. El sector de la promoción inmobiliaria residencial y los mercados de capitales

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El sector de la promoción inmobiliaria residencial y los mercados de capitales

El sector de la promoción residencial se ha transformado, está en vías de recuperación y dado que el capital sigue siendo una barrera de entrada va a experimentar un proceso de concentración.

Artículo de opinión escrito por Alberto Valls, responsable de Real Estate.

A día de hoy -mayo de 2017-,  existe un consenso en que el sector de la promoción residencial se ha transformado, está en vías de recuperación y que dado que el capital sigue siendo una barrera de entrada va a experimentar un proceso de concentración.

Tras una larga y dura crisis, que no debemos olvidar, en 2013 vivió su punto de inflexión. Los motivos de la recuperación del sector son ya conocidos y radican fundamentalmente en una conjunción de factores:

  1. El liderazgo del crecimiento económico de España (3,2 % en 2016 y 2,7 % previsto para 2017) que está llevando a una reducción de la alta tasa de desempleo.
  2. El inicio de la recuperación de los precios de la vivienda tras el severo ajuste producido por la crisis.
  3. La fortaleza de la demanda, que se estima en el entorno de las 125.000 unidades de vivienda nueva al año, principalmente por tener una tasa de esfuerzo razonable (7 años de media de salario bruto).
  4. La falta de una oferta estructurada que ha permitido que lo que hoy se esté promocionando se venda antes de terminar la construcción. En 2016 los visados de viviendas iniciadas alcanzaron las 65.000 unidades.
  5. Y, lo más importante, que durante estos años el suelo ha estado en manos de tenedores no naturales con voluntad de desinversión (Sareb, entidades financieras y otros).

El conjunto de estos factores han permitido durante estos años a determinados actores, principalmente de capital extranjero, acumular bolsas de suelo finalista que les garantizan materia prima para tener actividad, por lo menos, durante 3-4 años.

La promoción inmobiliaria residencial es ahora un sector intensivo en capital, a diferencia del ciclo anterior en que la accesibilidad de la deuda para la adquisición de suelo exigía poco capital. En otros países (UK y EE.UU.), el sector de promoción inmobiliaria residencial está protagonizado por grupos inmobiliarios cotizados que tienen una relevante cuota de mercado y que entregan en no pocas compañías más de 10.000 unidades al año. Son grupos inmobiliarios con poco deuda financiera (Loan to value inferiores al 20%), con una capitalización superior a los mil millones y hasta seis mil y con una rentabilidad por dividendo que supera el 5% anual.

El denominador común es que un indicador de gestión clave es el ROCE, rentabilidad sobre el capital empleado, que es el que monitorizan los principales analistas institucionales. En una promotora, para el ROCE los factores clave son el margen de los proyectos, la eficiencia en costes y la rotación del activo, que en una promotora viene determinado por el volumen de suelo en stock. Sin embargo, desde un punto de inversión, y más de mercados de capitales, lo realmente importante es analizar su sostenibilidad.

En España, el sector debe seguir la senda del crecimiento sostenible. Se han desarrollado plataformas (grupos promotores) que están siendo los protagonistas del sector, sin dejar de tener hueco de nicho grupos locales y especializados. Neinor es el primer ejemplo de acceso a los mercados de capitales, para lo que ha tenido que demostrar que tiene un proyecto de crecimiento sostenible, con prácticas de buen gobierno corporativo, con una gestión transparente y profesionalizada que ha convencido a la inversión institucional. Hay más promotores en vías de acceso a los mercados de capitales.

En esta nueva parte del ciclo existen, sin embargo,  nuevos retos y entre ellos el principal desafío es la capacidad de seguir comprando suelo finalista que permita la obtención de márgenes razonables y la ejecución de los proyectos en los tiempos estimados para la obtención del ROCE esperado. El suelo en gestión en España genera demasiadas incertidumbres por los plazos de materialización, por las gestiones urbanísticas y, por lo tanto, poca viabilidad y certeza desde los ojos de la inversión institucional.

Otras vías de comprar suelo son las operaciones corporativas entre promotores, que ya están ocurriendo y que sin duda serán las protagonistas de esta nueva parte del ciclo. El tener grupos por encima de los 1.000 millones de euros en activos cotizando en el mercado es bueno para el sector. Tener visibilidad sobre los principales grupos permitirá monitorizar su evolución al estar sometidos por la disciplina de los mercados, y eso siempre es mayor garantía para todos los stakeholders.

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