Mietpreisbremse

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Mietpreisbremse 2.0?

Es ist nunmehr über sechs Monate her, dass die sog. „Mietpreisbremse“ eingeführt wurde, nach der Mietsteigerungen bei Neuvermietung in bestimmten Gebieten gesetzlichen Beschränkungen unterliegen. Nach der bestehenden gesetzlichen Regelung darf die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte und geschuldete Miete in Gebieten mit sogenannten angespannten Wohnungsmärkten die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen, es sei denn, die vom Vormieter zuletzt geschuldete Miete war höher.

Es ist nunmehr über sechs Monate her, dass die sog. „Mietpreisbremse“ eingeführt wurde, nach der Mietsteigerungen bei Neuvermietung in bestimmten Gebieten gesetzlichen Beschränkungen unterliegen. Nach der bestehenden gesetzlichen Regelung darf die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte und geschuldete Miete in Gebieten mit sogenannten angespannten Wohnungsmärkten die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen, es sei denn, die vom Vormieter zuletzt geschuldete Miete war höher.

Mit der „Mietpreisbremse“ bezweckte der Gesetzgeber die Bekämpfung von Wohnungsnot, die Marktöffnung für einkommensschwächere Bevölkerungsschichten, die Verhinderung der Verdrängung der ursprünglichen Bevölkerung eines Stadtteils (Gentrifizierung) und die Dämpfung des Mietanstiegs.

Das Gesetz ermächtigt die Landesregierungen, bis zum 31. Dezember 2020 durch Rechtsverordnung und für höchstens fünf Jahre Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen die Mietpreisbegrenzung gelten soll. Zur Festlegung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten wurden seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zum 1. Juni 2015 in zahlreichen Bundesländern Rechtsverordnungen erlassen und teilweise – wie unlängst in 16 Bayerischen Gemeinden – wieder aufgehoben. Derzeit gelten als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten qua Rechtsverordnung beispielsweise Berlin, Potsdam, Hamburg, Düsseldorf und Stuttgart.

Doch was hat die „Mietpreisbremse“ gebracht?

Kritiker sind der Auffassung, die „Mietpreisbremse“ habe sich als „zahnloser Papiertiger“ erwiesen. Dies gelte vor allem für die Mietsituation in Berlin. Statt die Angebotsmieten zu bremsen, seien diese sogar im Schnitt um 6,7 Prozent gegenüber 2014 angestiegen. Nach einem kürzlich veröffentlichten Marktbericht der Investitionsbank Berlin (vgl. S. 58 ff. des IBB Wohnungsmarktberichts 2015) zahlten Berliner, die in eine neue Wohnung ziehen, im Schnitt einen Quadratmeterpreis von EUR 8,80 kalt, also 6,7 Prozent mehr als vor zwei Jahren. Auch nach einer aktuellen Studie des Empirica-Instituts (vgl. empirica paper Nr. 232 aus Januar 2016) zeige die „Mietpreisbremse“ in den fünf größten Städten Deutschlands bisher „kaum eine nachhaltige Wirkung“. Anfangs seien die Neuvertragsmieten zwar gesunken, dies sei später aber wieder aufgeholt worden.

Allerdings sind solche Analysen derzeit noch mit Vorsicht zu genießen: Um die Effekte der Mietpreisbremse von anderen Einflüssen getrennt beurteilen zu können, fehlt es bislang noch an ausreichend Datenmaterial.
Trotzdem hält Justizminister Heiko Maas weitere Änderungen der „Mietpreisbremse“ nicht für ausgeschlossen. Dabei kommen jedoch nicht nur Verschärfungen der gesetzlichen Regelungen in Betracht, wie sie der Berliner Mieterverein fordert. Es bleibt abzuwarten, ob tatsächlich eine Überarbeitung der gesetzlichen Regelungen zur „Mietpreisbremse“ erfolgen wird. Fest steht jedoch, dass bereits jetzt zumindest eine Konkretisierung einzelner Regelungen (ortsübliche Vergleichsmiete, qualifizierter Mietspiegel) geplant ist (vgl. dazu die weiteren Artikel „Die Mietspiegelreform“, „Verringerung des Modernisierungszuschlags“ und „Steuerliche Vergünstigung zur Förderung des Mietwohnungsbaus“).

Sollten diese Anpassungen wie geplant umgesetzt werden, dürfte dies bereits zu einer Verschärfung der Konsequenzen der „Mietpreisbremse“ führen.

Obwohl noch nicht endgültig feststeht, wie die Gerichte die einschlägigen Regelungen zur Mietpreisbremse auslegen werden, sollten Eigentümer und Investoren die weiteren gesetzgeberischen Entwicklungen sorgsam beobachten und die bestehenden und mögliche zukünftige weitergehende Beschränkungen für Mieterhöhungen bei ihren Investitionsentscheidungen berücksichtigen. 

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