Verringe­rung des Moderni­sierungs­zuschlags

Mit der Verabschiedung des ersten Mietrechts­novellierungs­gesetzes Mitte des Jahres 2015 (vgl. zum aktuellen Stand auch den Artikel „Mietpreisbremse 2.0?“) sind die Reformen im mietrechtlichen Bereich noch nicht abgeschlossen. Das Bundesjustiz­ministerium plant - den im Koalitionsvertrag getroffenen Vereinbarungen folgend - weitere Änderungen der mietrechtlichen Regelungen. Am 11. April 2016 hat das Ministerium einen entsprechenden Referenten­entwurf veröffentlicht.

Im Fokus steht unter anderem die Bestimmung des § 559 BGB, die Mieterhöhungen nach Modernisierungs­maßnahmen zum Gegenstand hat. Hat der Vermieter Modernisierungs­maßnahmen durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Eine Höchstgrenze dieses sog. „Modernisierungs­zuschlags“ gibt es nach der derzeitigen Gesetzeslage nicht.

Insoweit plant der Gesetzgeber auf der Grundlage des Referentenentwurfes vom 11. April 2016 nunmehr folgende Änderungen:

• Der Prozentsatz, mit dem die Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden können, soll von bisher elf Prozent auf nunmehr acht Prozent abgesenkt werden.
• Zudem soll eine Kappungsgrenze für Modernisierungszuschläge eingeführt werden. Danach soll die Miete in acht Jahren um maximal 3,00 EUR/m² steigen dürfen.
• Auch wird der Begriff der „Modernisierungskosten“ in dem Referentenentwurf neu definiert und auf die notwendigen Kosten begrenzt.
• Zusätzlich ist die Einführung eines Wirtschaftlichkeits­grundsatzes geplant, mit dem Ziel, dass zukünftig nurmehr diejenigen Kosten auf die Mieter umgelegt werden können, die ein verständiger Vermieter auch dann veranlasst hätte, wenn er sie hätte selbst tragen müssen.
• Das Bundesjustizministerium plant ferner, ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren in § 559 c BGB einzuführen. Der Vermieter soll selbst wählen können, ob er von dem normalen Verfahren oder von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch machen möchte. Vorteil des vereinfachten Verfahrens ist die Pauschalisierung der Instandhaltungs­kosten und die Nichtberück­sichtigung von Zinsvorteilen, gleichsam im Gegenzug soll der Vermieter dann jedoch erst wieder nach 5 Jahren neu entstandene Modernisierungs­kosten umlegen dürfen. 
• Schließlich soll der Härteeinwand in § 559 Abs. 4 BGB angepasst werden. Künftig soll eine finanzielle Härte, die zum Ausschluss der Mieterhöhung führt, regelmäßig vorliegen, wenn aufgrund der Mieterhöhung der Anteil der Bruttokaltmiete am Nettoeinkommen des Mieters und der in seinem Haushalt wohnenden Personen 40 Prozent übersteigt.
  

Darüber hinaus wurde und wird diskutiert, ob der Modernisierungszuschlag auch zeitlichen Begrenzungen unterworfen werden soll. Eine Regelung könnte dergestalt getroffen werden, dass ein Modernisierungszuschlag maximal bis zu dem Zeitpunkt erhoben werden darf, bis zu dem sich die Investition des Vermieters amortisiert hat. Eine Regelung hierzu findet sich jedoch im Referentenentwurf nicht wieder.

Insgesamt plant das Bundesjustizministerium damit eine mieterfreundlichere und konkreter ausgestaltete Regelung des Modernisierungszuschlags. Das Ministerium geht damit nur zum Teil auf den Vorschlag des Deutschen Mieterbundes ein, der gefordert hatte, die Regelung vollständig zu streichen und stattdessen energetische Modernisierungen (nur) im Rahmen des Mietspiegels zu berücksichtigen.

Um die Folgen der geplanten Neuregelungen abschließend beurteilen zu können, bleibt der endgültige Gesetzesentwurf abzuwarten. Eigentümern und Investoren ist anzuraten, die weiteren gesetzgeberischen Tätigkeiten sorgfältig zu beobachten und die sich hieraus ergebenden Änderungen und Beschränkungen insbesondere bei Investitions­entscheidungen zu berücksichtigen.