Wärmegesetz statt durch Nutzung von erneuerbaren Energien auch durch Wärme aus BHKWs (zu mindestens 50 %) erfüllen. In Baden-Württemberg trifft dies auch für das einzige Erneuerbare Wärmegesetz auf Länderebene zu, das entsprechende Anforderungen für Bestandsbauten aufstellt.

Ähnliches gilt für die Einhaltung der Wärmereferenzwerte nach der Energieeinsparverordnung. Hier wird der Primärenergieverbrauch bei BHKW auf Wärme und Strom aufgeteilt, der betreffende Stromanteil „herausgerechnet“. Dies kann andere, kostenträchtige Maßnahmen zur Verbesserun der Wärmereferenzwerte ersparen.

8. Steuerliche und rechtliche Hinweise

Abgesehen von den bereits adressierten umsatz-, sowie strom- und energiesteuerlichen Themen sind bei Wohnungsunternehmen einige steuerliche Vorgaben zu beachten.

Sofern die erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch genommen wird, dürfte allein eine Strom und Wärmelieferung über eine selbständige Tochter- oder Konzerngesellschaft als Contracting-Unternehmen oder mit einem Partner in Betracht kommen.

Ferner müssen sowohl bei eigener Lieferung als auch bei Lieferung durch ein selbständiges Contracting-Unternehmen Erlaubnisse nach dem Stromsteuergesetz (insbesondere Versorgerschein) eingeholt, sowie am Stromsteuer- und EEG-Umlageverfahren teilgenommen werden.

Bei Stromlieferung in mehreren Liegenschaften ist auch noch eine Anzeigepflicht für Energieversorger nach dem Energiewirtschaftsgesetz zu prüfen.

9. Unser Service

Deloitte Legal berät in allen rechtlichen Fragen der Wärme- und Stromlieferung an Mieter und der Umsetzung von Contracting-Modellen mit Partnern als Joint Venture oder durch verbundene Unternehmen.

Sofern gewünscht, unterstützen Sie unsere Kollegen von Deloitte Consulting bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung und bieten Ihnen insbesondere auch für Blockheizkraftwerke an, erste indizielle Berechnungen mit rechtlich von uns geprüften Prämissen durchzuführen. Diese können die Grundlage für die Entscheidung bilden, ob es sich lohnt, vertieft in die Überlegungen für eine Stromlieferung an Mieter und/oder das Contracting-Geschäft einzusteigen.

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