Communiqué de presse

Un parc immobilier de 36 millions de m² détenu par les intercommunalités de plus de 45 000 habitants

Baromètre Deloitte de la gestion immobilière des intercommunalités

Neuilly-sur-Seine, mardi 15 mars 2016

A l’occasion du MIPIM, Deloitte publie son baromètre sur la gestion immobilière des intercommunalités. Dans la continuité de l’étude sur la gestion des communes réalisée l’an dernier, le cabinet s’est associé cette année à l’Assemblée des Communautés de France (AdCF) et à l’Association des Directeurs généraux des Communautés de France (ADGCF) pour élargir la réflexion aux intercommunalités, en passe de devenir de véritables piliers du secteur public local. Le baromètre Deloitte, réalisé auprès de 34 intercommunalités françaises totalisant 5 millions d’habitants, révèle une volonté des intercommunalités d’évaluer leur patrimoine, de mettre en œuvre des règles en matière de développement durable ou encore de structurer leur fonction immobilière. Dans le contexte actuel de réforme territoriale, les intercommunalités envisagent d’être moteurs dans les décisions stratégiques en matière d’immobilier public local.

Des collectivités volontaristes et ambitieuses pour leur gestion immobilière

Une montée en puissance des intercommunalités propriétaires s’observe. Outre les 36 millions de m² dont elles sont propriétaires, celles de plus de 45 000 habitants gèrent également des actifs mis à leur disposition par leurs communes membres suite à des transferts de compétences. Ce patrimoine va croître dans les prochaines années en raison des nouveaux transferts de compétences prévus par la loi « nouvelle organisation territoriale de la République » (NOTRe). A l’échelle de leur territoire, 85% des communautés du baromètre considèrent que l’immobilier public (incluant les actifs des communes) n’a pas été réduit du fait des transferts de compétences passés, et les collectivités interrogées sont peu nombreuses à anticiper des réductions du parc global dans les années à venir. Des stratégies d’optimisation du parc immobilier pourraient ainsi apparaître à plus long terme, une fois les nouvelles structures intercommunales stabilisées.


Afin de mieux connaître leur patrimoine, plus de la moitié des intercommunalités interrogées en ont réalisé l’inventaire. Etape plus ambitieuse et plus complexe, l’évaluation du patrimoine est pratiquée
par un nombre croissant de collectivités : elles sont aujourd’hui 18% à y avoir eu recours, et près de 60% supplémentaires à l’envisager.

 

« Nous observons une forte dynamique au sein des collectivités. Celles-ci affinent au fil des ans la connaissance de leur patrimoine immobilier et de sa valeur, étape indispensable pour mettre en place un pilotage global de ses opérations immobilières. » souligne Brice Chasles, Associé Real Estate Advisory chez Deloitte.

Le développement durable, une priorité à améliorer

Le baromètre montre par ailleurs que le développement durable est au cœur des actions menées par les intercommunalités en matière de politique immobilière. Elles sont ainsi 82% à avoir entrepris des démarches d’amélioration de la qualité des bâtiments et de leur performance énergétique, et 50% à avoir établi des critères de développement durable ou entrepris des démarches de labellisation (HQE, LEED, BREEAM) pour leurs nouvelles constructions et acquisitions immobilières. Différents documents cadres orientent les démarches environnementales, notamment le plan climat air énergie territorial (PCAET) mis en place par 68% des collectivités interrogées, et la loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015.

L’optimisation de la gestion immobilière, une carte à jouer pour les intercommunalités

La mutualisation de la gestion immobilière entre intercommunalités et communes membres est limitée puisqu’elle ne concerne que 18% des communautés du baromètre. La montée en puissance des intercommunalités et l’élaboration des prochaines générations de schémas de mutualisation des services pourront être l’occasion d’aller plus loin dans ces démarches, au service d’une plus grande professionnalisation de la fonction.

 

Concernant la conduite de leur politique immobilière, les intercommunalités font encore peu appel à des partenariats novateurs avec la sphère privée (externalisation, recours à des expertises ponctuelles ou à un accompagnement stratégique à plus long terme,…) et à de nouveaux modes de financement. Pour financer leurs investissements immobiliers, la plupart des intercommunalités envisagent ainsi de continuer à articuler l’utilisation de leurs fonds propres avec les subventions et l’emprunt bancaire qui, dans un contexte de pression sur les ressources des collectivités, joue un rôle clé avec les financements alternatifs tels que les emprunts obligataires.

 

Pour Christian Gillet, Principal Real Estate Advisory chez Deloitte, « le patrimoine immobilier représente un enjeu important pour les intercommunalités. Les transferts de compétences et les mutualisations sont susceptibles de leur permettre de réaliser des économies mais aussi de réemployer une partie de leur parc pour d’autres usages. Les collectivités pourraient ainsi tirer profit de leur patrimoine pour contribuer à répondre à de nouvelles demandes (pépinières,…). »

 

« Les intercommunalités pourraient davantage mettre en œuvre des stratégies de cession, de recours à la location et d’externalisation de la gestion. Ces pratiques sont très répandues dans le privé. En se concentrant sur leur cœur de métier et en s’associant à des professionnels de l’immobilier, les intercommunalités pourraient créer de la valeur, et disposer d’actifs mieux adaptés et offrir un cadre de travail de meilleure qualité. » commente Brice Chasles.

Contacts

Priscille Holler - Relations Presse Deloitte - + 33 (0)1 58 37 93 76
Claire Ciangura - Agence Rumeur Publique - + 33 (0)1 55 74 52 12

Méthode de calcul

20 intercommunalités ont précisé la surface du patrimoine qu’elles détiennent. La superficie globale s’élève à 3,4 millions de m². Ces communautés représentent environ 3,5 millions d’habitants. Par projection proportionnellement au nombre d’habitants, on obtient une superficie globale de 36 millions de m².

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