Ismét módosulhat a SZIT törvény

A 2011 júliusában hatályba lépett és 2016 nyarán módosított SZIT Törvényt a SZIT Javaslat ismét módosítaná azt a korábbi jogalkotói célkitűzést erősítve, hogy a SZIT-ek létrehozásával és elterjesztésével az ingatlan- és tőkepiacok élénkülését segítse elő. A módosítások a SZIT-re vonatkozó részletszabályok, fogalmak pontosítását, a jogalkalmazás elősegítését, illetve a konszolidált beszámoló készítés és az IFRS-ek alkalmazásának esetén szükséges fogalmi egyeztetést célozzák.

A SZIT Javaslat, egyebek mellett, az alábbi lényegesebb újításokat tartalmazza:

• A SZIT induló tőkéjére vonatkozó korlát számításának módja tisztázódik a konszolidálásba bevont társaságok vonatkozásában; az 5 milliárd forintos induló tőkére vonatkozó rendelkezést SZIT Javaslat szerint egyértelműen a konszolidált beszámolóban kimutatott tőke-elemek vonatkozásában együttesen kell vizsgálni.
• A SZIT Javaslat pontosítja a SZIT kötelező osztalék kifizetésével kapcsolatos fogalmakat: a szabad pénzeszköz és az elvárt osztalék meghatározását. A szabad pénzeszköz a SZIT Javaslat szerint nem tartalmazza azokat a pénzeszközöket, amelyek felett a SZIT, a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás és a projekttársaságuk nem rendelkezik szabadon (így például nem veszi figyelembe a SZIT által kapott óvadékot), mivel az ilyen összegekhez visszafizetési kötelezettség társul. A SZIT Javaslat szerint a SZIT és a szabályozott ingatlanbefektetési előtársaság és projekttársaságuk elvárt osztalékát a SZIT Törvény szerinti státuszuk fennállása alatt elért eredményük alapján lennének kötelesek fizetni (nem tiltva természetesen azt, hogy SZIT Törvény szerinti státusz megszerzése előtti időszakban felhalmozott eredménytartalékból is sor kerülhessen osztalékfizetésre.
• Változnak a közkézhányadra vonatkozó korlátok. A SZIT-nek jelenleg rendelkeznie kell egy, a teljes tőkéhez viszonyítva 25%-os mértékű részvénysorozattal, amelynek tulajdonosai egyenként legfeljebb a részvénysorozat 5%-át tulajdonolják (közkézhányad). A SZIT Javaslat szerint a közkézhányad-részesedési korlát számítási módja összhangba kerül a tőkepiaci szabályozással a szavazati jog mértékének és a részesedés szerzés bejelentésének vonatkozásában. Eszerint a teljes jegyzett tőke össznévértékéhez viszonyítva kerül meghatározásra az 5%-os kisrészvényesi korlát. A SZIT Javaslat új rendelkezéseket tartalmaz továbbá arra az esetre, mikor a SZIT valamennyi részvénye bevezetésre került a tőzsdére. Ez utóbbi esetben a teljes szabályozott piaci működés és transzparencia vállalására tekintettel nem lenne szükséges a közkézhányad-részesedési korlát és az 5%-os szavazat-korlátozó mechanizmus alkalmazása, valamint a közkézhányad megléte a SZIT nyilvántartásba vételekor lenne csupán igazoldandó.
• Pontosításra kerülnek az ingatlan- és eszközportfólió diverzifikáltságának illetve az idegen tőke arányának számítására vonatkozó rendelkezések. Módosulnának a SZIT ingatlan-portfóliójának vizsgálatakor irányadó szabályok: konszolidáció esetén nem egyedi szinten, hanem valamennyi konszolidációba bevont társaság szintjén konszolidálva vizsgálandó az ingatlanportfolió illetve az idegen források mértéke. Továbbá a portfólióban egy ingatlan, illetve más SZIT-ben fennálló részesedés értéke a korábbi, a mérlegfőösszeg 20 %-ánál szabott maximum helyett, a mérlegfőösszeg 30 %-áig emelkedhetne.
• A SZIT irányítását végző személyekre vonatkozó korlátozások racionalizálásra kerülnek a SZIT Javaslat elfogadását követően. Eszerint, az ingatlanszektor sajátosságaira tekintettel, nem lenne követelmény a felsőfokú pénzügyi, vagy gazdasági, vagy jogi végzettség a vezetői státusz betöltéséhez, elfogadható lenne e körben bármely felsőfokú végzettség megszerzésének igazolása. A vezetői alkalmasságot tágító rendelkezése a SZIT Javaslatnak az is, hogy eltérően a jelenlegi szabályozástól, nem a szavaztok 90%-ával, hanem alapszabályi rendelkezés útján is adható összeférhetetlenség alóli felmentés vezető tisztségviselő személynek, aki egyúttal vezető tisztségviselő hitelintézetnél, befektetési vállalkozásnál, befektetési alapkezelőnél, ingatlanértékelőnél, kockázati tőkealap-kezelőnél, biztosítónál, viszontbiztosítónál, továbbá olyan SZIT-nél, amelyben az őt korábban vezető állású személyként alkalmazó SZIT nem rendelkezik részesedéssel.
• A SZIT Javaslat több rendelkezést is tartalmaz az IFRS-ekre történő áttérésre vonatkozóan, különös tekintettel az azok alapján rendelkezésre álló értékelési módszerekre és az IFRS eredménytartalék-módosító hatására. A SZIT-ek IFRS-ek szerinti beszámoló készítésére figyelemmel megfelelően pontosításra kerülnek a vonatkozó adó jogszabályok is.
• Pontosításra kerülnek a biztosítók és hitelintézetek által tulajdonolt SZIT részesedésre vonatkozó korlátozások is. Korábban nem volt egyértelmű, hogy a biztosítók és hitelintézetek közvetett és közvetlen részesedése is beleszámít a 10%-os tulajdoni korlát alkalmazásakor, azonban a SZIT Javaslat egyértelműsíti, hogy a biztosítók és hitelintézetek 10%-os közvetlen SZIT-tulajdoni aránya vizsgálandó a 10%-os tulajdoni korlát alkalmazásakor.

A SZIT Javaslat, elfogadása esetén, a kihirdetését követő napon lépne hatályba.