Análisis de las medidas aprobadas por el Gobierno en materia de arrendamientos para uso distinto del de vivienda

Mediante la aprobación del Real decreto-ley 15/2020 de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, publicado en el BOE del pasado 22 de abril de 2020 (en adelante, el “Real Decreto-ley”), el Gobierno trata de dar solución en su Capítulo I a la problemática generada respecto de los contratos de arrendamiento de los locales de negocio que se han visto directamente afectados por la crisis sanitaria del Covid-19, y a la forma en que dicha situación afecta a la obligación del pago de la renta por parte del arrendatario.

El objeto del presente artículo es efectuar un análisis crítico de las referidas medidas, tratando de desgranar su concreto alcance y ámbito de aplicación.

1. Antecedentes

Hasta este momento de la aprobación de este Real Decreto-ley, ante la ausencia de una solución normativa específica para estos supuestos, la doctrina ha tratado de darles encaje acudiendo al Código Civil y a las teorías generales del derecho, en particular la figura de la fuerza mayor y la doctrina rebus sic stantibus.

Ante la situación descrita, las dos principales posiciones doctrinales que se han venido manteniendo al respecto son las siguientes:

(i) Determinados autores (principalmente el profesor Carrasco Perera) han defendido un tratamiento distinto en función de que el negocio hubiese sido directamente clausurado por el estado de alarma, o se hubiese mantenido en funcionamiento pero habiendo experimentado una caída muy sustancial de las ventas con motivo de la crisis sanitaria. En este sentido, conforme a esta postura doctrinal, y de forma muy sintética:

(a)   En el primer tipo de casos (esto es, la clausura del local donde se desarrolla el negocio) nos encontraríamos ante un supuesto de fuerza mayor, en la medida en que la obligación de clausura del local supone para el arrendador la imposibilidad de cumplir con su prestación de “mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato”, sobre la base del artículo 1.554 del Código Civil. Otros autores han apoyado la misma postura sobre la base de la aplicación analógica del artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que dispone que “Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por la autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta”.

Según esta posición doctrinal, esta circunstancia habilitaría al arrendatario a suspender el pago de las rentas mientras estuviera vigente tal situación, e incluso en determinados casos a resolver el contrato por imposibilidad sobrevenida de la prestación por la parte contraria. 

(b)   En el segundo tipo de casos, esto es, en aquellos en los que el local no ha sido clausurado con motivo de la declaración del estado de alarma, pero ha sufrido una caída de ventas muy sustancial, no estaríamos ante un supuesto de fuerza mayor que imposibilitase al arrendador cumplir con su prestación principal, pero sí podríamos llegar a entender que nos encontramos ante “una desproporción inusitada o exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, que rompen el equilibrio entre dichas prestaciones, como consecuencia de una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias existentes en el momento de la celebración del contrato y las del momento de su ejecución, causada por circunstancias radicalmente imprevisibles”. En definitiva, un supuesto de aplicación de la llamada cláusula “rebus sic stantibus”, junto con la aplicación analógica del artículo 1575 del Código Civil.

(ii) Otra corriente doctrinal (profesor Pantaleón, D. Segismundo Álvarez, o la profesora Matilde Cuena Casas), con la que nos identificamos, defiende que, en principio, el arrendador no asume el riesgo derivado de la utilidad obtenida por el arrendatario con motivo del goce del inmueble, incluso aunque tuviera conocimiento de cuál sería dicha utilidad al tiempo de la celebración del contrato de arrendamiento. En definitiva, el artículo 1.554.3º del Código Civil, cuando prevé la garantía del goce pacífico del inmueble, está refiriéndose al saneamiento por evicción, pero no asegura el uso previsto del local. De hecho, en todos estos supuestos, el arrendatario sigue ocupando el local aunque no pueda darle el uso para el que se arrendó por circunstancias ajenas al arrendador.

En consecuencia, y sobre la base del presente argumento, en ninguno de los supuestos citados en el apartado anterior (bien sea la suspensión de la actividad del negocio desarrollado en el local o grave disminución de las ventas con motivo de la declaración del estado de alarma) estaríamos ante un problema de incumplimiento del contrato de arrendamiento, ni por parte del arrendador ni por la del arrendatario, que es el ámbito propio de la fuerza mayor, sino que en ambos casos cabría la posibilidad de plantearse la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, siempre que se dieran los requisitos establecidos jurisprudencialmente para ello, a los que antes hemos aludido, en función del caso concreto del régimen de asignación de riesgos pactado por las partes en el correspondiente contrato.

