Sotekiinteistöjen kohtalonhetket

Tämän muutoksen seurauksena meillä on kuntia, joiden tuloista ja menoista on siirretty puolet hyvinvointialueiden vastuulle. Kunnat ovat uuden edessä – niiden tulee nyt miettiä miten toiminta ja talous organisoidaan tehokkaimmin, kun ei tarvitsekaan enää ajatella suurimman toimialan ehdoilla.

Kello käy, kiinteistöjen siirtymäaika on käynnistynyt

Yksi kuntien suurimmista kysymyksistä tulevina vuosina liittyy sote- ja pela -palvelutuotannon kiinteistöihin. Kiinteistöt ovat valtaosin edelleen kuntien omistuksessa, ja soteuudistuksessa määritellyn siirtymäajan mukaisesti kunnat toimivat hyvinvointialueiden vuokranantajina vielä ainakin vuoden 2025 loppuun (ja 2026 jos optiovuosi siirtymästä hyödynnetään).

Siirtymäajan jälkeen kunnat eivät voi enää jatkaa nykymallilla. Siihen mennessä tämä noin 5000 kiinteistön massa pitää siirtää toiseen käyttöön, myydä tai yhtiöittää jos kunta haluaa jatkaa tilojen vuokraamista hyvinvointialueille. Kiinteistöjä on merkittävä määrä, ja siirtymäaika on kaikille Suomen hyvinvointialueille sama, joten jokaisen kunnan on ratkaistava asia suuntaan tai toiseen seuraavan kahden ja puolen vuoden aikana.

Deloitten yritysjärjestelyasiantuntija Lars Björknäs on ollut mukana useissa toimeksiannoissa julkishallinnon kiinteistömyynteihin liittyen.

"Deloitte on ollut mukana useiden kaupunkien kiinteistöportfolioiden uudelleen määrittelyssä muun muassa Vaasassa ja olemme nähneet miten kriittistä on rakentaa hyvä neuvotteluyhteys kuntien ja hyvinvointialueiden välillä. Kunnat ovat eriarvoisessa asemassa, suuret asuinkeskittymät hyvien kulkuyhteyksien varrella ovat haja-asutusalueita kiinnostavampia myös kiinteistösijoittajien näkökulmasta", Björknas toteaa.

Mitä kunnat ja hyvinvointialueet voivat tehdä?

Kiinteistöt liittyvät keskeisesti palveluverkkoon, ja siitä syystä hyvinvointialueiden on hyvä pohtia vaihtoehtoisia ratkaisuja mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. 

Näin ollen jokaisen kiinteistön tarve joutuu todennäköisesti kriittisen tarkastelun alle ja kynnys ostaa kiinteistöjä kunnilta saattaa olla korkea. Tarkastelu tulee tehdä kohteittain ja lisäksi jokainen kunta tekee itse ratkaisut omasta kiinteistökannastaan. Lopputulos voi siis olla kirjava valikoima ratkaisuja jokaisella hyvinvointialueella.

Tilatarvekartoitus koskee enemmän terveyskeskuksia ja muita sote-kiinteistöjä. Paloasemien omistuksen uudelleenjärjestelyt ovat oletettavasti helpompia, sillä niiden nykyinen verkosto on jo suurelta osin suunniteltu kuntia laajemmalle alueelle, joten niiden toiminta jatkunee pitkälti samoissa tiloissa varmistaen pitkän vuokrasuhteen.

Keskusteluyhteys kuntien ja hyvinvointialueiden välillä on vaihteleva mikä haastaa neuvotteluja ja sitä kautta tilakartoituksen tekemistä. Tämän yhteistyösuhteen rakentaminen on ensiarvoisen tärkeää.

Hyvinvointialueiden näkökulmasta vaihtoehtoina on a) ostaa kiinteistöt kunnilta, b) siirtää toiminta muualle, jolloin kiinteistö vastuineen jää kunnalle, c) jatkaa kunnan vuokralaisena, jos kunta yhtiöittää vuokraustoiminnan tai d) jatkaa tiloissa vuokralaisena, vaikka vuokranantajana toimii esimerkiksi kiinteistösijoittaja kunnan sijaan.

• Vaihtoehtoon a) hyvinvointialueilla voi luultavimmin olla hyvät mahdollisuudet (ostaa kiinteistöjä kunnilta). Tässä herää kuitenkin kysymys hyvinvointialueiden rahoituksesta, joka on valtionvarainministeriön käsissä, ja lainanotto- ja investointikyvykkyys voi olla heikko. 
• Vaihtoehdossa b) toimintaa tulee joko supistaa tai siirtää muihin olemassa oleviin tiloihin. On hyvin todennäköistä, että toimintaa ei kaikissa nykytiloissa jatketa siirtymäajan päätyttyä. Kaikista tiloistaan hyvinvointialue ei tokikaan voi luopua.
• Vaihtoehto c) vaatii sen, että kunta päättäisi yhtiöittää vuokraustoiminnan ja siirtyä kiinteistövuokrausmarkkinalle. Kunta siis omistaisi kiinteistöt, jossa olisi täysin oman toiminnan ulkopuolista toimintaa ja tämän mahdollistaminen vaatisi yhtiömuotoisen rakenteen. Tämä voi varsinkin monelle pienelle kunnalle olla liian vierasta maaperää, eikä vuokraustoiminta ole kunnan ydintekemistä.
• Vaihtoehtoon d) liittyen jää nähtäväksi, löytyykö yksityiseltä sektorilta - Suomesta tai ulkomailta - riittävää kiinnostusta sote-kiinteistökannan ostamiseen, ja miltä alueelta. Varsinkin kun kaikki kiinteistömyynti tapahtuu lähes yhdenaikaisesti. Tässä haastavimpaan asemaan jäävät esimerkiksi haja-asutusalueet ja pienet kunnat, joilla on suhteellisen pieni ja mahdollisesti maantieteellisesti hajanainen kiinteistöportfolio, joka ei välttämättä ole houkuttelevin investointikohde. Lisäksi kiinteistöt, joissa on merkittävää korjausvelkaa, ovat haasteellisia myynnin näkökulmasta. Yhteiskuntakiinteistöt ovat sinänsä kiinnostava kohde investoijille, mutta tähän tulisi liittää pitkä vuokrasopimus, jotta kohde olisi houkutteleva. Siksi kuntien ja hyvinvointialueiden tulee tunnistaa kohteet ja tehdä kohteiden arviointi tiiviissä yhteistyössä. On sekä hyvinvointialueita, että kuntia hyödyttävää aloittaa keskustelut kiinteistökannan tulevaisuudesta mahdollisimman nopeasti.

Kolmen vuoden siirtymäaika (josta on jäljellä 2,5 vuotta) on yllättävän lyhyt näinkin massiiviseen operaatioon. Toisaalta todistimme juuri, että hallinnollisen rakenteen muutos onnistui puolessatoista vuodessa, joten toivoa on.

Mikäli aihe on organisaatiossanne ajankohtainen, ota yhteyttä ja keskustellaan asiasta lisää.