Inversión hotelera en Andalucía

Andalucía sigue manteniendo su estatus como destino turístico atractivo tanto para turistas nacionales como extranjeros. Así lo demuestran las cifras del año pasado: 18,8 millones de turistas visitaron la región en 2018, un 2,4% más que el año anterior y un 16% de incremento frente a los niveles pre-crisis de 2007, cuando llegaban 16,1 de visitantes anuales.

Deloitte, en colaboración con la Cátedra Peñarroya de Turismo Costa del Sol, de San Telmo Business School, ha desglosado los principales indicadores de inversión hotelera en la región de Málaga.

En palabras de José Antonio Farfán, socio de Deloitte, “Málaga y la Costa del Sol demuestran una robustez extraordinaria a nivel de atracción de turistas e inversión hotelera. No obstante, se empiezan a notar signos de desaceleración en relación con la tendencia reciente de los últimos años”, afirmó. “El incremento en el gasto medio por turista será un aspecto clave para mantener los volúmenes de negocio actuales, y para ello va a ser necesario seguir invirtiendo en mejoras, tanto de la infraestructura hotelera como en digitalización y mejora de servicios”.

Cifras récord y consolidación como destino no estacional

La comunidad destaca entre otras regiones de España por la relevancia que tiene el turismo nacional, que representa el 53% del total –frente a un 47% de extranjeros-, un 4,2% más que en 2017.

En términos de pernoctaciones, la región registro un total de 53,2 millones, de nuevo una cifra récord para el turismo andaluz. Esta nueva cota ha estado especialmente motivada por el crecimiento nacional, que sube un 4,8% respecto 2017, mientras que los turistas internacionales experimentaron una reducción en sus pernoctaciones del 1,2%.

Es fundamental destacar el comportamiento des-estacionalizador que está experimentando el destino, donde la demanda está registrando incrementos en todas las temporadas. Así, la variación interanual 2017-2018 por cuatrimestres confirma este comportamiento: de enero a abril las llegadas crecieron un 2,3%, de mayo a agosto, un 2,7%; y de septiembre a diciembre, otro 2.1%.

La provincia de Málaga concentró el 29% del turismo total de la comunidad, motivado principalmente por la representatividad de la Costa del Sol como principal destino vacacional en Andalucía, y el posicionamiento de la ciudad de Málaga como uno de los destinos urbanos más atractivos de España, tanto para el turismo de ocio como para el de negocios.

465 hoteles y 41.000 habitaciones en la Costa del Sol

Los principales indicadores hoteleros muestran que la Costa del Sol continúa incrementando de una manera sostenida sus tarifas, dada su oferta de calidad y el esfuerzo en el reposicionamiento de la oferta en los últimos años. La región cuenta con 465 hoteles (+3,3%) y 40.969 habitaciones (+1,1%), manteniendo unas cifras en crecimiento interanual y una estancia media en 3,76 días por turista.

Sin embargo, la ocupación media se ha visto penalizada por las fluctuaciones del turismo internacional especialmente durante los meses de verano, afectadas por el caluroso verano del norte de Europa, el mundial de Rusia y la recuperación de los destinos alternativos. Aun así, 4,8 millones de visitantes escogieron la Costa del Sol como destino el año pasado, un 1,6% más, sumando un total de 18,6 millones de pernoctaciones.

Inversión en CapEx y oferta futura

La edad media de la plaza hotelera en Andalucía ha decrecido un 8% en 2018, alcanzando una edad media similar a la de España, 8,6 años (media España: 8,73 años). Sin embargo, esta edad media muestra una plaza hotelera aún obsoleta, considerando que un hotel se encuentra en estado saludable entre los 0-5 años desde apertura o última reforma.

“Deloitte lleva apostando muchos años ya por el sector hotelero y turístico. Una apuesta que se ha materializado en la creación y consolidación de equipos especializados en transacciones corporativas, tanto en asesoramiento en M&A como en Due Diligence Financiero, Comercial, Legal & Fiscal y Técnico”, afirma África Palau, directora del área de Financial Advisory de Deloitte, especializada en Real Estate. “El consiguiente reconocimiento del mercado nos ha permitido participar como asesores en las principales operaciones de referencia en el sector, trabajando tanto para compañías hoteleras, como para inversores y propietarios independientes”.

En este sentido, Deloitte estima, como uno de los principales asesores en el sector hotelero a nivel internacional, que se necesita una fuerte inversión en CapEx de reforma o reposicionamiento facial para mejorar el estado actual del hotel y con ello reducir la mencionada edad media. Según el estado actual de la plaza hotelera en Andalucía, sería necesaria una inversión aproximada de 504 millones de euros para el periodo 2018-23, que representa un 20% del total necesario para la plaza hotelera española (2.500 millones de euros).

Por otro lado, centrando el foco en la oferta futura, la Firma calcula que, estando proyectados hasta el año 2023 65 nuevos hoteles y cerca de 8.226 habitaciones (33% nuevas aperturas y 67% de reformas), se necesitarán cerca de 1.415 millones de euros de CapEx (2019-23), de los cuales 1.022 millones de euros se destinarán a la construcción de nuevos hoteles y 393 millones a reformas de la oferta existente.