2. Alcance de las medidas aprobadas por el Real Decreto-ley 15/2020

Llegados a este punto, mientras que el Gobierno ya había regulado y establecido con cierta celeridad, a través del Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, determinadas medidas aplicables a los arrendamientos de vivienda de aquellos colectivos considerados de especial vulnerabilidad afectados por la crisis del Covid-19, ha tenido que transcurrir más de un mes desde la declaración del estado de alarma para que el Consejo de Ministros apruebe este Real Decreto-ley 15/2020 para ofrecer una solución normativa específica para los arrendamientos de los locales de negocio afectados por la crisis. 

El contenido de las referidas medidas incluidas en el Real Decreto-ley 15/2020 es el siguiente:

(i)  Finalidad

Se establece un mecanismo cuya única finalidad es la obtención de una moratoria en el pago de la renta de aquellos autónomos y PYMEs que fueran arrendatarios de un local de negocio afectado por la crisis sanitaria del Covid-19. Las medidas que articula son distintas en función de si la parte arrendadora es o no considerada como una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor de inmuebles, en los términos que más adelante indicamos.

(ii)   Ámbito subjetivo 

Las medidas establecidas por el Real Decreto-ley son de aplicación únicamente a las personas físicas y jurídicas de reducido tamaño que se indican más adelante, arrendatarias de un inmueble para uso distinto del de vivienda, o de una industria, cuya actividad se haya visto suspendida por el estado de alarma o, en su defecto, hayan sufrido una reducción de su facturación en el mes natural anterior a la solicitud de aplazamiento de, al menos, el 75% (en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior), y que además cumplan los siguientes requisitos:

(a)   Por lo que respecta a las personas físicas, que estuvieran afiliados y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

(b)   Las personas jurídicas beneficiarias son aquellas que no superen los límites establecidos en el apartado primero del artículo 257 de la Ley de Sociedades de Capital, que permiten la formulación de balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviado, esto es, aquellas sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:

• Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
• Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
• Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta. 

Podríamos plantearnos en este punto qué dos ejercicios consecutivos debemos tomar como referencia en aquellos casos en los que la sociedad arrendataria no hubiera formulado las cuentas anuales de su último ejercicio cerrado por no haber vencido el plazo legal para ello, teniendo en cuenta además que la propia normativa aprobada durante el estado de alarma ha ampliado dicho plazo. Es decir, en el caso de una sociedad que cierra ejercicio el 31 de diciembre y tiene las cuentas correspondientes al 2019 todavía pendiente de formulación, ¿debe tomar como referencia las cuentas de los ejercicios 2017 y 2018 o se verá de alguna forma obligada a anticipar la formulación de sus cuentas anuales del 2019 para poder hacer valer su derecho? La norma no es clara, por lo que cualesquiera de las dos opciones podrían ser defendidas.

En todo caso, cabe concluir que quedan excluidos del ámbito de estas medidas específicas cualesquiera otras personas jurídicas arrendatarias que excedan los referidos límites.

(iii)   Ámbito objetivo

El Real Decreto-ley, a la hora de determinar el tipo de arrendamiento al que le son de aplicación las medidas aprobadas, se refiere a contratos de arrendamiento “para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos”, “o de industria”.

Conforme al referido artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tendrán esta consideración (arrendamiento para uso distinto del de vivienda), en especial, “los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”. Conforme a la literalidad del Real Decreto-ley, podría llegar a entenderse en un primer momento que las medidas que recoge son de aplicación a los arrendamientos celebrados por temporada (por ejemplo, el arrendamiento de un apartamento para unos días de vacaciones) pero esta interpretación carecería de toda lógica considerando que el mecanismo establecido por el Real Decreto-ley parte de la premisa de que el arrendatario debe cumplir la condición de empresario que desarrolla una actividad o negocio en el local arrendado. Entendemos por tanto que los mecanismos establecidos por el presente Real Decreto-ley no aplicarían a este supuesto.

Todo el sentido tiene, en nuestra opinión, la decisión del legislador de extender las medidas a los arrendamientos de industria, casos en los que se cede en arrendamiento, no sólo el inmueble, sino la explotación en su conjunto.

(iv)   Mecanismo establecido para arrendamientos con empresas o entidades públicas de vivienda y “grandes tenedores”.

(a)   Cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, el Real Decreto-ley permite al arrendatario que reúna las condiciones arriba indicadas solicitar a dicho arrendador, en el plazo de un mes  desde la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley (esto es, desde el 23 de abril de 2020), una moratoria en el pago de la renta. 

Llegados a este punto, cabría plantearse la forma de determinar la condición de “gran tenedor” respecto del arrendador. En la práctica, nos podremos encontrar con grupos inmobiliarios de gran relevancia y tamaño que, a través de una determinada estructura societaria, podrían salvar tal consideración de manera individual en muchos casos, lo cual entendemos que no se corresponde con el espíritu de la norma. Por tanto, en nuestra opinión aquí no deberíamos ceñirnos a la literalidad de la norma y sí pensar en términos de grupo para determinar la condición de “gran tenedor”. 

