Claves de la inversión hotelera en España

El volumen total de inversión del segmento hotelero en 2016 significó 2.145 millones de euros un 21% inferior respecto 2015. En lo que respecta al primer trimestre de 2017 las transacciones han alcanzado los 419 millones de euros, un 10% más que el primer trimestre 2016. Al igual que en el segmento oficinas, las Socimis han sido protagonistas realizando un 44% del volumen total de hoteles transaccionados. De hecho los inversores Core (79%) y Core+ (11%) han sido protagonistas de un 90% del mercado.

Una transacción española se sitúa entre las 6 más importantes de Europa, el Hotel Villa Magna en Madrid con 150 habitaciones por un total de 180 millones de euros y dos transacciones -incluyendo la comentada- se sitúan en el Top20 europeo, significando el 9% del volumen de esta clasificación.

Las capitales españolas tanto Barcelona como Madrid se sitúan entre las plazas hoteleras en Europa que más se revalorizaron en 2016 con un 14% y un 11% respectivamente, solo superadas por Dublín con un 15,5%. Señalar que en este ranking hay ciudades muy importantes donde el valor de los hoteles ha disminuido de forma significativa tales como París (-8%), Londres (-14%), Milán (-3,7%), Zurich (-6,2%) o Munich (-1,1%). 

Aun así, el valor medio por habitación de las ciudades españolas todavía se sitúa muy por debajo (entre los 250 mil y 350 mil euros) de capitales como París o Londres, por encima de los 600 mil euros, o Zurich y Ginebra, por encima de los 400 mil euros. Esto da que pensar que tanto Madrid como Barcelona como otras ciudades españolas tienen todavía recorrido de valor por lo que es posible que veamos un 2017 con un volumen de transacciones muy significativo y superior al ejercicio pasado.

En lo referente a la nueva oferta se han abierto en España 54 nuevos hoteles, que significan un total de 5.697 habitaciones. En la línea del salto de calidad que se ha venido produciendo en la oferta hotelera en España en los últimos años, un 87% de las nuevas habitaciones son de 4 y 5 estrellas y están localizados en lugares que están liderando la oferta turística y hotelera española. De los 54 hoteles, 45 pertenecen a cadenas ya existentes mientras que únicamente 9 a pertenecen a operadores independientes. Además, quince de estos nuevos hoteles se inauguraron en Barcelona y siete en Madrid, encabezando con Baleares el ranking de ubicaciones con mayores aperturas.

En lo que respecta al mercado hay que señalar que tanto 2016 como los años previos ha sido unos grandes ejercicios para la industria del turismo, en general, y hotelera, en particular, en España. Mejora que ha venido apoyada por tanto por la mejora económica española y europea, de donde vienen la mayor parte de visitantes que llegan a España, como los graves problemas geopolíticos que están afectando a destinos que son competencia de nuestro país en cuanto a turismo.

Así en los últimos años, los turistas que nos han visitado no han dejado de aumentar ascendiendo en 2016 a 75,6 millones un 10,6% más que en 2015 (siendo la previsión para 2017 todavía de un crecimiento más importante) y un 30% en el periodo 2013-2016. En lo que respecta a los principales indicadores del mercado hotelero, en el periodo 2013-2016 el ADR (precio medio por habitación) creció un 14% mientras que la tasa de ocupación subió hasta un 66% permitiendo que el Rev Par (ingresos por habitación) subiera hasta un 31%.

Para el 2017 se prevé que la actividad inversora en el segmento hotelero aumente de forma significativa con claro protagonismo de inversores Core compitiendo por las zonas prime y de crecimiento de las principales ciudades y enclaves turísticos españoles. Asimismo, se prevé que sigan aumentado los visitantes y que, debido a la demanda, siga creciendo el nivel de ocupación y de ingresos por habitación.

Pese a ello, no hay que olvidar que el sector afronta serias amenazas como son la necesidad de adecuación de la oferta -todavía quedan muchos hoteles necesitados de reforma-, la necesidad de contener los precios para seguir siendo competitivos, y la posibilidad de que la sobredemanda (aumento de visitantes) de lugar a una masificación de las principales destinaciones y una menor calidad del servicio que comporte que, una vez superados los problemas geopolíticos (crucemos los dedos que no afecten a nuestro país), un buen número de visitantes huya en busca de destinos menos masificados.