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The logistic Property Handbook 3.0

En la tercera edición del informe “The logistic Property Handbook 3.0” elaborado por el equipo de Real Estate de Deloitte Financial Advisory se realiza un análisis crítico e independiente sobre el performance, inversión y financiación del mercado de naves y plataformas logísticas en España. La favorable coyuntura económica que atraviesa nuestro país en los últimos 4 ejercicios junto con el desarrollo del comercio electrónico está teniendo un fuerte impacto en la demanda de superficies logística y además está provocando una fuerte transformación de la tipología de activo a desarrollar por parte de los promotores.

En 2017 se estableció un nuevo record histórico de contratación de superficie logística en la Comunidad de Madrid, con cerca de 900,000m2 arrendados por parte de operadores. En Cataluña la actividad durante el mismo periodo descendió un 37% respecto del año anterior hasta alcanzar los 500,000m2; si bien, los niveles de absorción siguen siendo elevados, hecho que se ha vuelto a confirmar en el primer trimestre de 2018. Los precios medios de alquiler de las zonas “prime” se han mantenido prácticamente estables, sin embargo en las zonas más periféricas se han observado incrementos relevantes. Buenos son los ejemplos de Cabanillas entre Madrid y Guadalajara, Tarragona en Cataluña o Sagunto en Comunidad Valenciana.

El mercado de transacciones de inversión ha  mostrado un extraordinario dinamismo en 2017 igualmente. De esta forma, el volumen transaccional se incrementó en un 75% respecto de 2016 hasta los €1.630m. Tres cuartas partes de la actividad fue protagonizada por inversores de tipología “core”. En el pasado ejercicio España representó únicamente un 4% del total del logístico transaccionado en Europa, hecho que demuestra el todavía escaso peso específico que tiene nuestro país para este específico “asset class”.

A pesar de la positiva coyuntura las entidades financieras españolas no están mostrando por el momento un gran apetito para financiar la adquisición de esta tipología de activos. La mayor obsolescencia y por tanto menor vida útil respecto de otras tipologías de activos inmobiliarios junto con la excesiva dependencia de la continuidad de un arrendador que cada vez tiene mejores y mayores opciones de relocalización son algunas de las razones que argumenta la banca para ser tan selectivo en las operaciones de financiación que están llevando a cabo.

La revolución de la actividad de distribución en “la última milla” y el auge del B2C son otros de los principales elementos de dinamización de la actividad que está provocando una redistribución de operadores en los principales focos de actividad en las grandes ciudades. La todavía elevada atomización del mercado invita a prever una tendencia de consolidación del sector en los próximos años no sólo en España, sino en Europa. Las recientes desinversiones de Logicor y Gazeley por parte de Blackstone y Brookfield a inversores de capital permanente son algunos indicios de lo que se espera suceda en mayor medida durante los próximos años.

The logistic Property Handbook 3.0