Népszerű bérlői ösztönzők, halmozódó adózói kérdések

A különböző bérlői ösztönzők alkalmazása évtizedek óta a bérleti szerződéses tárgyalások velejárója, akár új szerződéseknél, akár meglévő bérleti jogviszony meghosszabbítása esetén. Egyebek mellett ilyen ösztönző lehet a bérleti díj elengedése vagy annak - egy meghatározott időszakokra vonatkozó – mérséklése, a boltnyitási-, és marketing hozzájárulások vagy a különféle „fit-out” hozzájárulások alkalmazása, amelybe beletartozhat akár a fit-out munkák bérbeadó általi megvalósítása, vagy a bérlők által megvalósított fit-out munkák költségének bérbeadó általi megtérítése is.

Az adókezelésnek pontosan követnie kell az ügyletek gazdasági tartalmát

Gyakran az azonos típusú ösztönzők alkalmazása esetén is eltérő adókezeléssel találkozunk a piacon. A különféle elnevezéssel bíró bérbeadói hozzájárulásokat néhány esetben ingyenes pénzeszközátadásként, máskor szolgáltatásnyújtás ellenértékeként kezelik a társaságok. Az eltérő minősítéshez azonban eltérő adókezelés is társul, amely vizsgálata során az általános forgalmi adó mellett más adónemekre – például társasági adóra vagy helyi iparűzési adóra – is tekintettel kell lenniük az adózóknak. A kulcskérdés természetesen ezen ösztönző esetében, hogy ténylegesen azonosítható-e valamilyen szolgáltatáselem a kifizetéssel kapcsolatosan, ennek megítélése kapcsán azonban tapasztalatunk szerint az adóhatóság körein belül sincs még egységesen kialakult szempontrendszer, amely iránymutatással szolgálhatna az adózóknak.

Ingyenes időszakok, bérleti díjkedvezmények

Adókockázatot vállal magára az a társaság, amely a bérleti jogviszony elején rögtön ingyenes bérleti időszakot biztosít a bérlő számára vagy – akár meglévő bérlők esetében – úgy biztosít kedvezményes bérleti díjat, egyúttal csökkentve a saját adóalapját, hogy nem járja alaposan körbe az üzletpolitikai célú kedvezmények szabályait. Üzletpolitikai célú kedvezmények biztosítására ugyan van lehetőség, annak azonban minden esetben meg kell felelnie az alábbi, Áfa törvény szerinti feltételeknek:

• az árengedmény feltételhez kötött, azok előzetesen, írásban rögzítésre kerülnek;
• minden érintett fél számára azonos feltételek mellett elérhető;
• teljesül az érték megfelelősségi feltétel.

Gyakori példa továbbá az újonnan létrejövő bérleti jogviszonyoknál, hogy a bérlő érkezésével a bérlő igényei szerint alakítja ki a bérleményt vagy ahhoz pénzbeli hozzájárulást fizet a bérlő részére. Ezekben az esetekben kérdésként merülhet fel, hogy ingyenes pénzeszköz átadásról, kiépítési szolgáltatás ellenértékéről, esetleg a felek közötti barter ügyletekről beszélhetünk. Az adókezelés meghatározásához minden esetben elengedhetetlen a szerződéses feltételek, illetve az ügylet tartalmi vizsgálata.

Tegyük fel, hogy alapesetben a szerkezetkész állapotot a bérbeadó biztosítja, minden egyéb módosítást a bérlő végez saját költségére. Amennyiben a felek között létrejött szerződés rendelkezik arról – és a bérlő ténylegesen teljesíti is azon kötelezettségét –, hogy a bérleti jogviszony megszűntével kiüríti az bérleményt, helyreállítja az eredeti állapotot, a bérleti szerződés megszűnésével összefüggésben nem keletkezik elszámolási, pénzfizetési kötelezettség a felek között, az ügyletnek nincs áfa hatása. Megjegyezzük ugyanakkor, hogy ilyen esetben a bérleti időszak leteltét követően, az eredeti állapot helyreállításának elmulasztása esetén a felek gyakran megfeledkeznek arról, hogy a bérlő által kialakított és a bérleményben hagyott tárgyak tekintetében az ingyenes termékértékesítés tényállása alapján adófizetési, illetve számlázási kötelezettség keletkezhet a bérlő oldalán.

Bérbeadói oldalról is tekintsük meg ugyanezt az alapesetet. A bérbeadó szerkezetkészen a bérlő rendelkezésére bocsátja a bérleményt. A bérlő elvégzi saját költségén a szükséges fit-out munkálatokat, majd utólagosan a bérbeadó hozzájárulást fizet. Ebben az esetben jogosan merülhet fel a kérdés, hogy a bérbeadó által adott pénzösszeg valamilyen szolgáltatás, termékértékesítés ellenértékének, vagy ingyenesen átadott pénzeszköznek minősül. A helyzet helyes adókezeléséhez feltétlenül szükséges megvizsgálni a felek közötti szerződéses megállapodást, továbbá az ellenérték fogalmát. Mivel az Áfa törvény erre vonatkozóan nem tartalmaz egyértelmű definíciót, az Európai Unió Bíróságának ítélkezési gyakorlata biztosíthat támpontot.

Jól látható tehát, hogy annak, hogy a felek hogyan kezelik az iroda „fit-out” munkálatait a bérleti jogviszony elején, a bérleti jogviszony megszűnésekor is meghatározó jelentősége lehet.

Visszafizetési kötelezettség, azaz a szankciós jellegű kifizetések adókezelése

Nem elégséges csupán az egyes ösztönzők juttatásakor helyesen eljárnunk áfa szempontból, hanem annak esetleges visszafizetésekor – a bérleti időszak végén – is fel kell mérni, hogy keletkezik-e számláadási, számla módosítási vagy adófizetési kötelezettsége valamelyik félnek.

A téma különösen aktuális lehet, hiszen a közelmúltban az Európai Unió Bírósága két ítéletet is hozott a szankciós jellegű kifizetések áfakezelésével kapcsolatosan, amely új megvilágításba helyezhet olyan szituációkat, amikor például a bérlő idő előtt hagyja el a bérleményt, szünteti meg a szerződéses jogviszonyt, amelyhez a korábban kapott bérlői ösztönzők tekintetében visszafizetési kötelezettség is párosul.

A visszafizetési kötelezettséget ugyanis a felek a vonatkozó szerződésekben általában – a polgári jogi definícióból kiindulva – kártérítésként definiálják, amely főszabály szerint az Áfa törvény tárgyi hatályán kívül esik, így nem keletkeztet áfafizetési kötelezettséget. Az Európai Unió Bírósága azonban a fent említett ítéleteiben hangsúlyozta, nem a nemzeti polgári jogi minősítés határozza meg az adott ügyletek adókezelését, az áfa rendszerében azt szükséges megvizsgálni, hogy az adott kifizetés valóban csak egy szankciós kötelezettség vagy az megfeleltethető az áfa ellenérték fogalmának. Ezen vizsgálat alapján azonban felmerülhet, hogy amit eddig a bérbeadó áfa felszámítása nélkül, kártérítésként kezelt, az tartalma alapján áfa hatálya alá tartozó ügyletnek minősülhet.

Rövid írásunkból látható, hogy a bérleti jogviszony kezdetétől egészen a szerződés lejártáig vagy felmondásáig több adózási kérdés merülhet fel, amelyek helyes kezelésével jelentősen mérsékelhető a társaságok adókockázata.