Los inmuebles logísticos en España

La actividad logística está íntimamente ligada a la evolución de la economía en general y del consumo en particular. En este sentido, España tiene una buena previsión de crecimiento. A esto hay que sumar el fuerte incremento que el e-commerce ha experimentado durante 2018 (por encima del 27%), y se espera que siga creciendo a doble dígito los próximos años ya que nuestras ventas on-line vs ventas totales está por debajo de la media de Europa. Además, España mantiene una situación privilegiada respecto de los corredores logísticos de Europa, ya que mantiene dos de los más importantes: el Atlántico y el Mediterráneo.

Todo esto ha llevado que la demanda de espacios logísticos durante 2018 haya sido la más alta de los últimos años y se haya dado un proceso de concentración del sector. Actualmente el 34% de la superficie está en manos del TOP10 propietarios y se espera que esta concentración aumente en un futuro próximo.  

La desocupación en las ubicaciones logísticas prime está en mínimos históricos (6,5% en Madrid y alrededor del 3% en BCN y Valencia) conllevando a su vez rentas en máximos (unos 6,6€/m2 en Madrid y 7€/m2 en BCN). Por su parte, la rentabilidad prime se encuentre también en mínimos -alrededor del 5%- aunque se están viendo ya operaciones por debajo de esta cifra. Rentabilidades nunca vistas para el mercado logístico español y muy cercanas a las exigidas en mercados como el británico, alemán o francés.

La inversión total en logístico en España durante 2018 se ha situado en el mismo nivel que 2017, alrededor de los 1.500 millones de euros (10% del total de inversión inmobiliaria no residencial del país). El estancamiento de la inversión viene determinado por la falta de producto con interés para los inversores ya que todo lo que se pone en mercado es absorbido rápidamente. Esta cifra sitúa a España como el quinto país por total de inversión logística solo por detrás de UK y Alemania, Francia y Holanda.

Como ocurre en el resto de tipologías de activos, la sostenibilidad en la construcción de los inmuebles es un aspecto clave para maximizar ocupación y rentas y minimizar costes de mantenimiento y lograr, así, un activo de más valor y liquidez. Así prácticamente todos los nuevos desarrollos están certificados en Breem o Leed e incluso WELL (ligado este último no tanto al inmueble como al bienestar de los usuarios). 

Las tendencias de la logística, no solo en España sino en el mundo pasan por la evolución del e-commerce (logística de reparto y logística de devolución inversa) y en cómo este va a afectar tanto al aumento del uso de las infraestructuras (carreteras aeropuertos, puertos, y en menor medida el tren) como en los requerimientos que deben cumplir las instalaciones respecto a ubicación (dentro ciudad, primer anillo, segundo anillo) y en tamaño (pequeños hubs, cajas logísticas tamaño XL, incluso cajas multinivel).