Mercado residencial en España: coyuntura actual

Según el informe Property Index de Deloitte que analiza el mercado inmobiliario residencial en Europa a partir de la evolución de aspectos significativos del mismo –como la evolución del PIB, unidades construidas, evolución de precios y situación de la financiación– la actividad del sector y en consecuencia de los precios se está recuperando debido, principalmente, al aumento del volumen de financiación al sector de las entidades financieras y a los bajos tipos de interés existentes en el mercado.

Un ratio muy interesante que ofrece el informe es el grado de esfuerzo en la compra de la vivienda (sueldo anual bruto vs precio vivienda). Este ratio parece estar correlacionado con el nivel económico de cada país, así cuando mayor el PIB per cápita de un país, menor la tasa de esfuerzo.

Así, los países donde esta tasa es más baja son Bélgica, Alemania, Dinamarca, Holanda. Tras ellos, y debido a la fuerte caía de los precios en los últimos 8 años, se sitúa España. En el otro extremo, los países con una mayor tasa de esfuerzo son Rusia, Israel y UK, en este caso derivado de la particular situación de este mercado y en particular de la City donde la renta es la más alta de Europa a la par que es destino preferido de inversores provenientes tanto del Este de Europa como de Oriente Medio.

Respecto a España el informe indica que el mercado residencial también está mostrando signos de recuperación, que esta será gradual y que estará condicionada tanto por el alto desempleo que azota nuestro país como por la disminución de la población y el importante stock existente, aunque respecto a este último punto hay que tener en cuenta que cada vez quedan más inmuebles ubicados en zonas donde no existe demanda y menos en las zonas de crecimiento poblacional.

 Los principales signos de estabilización son el aumento sostenido de operaciones de compra en los últimos 18 meses (es decir el retorno de la demanda), el aumento de la diferencia de precio entre vivienda nueva y usada (propia de los períodos de recuperación) y el aumento de precios durante 2014 que se dio principalmente en Barcelona y Madrid y que se está confirmando durante 2015 ya extendiéndose a otras capitales de provincia.

Este aumento está viéndose acompañado y reforzado, como ya hemos comentado, por el aumento del número de operaciones financiadas (y el aumento del precio medio de cada operación) y el ratio de financiación/precio de compra.

Recordemos que durante el periodo de crisis, el volumen de operaciones no financiadas aumentó significativamente dado que en las entidades no estaban dispuestas a financiar operaciones de compra residencial salvo, en general, que fuera el caso de activos vendidos desde su balance.

Toda esta tendencia se está confirmando a la luz de los últimos datos del segundo trimestre del 2015 del INE. Es una buena noticia. Esperemos que esta situación se pueda mantener y el sector, clave en la economía de nuestro país, pueda aportar su grano de área al crecimiento del PIB y sobre todo la disminución del desempleo.