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賃料アドバイザリー

デロイト トーマツ グループは、ホテルや店舗不動産の賃料を巡る課題の整理や適正賃料の把握、及びこれらに基づくアドバイスの提供を包括的に行います。

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ホテル・店舗不動産の適正賃料把握のために

ホテルのようなオペレーショナルアセット(※)を巡っては、不動産を賃貸するオーナーサイドと賃借するテナントサイドの間で、賃料負担に関し、考え方が異なることがあります。

例えば、オーナーサイドの典型的な関心として挙げられるのは、『既に不動産の取得に対して多額の投下資本を投下しており、借入金の返済と将来の資本的支出のための積立等に追われる中で、テナントから賃料を減額したいと言われるのではないか。』といった点です。
あるいは、テナント側の典型的な関心として挙げられるのは、『外部環境の悪化や競合ホテルの出現により、宿泊客数が減少して利益を圧迫し、不動産賃料を支払い続けることが困難になってしまった…。』といった点です。

このような点を解決する上でまず重要なのは、「オペレーショナルアセットの正常収益力をどのように考えるのか」という視点です。
つまり、ホテルのようなオペレーショナルアセットは、一般の事務所ビルや共同住宅と異なり、誰の目にも分かりやすい賃料相場が形成されにくく、また事業収益を原資として賃料を支払わざるを得ないという性質を持っているため、その個別的事情の中で正常収益力に基づく適正な負担可能賃料の把握を行うことが不可欠であるといえます。

賃料改定において、賃料を「増額したい」あるいは「減額したい」という主張を行うためには、主張の内容がどちらか一方の立場からの一方的なものであってはならず、多面的かつ合理的に説明可能な論拠を伴った主張である必要があります。したがって以上の点を整理することにより、オーナー側とテナント側の双方の利益を公平に考量していくことが不可欠であるといえます。
デロイト トーマツ グループではビジネス・会計・不動産の各分野において高度な知識を持つ専門家を擁しており、事業・財務分析による正常収益力の把握と不動産鑑定評価の双方の観点から、オペレーショナルアセットの賃料を巡る課題の整理や負担可能賃料水準の把握、これらに基づくアドバイスの提供等を包括的に行うことが可能です。デロイト トーマツ グループは高度な専門知識と豊富な経験を貴社にご提供することにより、新たに締結する賃貸借契約や、既に締結された賃貸借契約に関して貴社の適正賃料の把握を強力にサポートし、貴社が不動産賃料で抱える様々な課題について、貴社の解決を支援します。

(※)ここで言うオペレーショナルアセットとは、テナント企業の収益環境がオーナーへの支払賃料の水準に直接的に影響を与える不動産を指す。具体的にはホテル・テーマパーク・百貨店・ショッピングセンター等が該当する。

(弁護士法が適用される範囲に関しては、別途弁護士を起用する必要があります。)