Hírek

Napelemparkok létesítésének jogi buktatói

Második alkalommal hirdette meg a Magyar Energetikai és Közmű-szabályozási Hivatal (MEKH) a METÁR-tendert a megújuló energiaforrásból termelt villamos energia támogatására, amelyre 2020. szeptember 15-től 2020. október 15-ig nyújthatóak be ajánlatok. Az első METÁR-tenderre érkező pályázatok száma alapján megállapítható, hogy az ún. zöldmezős beruházások keretében megvalósuló naperőmű projektek továbbra is népszerűek a befektetők között, tapasztalatunk szerint azonban ezeknek a projekteknek több jogi buktatója lehet, amelyet érdemes megfontolniuk minden esetben a beruházóknak.

1. Termőföld kivonása – más célú hasznosítás lehetősége

A legjelentősebb buktatót maga a zöldmezős beruházás lényege, a termőföld jelenti. A termőföldnek minősülő ingatlanok tulajdonjogát gazdasági társaságok nem szerezhetik meg, azonban a naperőmű projektek megvalósításához a gyakorlatban kizárólag gazdasági társaságok rendelkeznek megfelelő tőkével és szakértelemmel. A gazdasági társaság tulajdonszerzéséhez az ilyen jellegű területek mezőgazdasági művelés alól történő kivonására (azaz az ingatlanok ún „végleges más célú hasznosítására” van szükség, azonban erre kizárólag akkor van lehetőség, ha az illetékes hatóság az érintett ingatlanok más célú hasznosításához hozzájárult, a beruházó a termőföld védelmi járulékot megfizette, továbbá a beruházó a „más célt”, azaz a napelempark megépítését az ingatlanon meg is valósította. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanok művelés alóli kivonásához – és a társaság tulajdonszerzéséhez - szükség van arra, hogy a naperőmű az adott ingatlanokon felépüljön, sőt végleges használatbavételi engedélyt kapjon.

Fentiekből az következik, hogy első lépésben más célú hasznosítási engedélyt kell kérni az érintett ingatlanra. Ehhez először azt érdemes vizsgálni, hogy a projekt ingatlannak mi a megnevezése (szántó, legelő stb.), valamint, hogy milyen minőségi osztályú, ugyanis átlagosnál jobb minőségű termőföld végleges más célú hasznosítása csak kivételes esetekben lehetséges. Érdemes továbbá figyelembe venni, hogy minél jobb minőségű földet kíván a beruházó kivonni, annál nagyobb a megfizetendő földvédelmi járulék összege.

Fentiekre tekintettel érdemes lehet az illetékes földhivatallal valamint talajvédelmi szakemberrel előzetesen egyeztetni, hogy kiderüljön, hogy egyáltalán lehetséges-e más célú hasznosítási engedélyt szerezni az adott ingatlanra.
 

2. Helyi építési szabályzattal való ütközés

A következő fontos lépés annak ellenőrzése, hogy a projektünk építését engedélyezni fogja-e a hatóság.

Itt a legfontosabb körülmény, hogy az illetékes önkormányzat jegyzője, amelynek a területén tervezik megvalósítani a naperőmű projektet, az építési engedélyezési eljárás során vizsgálja, hogy a tervezett projekt összhangban áll-e a település helyi építési szabályzatával („HÉSZ”).

A helyi építési szabályzat az illetékes önkormányzat azon rendelete, amelyben az önkormányzat a település sajátosságait figyelembe véve meghatározza az építés helyi rendjét, a telkekre vonatkozó helyi építési követelményeket, jogokat, kötelezettségeket.

Gyakran előfordul, hogy a település HÉSZ-e olyan övezetbe sorolja a projekt ingatlant, amely nem teszi lehetővé, hogy ott napelempark létesüljön, ezért rendkívül fontos, hogy a projekt ingatlan övezeti besorolását ellenőrizzük. Természetesen lehetséges a HÉSZ módosítása a megfelelőség érdekében, ez azonban szoros együttműködést igényel az önkormányzat részéről, valamint a módosítási eljárás hosszú ideig elhúzódhat, amelyet érdemes figyelembe venni a projekt tervezésénél.


3. Régészeti lelőhely, előzetes régészeti dokumentáció

Előfordulhat olyan eset is, hogy a projekt ingatlan nyilvántartott régészeti lelőhelyen fekszik. Amennyiben a projekt földmunkái érintik a régészeti lelőhelyet, az építési engedély előírhatja, hogy a földmunkákat csak régészeti megfigyelés mellett lehet végezni. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanon végzett földmunkák során régészeknek jelen kell lenniük (min. 36.000 Ft/nap), összhangban az illetékes múzeum és a beruházó között megkötendő megállapodással. A régészek jelenléte ilyenkor kötelező, ugyanis ha régészeti lelet kerülne elő a jelenlévő régész jogosult az építkezés leállítására, mindaddig, amíg az illetékes múzeum vezetésével a régészeti leletek feltárásra kerülnek. A földmunkák leállítása és a feltárás elrendelése esetén a beruházónak kell állnia a feltárás költségeit és meg kell várnia az feltárással kapcsolatok befejezését.

Ez a probléma tehát szintén többletköltségeket jelenthet, valamint késleltetheti a projekt befejezését, ezért javasolt előzetesen megvizsgálni, hogy a projekt ingatlant érinti-e nyilvántartott régészeti lelőhely, és ha igen, egyeztetni a műszaki szakemberekkel, hogy elkerülhető-e, hogy a földmunkák érintsék a régészeti lelőhelyet.

Kiemelendő még e témában, hogy amennyiben a projekt teljes bekerülési költsége az 500 millió forintos értékhatárt meghaladja, az ún. előzetes régészeti dokumentáció elkészítését jogszabály kötelezően előírja. Előfordul, hogy erről a beruházók megfeledkeznek, ez pedig akár bírság kiszabásához is vezethet.
Mivel az előzetes régészeti dokumentáció elkészítésének költsége általában legfeljebb 100.000-200.000 forint, ezért akár nagyberuházásnak nem minősülű projektek esetén is érdemes lehet elkészítettni, hiszen a későbbi tervezés során segítséget jelenthet.


4. Tulajdoni viszonyok

Ha a fenti pontok ellenőrzését követően arra a következtetésre jutunk, hogy érdemes belevágni a projektbe, akkor megoldást kell találni arra a problémára, hogy zöldmezős beruházás során - a termőföld fentebb részletezett tulajdonosi korlátozása miatt – a beruházónak harmadik személy(ek) tulajdonában álló ingatlanon kell megvalósítania a több hónapig tartó kivitelezést, úgy, hogy a beruházó számára mindvégig korlátozás nélkül biztosított legyen az ingatlan használata, továbbá az érintett ingatlan tulajdonjoga a kivitelezés elkészültét és az ingatlan átminősítését követően a beruházó javára zökkenőmentesen átírásra kerülhessen.

Erre a leghatékonyabb megoldás egy valamennyi félnek megfelelő garanciákat tartalmazó, jól strukturált adásvételi előszerződés.

Mivel a fenti buktatók nagy része már a projektek legelején felismerhető, ezért minden esetben javasoljuk meglévő és leendő ügyfeleink részére, hogy végezzék el a kiszemelt projektek jogi átvilágítását azelőtt, hogy komolyabb kötelezettségeket vállalnának vagy összegeket invesztálnának, így az ügyfél megkímélheti magát későbbi kellemetlenségektől.

Kérdés esetén forduljon szakértőinkhez bizalommal!

Hasznosnak találta?