Por otro lado, tampoco queda claro si, en el cómputo de los “más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2” que exige la norma para ser considerado como “gran tenedor”, deben o no considerarse los inmuebles que dicha sociedad arrendadora destina a su propia actividad.

(b)   En cuanto a la acreditación de las condiciones que habilitan para la referida solicitud de moratoria, la reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, con base en la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la referida reducción de la facturación mensual. La norma añade que, en todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables para acreditar la reducción de la actividad. Por otro lado, si la condición que habilita al arrendatario para solicitar la moratoria fuera la suspensión de actividad, ésta se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

(c)   Efectuada la solicitud por el arrendatario en los términos indicados, ésta deberá ser necesariamente aceptada por el arrendador, salvo que las partes ya hubiesen adoptado previamente un acuerdo previo de moratoria o reducción de renta. Aunque no se indica expresamente en la norma, entendemos que el previo acuerdo entre las partes sólo primaría frente a la solución normativa cuando dicho acuerdo fuera más favorable para el arrendatario. Por ejemplo, entendemos que cualquier acuerdo previo entre las partes que hubiera supuesto una reducción de la renta excluiría la aplicación de este mecanismo. Sin embargo, si el acuerdo previo alcanzado entre las partes hubiera consistido en una moratoria parcial de la renta, el arrendatario podría exigir ahora diferir el pago de la totalidad. 

(d)   La moratoria se aplicará, por tanto, de manera automática y afectará, según indica la norma, “al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses”. De esta mención cabría interpretar que la moratoria tendría una duración mínima, en todo caso, equivalente al periodo en el que esté vigente el estado de alarma, con independencia de cuál de los dos motivos hubieran facultado al arrendatario para proceder a su solicitud (suspensión de la actividad o reducción de la facturación en, al menos, un 75%), pero entendemos que para poder ir más allá del estado de alarma, el arrendatario deberá acreditar para cada mensualidad adicional el descenso de la facturación en al menos un 75%, sin que en ningún caso el estado de alarma y sus prórrogas y las mensualidades sucesivas puedan exceder un máximo de cuatro meses. 

(e)   La renta que queda aplazada tendrá que desembolsarse por el arrendatario de manera fraccionada en un plazo de dos años a contar desde el momento en el que se supere la situación señalada en el párrafo anterior, pero siempre con el límite del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. Por tanto, si al contrato de arrendamiento le quedara un plazo corto de vigencia en el momento de activarse este mecanismo, y no se procediera a su renovación por las partes, la devolución por parte del arrendatario de las cantidades aplazadas podría concentrarse en un periodo de tiempo muy breve y por tanto dicho mecanismo perdería gran parte de su eficacia.

(f)   Por último, al aplazamiento de las rentas previsto no podrá aplicársele penalización o devengo de interés alguno por parte del arrendador. 

(v)   Mecanismo para arrendamientos con otros tipos de arrendadores

Cuando el arrendador no sea una empresa/entidad pública de vivienda o un gran tenedor, el procedimiento previsto por el Real Decreto-ley es mucho más abierto. Pueden solicitar la moratoria de la renta las mismas personas físicas y jurídicas que se indican en el apartado (ii) anterior, y en los mismos términos previstos para los arrendamientos formalizados con un arrendador considerado empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, pero, en este caso, el Real Decreto-ley no establece expresamente que dicha solicitud deba ser aceptada por el arrendador, ni que deba aplicarse de forma automática. Únicamente prevé la posibilidad de que las partes dispongan de la fianza entregada por el arrendatario al arrendador conforme al artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, para ser destinada al pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En tal caso, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Por tanto, este procedimiento no contribuye en forma alguna a aliviar la situación al arrendatario, puesto que el arrendador no tiene obligación alguna de aceptar la moratoria que le fuera solicitada, ni tampoco a dar a la fianza el uso indicado. Esta posibilidad ya la podían llevar a cabo las partes sobre la base del principio de autonomía de la voluntad prevista en el artículo 1.255 de nuestro Código Civil, por lo que el Real Decreto-ley no aporta nada al respecto. Es más, la aprobación de dicho procedimiento podría incluso perjudicar la posición previa del arrendatario en la medida en que se pudiera interpretar que el hecho de que el legislador ya haya previsto un procedimiento específico (aunque ineficaz) para estos casos, excluye la posibilidad de que el arrendatario pueda acudir a cualquier otra vía para dar solución a su situación.

(vi)   Consecuencias de la aplicación indebida de la moratoria.

Por último, el Real Decreto-ley incluye una mención sobre las consecuencias de una posible aplicación fraudulenta de los mecanismos previstos en la norma, que resultaría innecesaria salvo que fuera entendida como una forma de “aviso” o “recordatorio” por parte del Gobierno a aquellos que se pudieran plantear cualquier actuación en este sentido. Y es innecesaria puesto que lo único que hace es dejar constancia de algo ya contemplado por las normas generales de nuestro derecho civil, en concreto que los arrendatarios que se hayan beneficiado de esta situación sin cumplir con los requisitos exigibles “serán responsables de los daños y perjuicios que hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar”.

3. ¿Es este régimen una solución excluyente de otro tipo de remedios?

Como ya hemos apuntado anteriormente, una cuestión relevante que cabe plantearse es si el establecimiento de los mecanismos descritos en el presente Real Decreto-ley supone la exclusión del remedio general de la cláusula rebus sic stantibus, no sólo en los supuestos expresamente regulados en el Real Decreto-ley, sino también en aquellos arrendamientos para uso distinto del de vivienda o industria que hayan quedado fuera de su perímetro. 

Según se desprende de la propia exposición de motivos del Real Decreto-ley, parece que el Gobierno está asumiendo las medidas incorporadas como una forma de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, al indicar que “procede prever una regulación específica en línea con la cláusula rebus sic stantibus, de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual”. No obstante, puede entenderse que, de alguna forma, el Real Decreto-ley estaría aplicando dicha teoría con un alcance más acotado que el reconocido por la doctrina hasta el momento en algunos casos, en la medida en que se limita a establecer una moratoria de la renta, y en ningún caso se plantea una posible reducción o suspensión de la misma. 

Conforme a lo anterior, y por lo que respecta a las dudas planteadas, entendemos que:

(i)   En aquellos supuestos a los que el Real Decreto-ley ya ha dado una solución específica, y nos referimos en este caso únicamente a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda o industria formalizados con arrendadores considerados empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, parece difícil justificar la aplicación de algún remedio adicional por parte del arrendatario. En este caso, entendemos que sería complicado que los tribunales aceptaran la aplicación de una rebaja o suspensión de la renta a través de la doctrina general de la rebus sic stantibus como alternativa al régimen expresamente previsto.

(ii)   En cuanto a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda o industria a los que el Real Decreto-ley no dispensa una solución cerrada (aquellos en los que el arrendador no es considerado empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor), entendemos que arrendatario podría acudir a los tribunales invocando la doctrina general de la cláusula rebus sic stantibus si el arrendador no hubiera aceptado la solicitud de moratoria planteada por el arrendatario sobre la base del presente Real Decreto-ley. Llegados a este punto, el arrendatario tendría que demostrar si en el caso concreto se cumplen los requisitos establecidos jurisprudencialmente para la aplicación de dicha doctrina respecto a una posible moratoria, pero de nuevo parece difícil la aceptación por los tribunales de cualquier solución que pudiera conllevar una posible rebaja/suspensión del pago de la renta cuando una norma con rango de ley no lo prevé.

(iii)   Por lo que respecta a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda o industria no incluidos dentro del paraguas del presente Real Decreto-ley (aquellos en los que la parte arrendataria es considerada una gran empresa por exceder los requisitos definidos en el mismo para ser considerada PYME), no vemos motivo alguno que impidiera a dicha parte arrendataria, con carácter general, acudir a la doctrina general de la cláusula rebus sic stantibus si se dieran los condicionantes necesarios para su aplicación en función del caso concreto. No obstante, puesto que en los arrendamientos en los que el arrendatario es persona física o PYME el Real Decreto-ley sólo prevé la moratoria de la renta como forma de reequilibrio, cabe la duda de si en estos casos de arrendatarios “grandes empresas” los tribunales irán más allá y aceptarán en algún caso una rebaja o suspensión de la renta.

4. Conclusiones

Según hemos podido comprobar, el Real Decreto-ley plantea varias deficiencias técnicas y dudas interpretativas relevantes. Llama especialmente la atención el hecho de dejar completamente abierto el procedimiento aplicable a los arrendamientos de local de negocio entre pequeños propietarios arrendadores y autónomos o empresas de reducida dimensión arrendatarias, que constituyen la gran mayoría de los supuestos de arrendamiento de local de negocio existentes en este país. A este tipo de relaciones arrendaticias, lejos de aportarles alguna solución, les ha generado una mayor incertidumbre. 

Por otro lado, tampoco se ha aportado una solución específica a los arrendamientos de local de negocio en los que la parte arrendataria sea una gran empresa, al quedar fuera del ámbito subjetivo de la norma. A pesar de ello, entendemos que, en estos casos, el arrendatario podría invocar la doctrina general de la cláusula rebus sic stantibus en función de las circunstancias, aunque con cierta incertidumbre sobre cuál será el concreto alcance que los tribunales otorgarán a la misma.